Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Vender o meu AP, investir o $ em FII, morar de aluguel?

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Vender o meu AP, investir o $ em FII, morar de aluguel? willben em 18/05/2013 15:17 com 137 respostas
O que acham dessa idéia? Ela surgiu quando comecei a fazer uns cálculos de padeiro aqui. Sou jovem. Moro em um bairro classe média em Fortaleza. Meu ap vale +- 200k e me informei de que o aluguel, já com taxa de condomínio, está +- R$900 (0,45% do valor do imóvel). Se eu vendê-lo, posso investir o $ em uma carteira diversificada que renderia, sendo modesto, por volta de 0,6% a.m. (RS 1200), o que seria suficiente pra pagar o aluguel e sobrariam R$ 300, que seriam reaplicados, contribuindo aos poucos com a maravilha dos juros compostos.

É claro que cada imóvel é um caso particular. No meu, onde não penso em morar por muito tempo e considero provisório, penso que seria uma decisão sábia, principalmente levando em conta que ele se valorizou consideravelmente nos últimos meses (com essa história de Copa e tudo o mais) e provavelmente a valorização daqui pra frente não seria tão expressiva.

Estou pensando seriamente em fazer isso. Quem me (des)encoraja? Sugestões?
Tópico linkado com:
Finanças Pessoais
mwpb em 18/05/2013 15:29
Eu não venderia.

Aplicaria dinheiro novo apenas.

Eu, hoje, evito girar patrimônio.

Mas, cada qual, com suas decisões.
Pelágico em 18/05/2013 15:45
Vende o apartamento, bota o dinheiro no mercado financeiro (bolsa, RF, TD, FII, o que seja) e vai morar de aluguel.
O investimento dá errado, o cabra fica nu com a mão no bolso. E sem lugar para morar!!!

Se tudo der certo beleza. Se der errado, ferrou. Perde o imóvel, o dinheiro, a mulher....
Guerrero em 18/05/2013 15:49
Se o patrimônio tem valor eu não vendo.

Porque não montar uma carteira de ações, FII e renda fixa com dinheiro novo?
Bastter em 18/05/2013 15:49
vendeu perdeu
nunca vi esta historia terminar bem

acumule patrimonio
nao gire patrimonio
Adriano17 em 18/05/2013 15:52
Depende, qual é o seu emprego? Se você for servidor público, com estabilidade e tal, pode pensar em se arriscar. Se não, pense bem antes de tomar essa decisão. Eu vendi meu apartamento há uns 5 anos e estou investindo em ações e FIIs enquanto o mercado imobiliário está inflacionado. No futuro, quando eu tiver patrimônio suficiente para comprar um outro imóvel, vou decidir se continuo no aluguel ou se vendo uma parte dos ativos para ter a casa própria. Tudo vai depender da conjuntura. Mas eu não preciso me preocupar com emprego porque tenho estabilidade, então se eu perder tudo posso continuar pagando aluguel. Mas veja bem, eu não vendi o imóvel para investir, vendi para comprar outro, mas acabei decidindo que valia mais a pena ficar vivendo de aluguel e investir o dinheiro.
LLC em 18/05/2013 15:58
Willben,
Pela sua pergunta, imagino que vc tenha conhecido este site agora, sugiro que vc não faça isso ( nao venda seu apto) e comece a estudar aqui, a quantidade de matérial e a qualidade dos materiais que temos aqui são fabulosos... Assista quantos vídeos puder, comece pelo FILOSOFIA BASTTER DE ACUMULAR PATRIMÔNIO, depois se quiser, compre o livro interativo... Vá até o grupo ESPAÇO DO NOVATO, vc vai encontrar o ABC de tudo lá, participe dos grupos, do fórum dos chats enfim, utilize tudo que existe aqui pra se preparar bem antes de começar a investir... Posso te garantir que a sua idéia não poderia ser pior... Mas só dizer isso não adiantaria, por isso estou dando estas DICAS...um abraço e que a força de estudar esteja com vc...
Bastter em 18/05/2013 16:08
respondo com este video
e espero q vc entenda q tem de acumular patrimonio e nao girar patrimonio

Dicas do Bastter para Acumular Patrimônio - YouTube
willben em 18/05/2013 16:10
Respondendo às perguntas:
1. Não sou novato no site e já faz alguns meses que o visito diariamente e leio as sessões do grupo de FII e ações, bem como já vi os videos do Bastter no Youtube. A minha filosofia é sim de acumular patrimômio. Tanto que já tenho uma porcentagem equivalente em FII e Ações de empresas boas.

2. Tenho mais de 1 emprego, todos estáveis, e minha vida atual é como a do Bastter anos atrás (um médico começando a estudar investimentos).

3. Com base nisso e levando em conta que tenho um perfil jovem e um pouco arrojado, acho que girar o patrimônio com a venda desse imóvel não seria uma decisão errada caso saiba o que fazer com o valor advindo da venda, e também levando em conta que a sua rentabilidade atual seja inferior ao que se pode projetar com uma certa margem de segurança, feita a devida diversificação.
willben em 18/05/2013 16:18
Outra consideração importante é a localização e os entornos do imóvel, que não são bons. A perspectiva de valorização no longo prazo não é boa. Independente do fato de morar nele ou não, eu pensaria em vender (pra comprar outro ou não) de qualquer maneira.
bfgallo em 18/05/2013 16:19
Willben,

Eu já estive numa situação parecida com a sua e tem alguns fatores que na ocasião ponderei:

- Possibilidade do governo mudar a tributação de I.R. dos FIIs o que impactaria forte no valor das cotas.
- FII não tem ainda legislação séria de governança.

E além do mais não sei sua profissão mas eu no caso tenho empresa então nunca se sabe o amanhã, e todo negócio tem seus riscos então tem mais 2 fatores a ponderar:

- Impenhorabilidade do único imóvel.
- Possibilidade de uma hora você levantar um dinheiro usando o imóvel em garantia e morando nele(hipoteca).
Bastter em 18/05/2013 16:23
bom se vc ta dizendo q o imovel nao temmais valor eh outro papo

mas pegar todo o dinheiro de um imovel e colocar em FIIs
nao acho uma boa
os FIIs desabam de preço e vc entra em panico

no papel eh facil falar q tem experiencia

mas quando seus investimentos perdem 60% eh q se ve se tem mesmo experiencia
gualez em 18/05/2013 16:29
Se seu imóvel tem valor, também não vejo nenhum sentido em vendê-lo.

E esta preocupação de que os imóveis estão inflacionados? Se estão mesmo, voce investindo em FII estará comprando inflacionado do mesmo jeito.

Esquece isso de que imóvel está inflacionado.

Imóvel de valor, deixa no patrimônio e continua investindo e comprando aos poucos. Montando sua carteira gradativamente.

Mas vi que você não pretende ficar com o imóvel muito tempo. Está querendo aproveitar a valorização dos últimos meses.(como assim dos ultimos meses?)

E ai pretende fazer o que? Morar de aluguel ou comprar outro maior?

Se voce é médico, ganha razoavelmente bem e pode ir aportando dinheiro novo e construindo seu patrimônio, para mim este é mais um motivo para não vender o imóvel.

Mas se voce tem consciência do que está fazendo e dos riscos envolvidos. Aí nada do que dissermos aqui irá acrescentar.
willben em 18/05/2013 16:30
A idéia de investir o dinheiro em FII foi apenas a título de comparação. Eu continuaria a fazer a alocação em FII e Ações de empresas boas, com base nos meus estudos e nos critérios que criei.

O imóvel tem uns 10 anos, fica próximo a uma comunidade. Nos últimos 9 anos foi de R$60K pra R$200K, mas percebi que o boom foi nos últimos 3 anos, acompanhando a especulação imobiliária da região. É um imóvel pequeno (60m2) e a intenção é morar em um maior e melhor localizado. Mas daí veio a questão se seria melhor comprar outro ou utilizar a estratégia que é o motivo desse tópico (alugar outro e vender o atual, aproveitando a valorização corrente).
Bastter em 18/05/2013 16:32
se nao tiver valor eh facil
vende
e reaplica o dinheiro

se tiver valor
alugue
e va investindo o aluguel
willben em 18/05/2013 16:38
Atualmente tem 2 apartamentos no condomínio disponíveis para aluguel, com valor (exclusivo do aluguel, sem taxa de condomínio) de +- RS700-750 (uma taxa max. 0,4% do valor do ap). O meu pensamento é: pra que continuar com esse imóvel se já tenho conhecimento pra obter rendimentos superiores e com relativa margem de segurança? (ciente dos riscos que já foram mencionados e do pensamento de que nada é garantido, obviamente).
willben em 18/05/2013 16:46
gualez, realmente está tudo inflacionado, mas mesmo assim eu optaria por alocar em FII com uma rentabilidade em média 0,2-0,3% maior que a proporcionada pelo imóvel. Uma parte da venda também pode ser alocada em TD e Ações.

E a valorização do imóvel deu-se de maneira expressiva nos últimos 3 anos (é como se a sua "cotação" estivesse sobrevalorizada).
sam_h_p em 18/05/2013 18:30
prezado willben...ja tens várias respostas...se és médico e ja tem uma solidez e segurança' de salário e R$ para investir...venda se realmente, nao tiver mais valor (entorno e mercado) . Senao, alugue no futuro, compre um outro ap para morar e continue nas ações e FII...assim, terás 'várias fatias na pizza' da diversificação...e renda passiva...
sam_h_p em 18/05/2013 18:31
...uma vez eu tb me preocupava mais com rentabilidades e tal...agora, foque e pense mais na filosofia do bastter e cia...acumulo de patrimonio' para renda futura...abraços
Bastter em 18/05/2013 18:36
rentabilidade eh uma maquina de destruir pequeno investidor
acho q nada destroi mais o capital do pequeno investidor do q esta preocupação com rentabilidade

fica a vida toda atras de rentabilidade
e no fim so enriqueceu o governo e os intermediarios
ranyboy em 18/05/2013 18:37
O apartamento maior e mais bem localizado, onde você quer morar, também tem uma razão aluguel/venda de 0,4%?

Se essa razão for menor ou igual a 0,4%, que tal morar como locatário no novo bairro e alugar o que você já possui para um terceiro?

Se optar por girar patrimônio, não se esqueça do pagamento dos 15% de ganho de capital, já que vendeu um imóvel e não comprou outro em 6 meses.
Luigi84 em 18/05/2013 19:47
Eu acho que preferimos ler opiniões financeiras a psicológicas ou pessoais sobre o negócio.

Na verdade eu tenho essa dúvida também. Uma grande vontade de vender meu ap, avaliado em 850k e investir o dinheiro na minha carteira. É um 3 quartos e o aluguel dele gira em torno de 2.500 + 700 de condomínio (perto da Av. Paulista em SP). Creio que investido o capital renderia de 5 a 6k que seriam reinvestidos e o salário pagaria o aluguel.

A questão é: Sabemos que não é uma decisão apenas financeira, existem muitas variáveis, mas FINANCEIRAMENTE falando, seria mais interessante ter um capital de 200k ou 850k totalmente alocados em um imóvel? Ou seria melhor aplicar esse capital em nossas carteiras e pagar aluguel?

Abraço!
olau.discente em 18/05/2013 21:04
Parabéns pelo pensamento arrojado!Leiam "Pai rico,pai pobre"(Kiyosaki/Letcher).Quebrar paradigmas é para corajosos!Torço por vocês!
rafoliveira em 18/05/2013 21:24
Não se esqueça de abater desse valor o IR sobre o ganho de capital.

Bastter em 18/05/2013 21:30
corajoso eh no UFC
com o seu dinheiro eh bom ser bastante conservador

e quando se vende o AP a unica coisa certa eh q seu capital diminui e muito
devido aos custos da venda e impostos
eh uma ferrada braba

num apartamento de 1M vao uns 200M embora se o apartamento for muito antigo

nobody em 18/05/2013 23:47
estou em uma situacao semelhante.

meu pai vendeu um AP avaliado em 800k e me deu a grana pra comprar uma casa ou investir.

pensei em comprar duas casas e alugar, geraria uns 3k de aluguel, mas tem IR e outras despesas.

pensei em comprar uns 40FII e diversificar ao maximo, o que geraria uma renda de uns 5k que eu poderia usar.

quero o aluguel para usar, ou eu compro imoveis e uso o aluguel ou aloco todo o capital em FII, em varios FII e uso o aluguel.

no meu caso eu ja tenho uma casa para morar.

o que acham?

eu acredito que o médico nao deve vender o único imovel que tem para morar, a nao ser que ele possua um outro imovel para morar.
Bastter em 19/05/2013 01:21
diversifica
MarcosON em 19/05/2013 08:18
"Corajoso eh no UFC"
Boa Bastter! Kkkkkkkkk
olau.discente em 19/05/2013 10:48
Perdoem-me, mas no UFC são "malucos".Mas melhor lá no Octógono do que brigando com pessoas em boates ou restaurantes,e ainda ganhando fama e dinheiro.Tudo depende do ponto de vista de cada um.Fazer esta "loucura" de vender um imóvel para investir em FIIs é teoricamente e matematicamente viável.O que nos impede e o medo de um dia ouvirmos de um tradicionalista "Eu te avisei".Digo isso pois escuto,quase que diariamente "Você é maluco",por estar investindo na Bolsa,de estar aqui no meio de outros "loucos" que me orientam e me encorajam.Ser um pouco mais arrojado não significa loucura.Estes estão para nós tal qual estamos para os "investidores" na poupança.Levar um golpe certeiro que lhe deixe desacordado é para quem adentra no Octógono(pelo menos deveria ser).A quem desferiu tal golpe "a Glória",quem "dormiu" o sabor da derrota.Quem tiver a coragem de desfazer-se de um imóvel para aplicar em Renda Variável sabe que estará adentrando num Octógono das finanças,sujeito às maravilhas da vitória ou ao amargo da derrota.Mas em todos esses fatos temos de lembrar que novas oportunidades nos será dada.O Universo nunca nos fecha totalmente "a porta".Continuo torcendo por vocês,mas preparem-se o máximo que puderem ,avaliem todas as opiniões e sigam a que SUA LÓGICA indicar.Pior do que ser derrotado,é nunca ter tentado!Abraços!
planejador em 19/05/2013 11:18
Pior do que nunca tentar é não avaliar a possibilidade de outras alternativas.

Vender sem o ativo ter perdido valor só faz sentido para quem vai ser remunerado pela venda, governos, cartórios, corretoras, vendedores, etc.

Se o ativo ainda tem valor podem ser avaliadas outras alternativas:

- em vez de vender alugar;

- usar o aluguel para investir em outros ativos;

- aumentar a renda do trabalho e/ou reduzir os custos para fazer sobrar mais para tem mais capital para investir e diversificar;

- pode imaginar muitas outras alternativas.

Agora se realmente não tem mais valor ai vende, só não deveria usar isso como desculpa para girar patrimônio, se o imóvel não perdeu seu valor.

Se colocar na ponta do lápis a perda de patrimônio que uma venda produz e o tempo que vai ser necessário para no mínimo recuperar essa perda com outros ativos, vai ter dados mais adequados para avaliar e decidir o que fazer.
Carlos.Magno em 19/05/2013 11:39
Me assusta esse encanto que os FIIs causam nas pessoas.
nobody em 19/05/2013 11:50
e no meu caso pessoal?

ou até mesmo no caso de outras pessoas que precisam de fluxo de caixa.

alocar uma quantia acima de 800k.

diversificar em uns 40FII. é uma forma boa de proteger contra quedas?

Bastter em 19/05/2013 12:41
diversificar em 40FIIs nao eh diversificar

diversificar = FIIs, imoveis, açoes, RF, moedas, etc
Bastter em 19/05/2013 12:44
Olau no papel isso eh bonito
acho legal isso q vc falou com a vida
tem de tentar as coisas mesmo
correr atras
fazer brincadeirinha e seguir livrinho com dinheiro
infelizmente a maioria termina mal

este negocio de vender imovel por exemplo
se o imovel vale 1M vc so recebe 800K
seu patrimonio ja caiu em 200K de entrada

entao na questao de dinheiro quanto menos girar patrimonio melhor

ousadia eh bom na vida

mas ousadia para girar patrimonio = sustentar o governo e os intermediarios e ser mais um da manada
ou vc acha q a manda, a maioria nao le estes livros?
e eles vendem milhoes de copias como?

entao citar e fazer o q ta em livro q milhoes le muitas vezes eh apenas seguir a manada
com palavras bonitas mas seguir da mesma forma
Carlos.Magno em 19/05/2013 12:58
Em investimentos eu prefiro ser sempre um medroso
e só fazer as coisas com conservadorismo.

Ser arrojado, corajoso, ou qualquer adjetivo "maneiro"
só se for com capital alocado a risco.

E olhe lá...
Carlos.Magno em 19/05/2013 13:02
Nada contra os FIIs.

Aliás, não tenho nada contra nada desde que seja com percentual definido para aquilo.

Mas meu receio que é que os FIIs sejam a Eletropaulo de outros dias.

OU seja, aquilo que todo mundo mete a cara achando ser a melhor coisa do mundo e depois sai todo mundo reclamando.

Me lembro bem como tudo que era blog, revista, jornal, dizia:
"Investimento seguro em bolsa é colocar tudo em ELPL e receber altíssimos dividendos".

Aí o pessoal pensava em vender o apto. e colocar em ELPL.

Receio que a história esteja se repetindo com FIIs.

Essa sensação de "negócio garantido"...

Cuidado.
Bastter em 19/05/2013 13:04
sim, alguem escreve um livro dizendo para todo mundo ser ousado
vende milhoes de copias
ganha milhoes
e aplica em imoveis hehehehe
Carlos.Magno em 19/05/2013 13:18
Pois é Bastter, escrever algo bonito,
dizer para a galera ser arrojada,
fazer DT de opções porque o ativo objeto rompeu a máxima de não-sei-o-que...

Vender imóveis, pegar a grana e colocar TODA em FIIs,
ou seja qualquer outra coisa...

mexe com o imaginário da maioria, leva movimento para os canais (youtube, sites, etc).

Basta ver a qtd de sócios que a Milk tem
e comparar com a qtd de sócios da Ezetc...

natao10 em 19/05/2013 13:26
se voce ainda nao invetiu em bolsa ou fii, pode ter certeza que voce nao tem condiçoes psicologicas para investir na bolsa um grande volume de dinheiro. o pessoal ignora uma das principais dicas do bastter..."OPERE PEQUENO"...eu comprei 2 FII xted e mxrf11...o primeiro caiu 10% e esta pagando dividendo abaixo do esperado, o segundo caiu 18% e nao pagou dividendos este mes( e eram FII super seguros com grande chances de crescer, palavra da corretora!!!!)bom cairam muito e esta começando uma recuperaçao pequena agora....pergunta voce aguentaria ver seu 200 k transformar-se em 164k em 2 semanas sem passar mal , sem pensar " o que diabo eu fiz?", e sem vender no desespero? fica a ponderaçao , so vc pode respnder...
planejador em 19/05/2013 13:27
FII de tijolo é bem diferente do caso da ELPL.

Assim como diversificar é importante,

tão importante quanto é conhecer e saber

em que ativos está diversificando.
marciorf em 19/05/2013 13:36
Carlos Magno

A polícia do FII vai aparecer pra te xingar heim hehehe

natao10
"( e eram FII super seguros com grande chances de crescer, palavra da corretora!!!!)"

Ta ai a fonte do problema...
Carlos.Magno em 19/05/2013 13:50
marciorf, não tem pq a polícia do fii, ou das ações, ou das opções, etc me procurar,

pois a minha colocação nada tem a ver diretamente com qualquer tipo de investimento,
mas sim com os conceitos, com a falta de controle de risco e com a busca insana de "o que é melhor para investir".

Planejador lembrou bem, a palavra é diversificação.
E eu adiciono ainda a necessidade de controle de risco.

Trocar um apto por FIIs, ou por ações, por latinhas de alumínio, por ouro em pó, ou seja lá pelo que for,
não me parece algo bom.

Agora, se perdeu valor, aí muda de figura.
Se ficou claro que a localização ficou ruim,
que a vizinhança piorou, etc. Vende o imóvel e pronto.

Mas se for apenas pela questão de "hj tal coisa dá tanto por mês e é maior que o aluguel, etc"... aí pode ser algo muito arriscado.
marciorf em 19/05/2013 14:12
Carlos a questão é a colocação

"Mas meu receio que é que os FIIs sejam a Eletropaulo de outros dias."

Você tá comparando todo um genero com uma empresa.

Com certeza irá acontecer de ter FII que se comportará como a elpl (HCRI?), mas comparar todos os ativos com ela, me desculpe, é um baita exagero da sua parte...
Carlos.Magno em 19/05/2013 14:33
Então esquece e troca por:

Meu receio é que "a certeza de negócio garantido"
que muitos associam aos FIIs hj em dia, possa ser igual,
a certeza de investimentos em "ações defensivas" de outrora.

Citei ELPL pq era a mais falada. Mas o "encanto dos dividendos e negócio garantido" era relacionado a todas "empresas defensivas" marciorf.
Wallace. em 19/05/2013 14:33
Nao vende. Eh a vida... Fica com seu passivo ai quietinho e nemmpense que ele poderia ser uma fonte de grana para investir. Sao coisas diferentes. Se nao daqui a pouco vai querer vender o carro, a maquina de lavar... Kkkkk a possibilidade de alavancagem seduz quando vemos possibilidades de ganhos, mas eh perigoso. Nao vende...
Carlos.Magno em 19/05/2013 14:37
Segundo ele mesmo:

willben em 18/05/2013 16:18
"Outra consideração importante é a localização e os entornos do imóvel, que não são bons."


Pergunto:
Se você reconhece que perdeu valor, qual é a dúvida então?
wendellps em 19/05/2013 14:43
Ai tu vende o AP e paga IR...babau boa parte do investimento...e o governo cada vez mais rico.
ianderib em 19/05/2013 14:44
Fico me perguntando até que ponto esse "valor"
que o imovel do cara tem hoje em dia é real.
Não seriam os imoveis tmb sujeitos a ciclos de altas e baixas, embora em periodos mais longos?

Certamente o imovel tende a se valorizar com o passar dos anos, mas não teriamos ai no meio muita especulação?

Alem de não ter capital suficiente e tmb Por não entender completamente isso, acho que ainda não estou pronto em investir em imoveis.
Carlos.Magno em 19/05/2013 15:16
ianderib, se a localização continua boa, se tem fartura de comércio, serviços, segurança, etc. o imóvel tem valor.

não confunda valor com preço

são coisas diferentes

sim, em alguns momentos podem ter ciclos de baixa nos PREÇOS e não necessariamente no VALOR.
nobody em 19/05/2013 16:08
nao gosto de acoes pq sao mais volateis que FII.
eu invisto 10% do meu capital em empresas que pagam bons dividendos.
e os fii distribuem bons dividendos mensais.

o amigo ai citou dois FII, e dai que cairam bastante?
ele estudou pra saber que havia a possibilidade de isso acontecer????

quem estuda FII sabia que o XTED tinha riscos altos, era IPO e faltava fechar um contrato que nao vai fechar e isso afeta a cota.

mas enfim, ao msm tempo, outros FII valorizaram bastante.

se ele tivesse uma carteira com 20FII e etc, diversificado mais, nao sentiria essa queda do XTED.

eu quero diversificar 10% acoes de dividendos, 80% FII pra fluxo de caixa e 10% LCI do BB.

quero fluxo de caixa. se eu investir em moedas e talz, cade o fluxo?

eu tenho um imovel alugado e pretendo por o resto e mts FII, uns 40 FII pra quase 1mi.

ninguem acha isso razoavel?

se nao estou enganado o andre está aposentado gracas ao fluxo de caixa dos FII.

Bastter em 19/05/2013 16:54
vc nao ta errado se eh isso q vc quer para vc
o erro eh determinar q o melhor para vc eh o melhor para todos
nobody em 19/05/2013 17:24
Tens razao bastter.
alias, em investiementos, não existe a melhor alternativa. O que existe é uma identificação por parte do investidor com algum produto. Ai o subjetivo dita as regras.
Mas enfim, concordo que é difícil dizer o que é bom para os outros quando se trata de investimentos.
Recentemente, minha sogra me consultou, ela quer vender um terreno que pagou 30k e hj querem pagar 100k pra investir em FII, pois o terreno é um passivo e ela quer um ativo.
Confesso que foi difícil aconselha-la, eu queria sair da conversa, é uma sensação de, ptz, se der errado vai ser culpa minha. Ai fiquei falando de todos os riscos, que as cotas caem, que não e renda fixa e bla bla bla. Ai ela me disse que quando comprou o terreno valia 30k, que hoje pagam 100k e que não sabe se amanha ou depois alguém vai dar 200 ou 50k. a partir desse comentário me senti mais seguro para concordar com ela. Acho que a mentalidade está próxima do que é necessário pra se investir em FII. Eu a aconselhei a comprar 10fII, diversificar bem e que então ela teria um ativo.

é difícil dizer o que é o melhor para um investidor, assim como é errado afirmar que algo é danoso e defender uma verdade como religião.

eu gostaria de saber o que acham, os que concordam com o fluxo de caixa, com o usar o dinheiro no fim do mês, de manter muitos FII em carteira como forma de proteger o patrimônio?
Bastter em 19/05/2013 17:28
se reaplicar sim
se nao reaplicar nao

vc aplica em patrimonio para ele produzir renda para vc

mas se na fase de construção do patrimonio, voce nao reaplicar a renda
ele nao vai crescer

olha este grafico de ações e dividendos por exemplo
se nao reaplicar os dividendos
sua carteira desaparece
pq eles sao descontados do preço
Bastter em 19/05/2013 17:29
por isso q comparar o imovel e aluguel eh absurdo

comparar com RF absurdo pq o principal na RF nao se valoriza

comparar com ações absurdo pq os dividendos sao descontados do preço mas o aluguel nao

entao tudo se equilibra

claro q o aluguel eh menor
ele nao eh descontado do preço e nem do capital do imovel
entao aluguel eh um extra real
dividendo nao eh extra
eh tirado do seu bolso
Bastter em 19/05/2013 17:31
para mim o q protege patrimonio nao eh renda eh valor

agora quanto mais renda menor a volatilidade
uderman em 19/05/2013 17:38
Eu nunca faria uma M. dessas

Em 2006 um conhecido meu do futebol estava vendendo fazendas da família para colocar cá bolsa pois já tinha ganho tantos % e tal

Nao sei o resultado, mas vocês acham que terminou bem com a crise? Na época também os ganhos eram "certos"
willben em 19/05/2013 18:07
1. O imposto de 15% sobre o ganho de capital na venda do imóvel é ponto-chave na discussão, então vejo que só é interessante vender se for comprar outro em até 6 meses. E levando-se em conta a a importância da presença de im imóvel na diversificação do patrimônio, estou vendo que vou escolher 1 desses 2 caminhos:
- Vender o imóvel atual (que acho que está precificado, que o preço vai se estagnar por um longo período apartrir de agora e por achar que o valor proporcional do aluguel não compensa para mantê-lo) e comprar outro dentro de 6 meses; ou
- Alugar o imóvel (me contentando com os 0,35-0,4% a.m.) e morar de aluguel em outro melhor. O $ que usaria para comprar um outro imóvel aloco em FII, TD e Ações.

2. Para quem tem o $ e ainda não decidiu o que fazer o papo é outro. Tá certo que cada um tem a sua estratégia, mas matematicamente falando eu escolheria diversificar em FII, TD e Ações em vez de comprar imóvel pra alugar.
nobody em 19/05/2013 18:13
entendi bastter.
mas quando compro FII, eu compro valor.
os alugueis sao reajustados e talz.
se ja rende uns 6k por mes.
se usar uns 4 e reaplicar 2.
sendo que ja sao reajustados pela inflacao.
e eu sei que o dividendo sai da cota, assim como sai da acao.
mas vamos la, mesmo isso acontecendo, o valor da cota nao vai caindo mes a mes, isso nao ta influenciando diretamente, pois as cotas ou se mantem ou sobem e quando elas tem queda nao é em funcao dos dividendos que sairam das cotas, mas por razoes outras.
tenho um imóvel que pagava 1000 a 10 anos e que hoje paga 2000 de aluguel. Os reajustes tmb se dão nos FII e o valor das cotas não virou pó, basta ver os fundos mais antigos.

e essas coisas ai de um amigo de um amigo que vendeu os rins pra compra Petrobras e bla bla bla.
tem que ser burro mesmo, concordo plenamente.
tmb sou contra vender o único imóvel pra investir.
mas se se tem mais de um e quer vender o outro pra investir, fica a critério do subjetivo do investidor.

no meu caso se trata de dinheiro vivo em poupança não rendendo nada. E já tenho moradia própria alem de outro imóvel alugado.
willben em 19/05/2013 18:18
Eu acho a colocação do nobody interessante, mas penso que fluxo de caixa é mais para quem já está aposentado. Se você não precisa gastar os rendimentos mensais, não importa se o crescimento está líquido e depositado na sua conta ou embutido no valor de um papel que você possui. A minha escolha particular por FII não seria nem essa questão, mas o maior poder de diversificação, a diluição do risco (vários FII e vários inquilinos em vez de 1 imóvel meu com 1 inquilino) e também, de quebra, a maior rentabilidade em comparação com o aluguel do meu imóvel
Bastter em 19/05/2013 18:24
nobody vendeu perdeu
este eh um problema serio q nao tem saida

vende um imovel de 1M
sobram 800K
200 mil vao embora

nao eh facil recuperar isso

e nao tem saida

renda de patrimonio eh para reaplicar
se tirar o patrimonio nao cresce

nao tem lanche de graça cara
o q ta mais fluxo de caixa
ou tira mais do principal ou tem mais risco

nao tem saida
willben em 19/05/2013 18:25
Com relação ao terreno, depende de que outros bens a avó possui. Se só tem o terreno, o melhor é vender e diversificar, dado o risco inerente à sua variação de preço. Se o terreno já é por si uma porcentagem da alocação do patrimônio dela, melhor ficar com ele (e por que não, agregar valor e construir nele?)
Rich.Investor em 19/05/2013 18:34
bastter, sobre o que o nobody ta dizendo, se ele tem renda de uns 5mil em fundo imobiliario e reinveste uns 3 e usa 2, ou que use os 5.
qual é o risco? e se fluxo de caixa quer dizer risco mais alto, então os fundos imobiliarios são muito perigosos
Bastter em 19/05/2013 18:40
eu nao disse isso
eu disse
q para mais fluxo de caixa
ou se tira mais do principal ou se adiciona mais risco

ou vcs produziram uma magica?

nao tem jeito

e sim FII tem mair risco q imovel em geral
ou vcs acham q busca mais retorno por magica?

eu nao disse q nada ta errado
so pensamentos magicos

como alias muitos fazem com dividendos comparando com RF ou com aluguel

eh tudo comparação maluca

RF = o juro nao sai do principal
Imovel = rende menos mas o principal tb valoriza e a renda nao sai do principal
dividendos = rende mais pq sai do principal

nao tem magica
tudo se equilibra
agora pessoal estuda estas coisas nos bullshits q a midia produz comparando banana com laranja

eu nao disse q nada ta errado
errado eh soh nao saber o q ta fazendo
e achar q tem magica

ah eu prefiro fluxo de caixa
ok, nada de errado

mas se buscar mais fluxo de caixa vai ter de entregar alguma coisa em troca
ou eh magica?

pq muito flusco de caixa sem perder nada em troca eu tb quero
problema eh q nao existe

pq se em um investimento vc coloca 100K e tira 500 reais por mes
e no outro vc coloca 100K e tira 1000 reais por mes

se o segundo nao tiver ou mais risco, ou mais retirada do principal
eh magica
Carlos.Magno em 19/05/2013 18:47
Exatamente por isso, por não existir mágica, que eu disse:

Meu receio é que "a certeza de negócio garantido"
que muitos associam aos FIIs hj em dia, possa ser igual,
a certeza de investimentos em "ações defensivas" de outrora.

NADA ERRADO em nenhum investimento (FII, Ações, etc)
o problema é achar que existe "o melhor".
Rich.Investor em 19/05/2013 18:54
tem fundos imobiliarios antigos e sem liquidez, que distribui altos rendimentos e os cotistas nao vendem as cotas e as cotas ja triplicaram de valor. tem uns varios ai. e nos fundos imobiliarios o dividendo é gerado pela receita dos alugueis, como um imovel comum. e distribuem 95% com os cotistas. no caso dos fundos antigos que citei, ngm saiu e a cota ficou cara e distribui altos rendimentos, provenientes das receitas dos alugueis.
Bastter em 19/05/2013 18:57
otimo
tem ações q foram de 1 real a 90 reais nos ultimos anos

tem imovel q custava 100K e ta custando 10M

tem tudo
e daí?

Tem FII q faliu
tem ação q a empresa faliu
tem imovel q micou

tem coisa boa e ruim em todos os investimentos

ninguem ta dizendo q investir em FII eh ruim
ruim eh a certeza

nao tem magica

se o rendimento eh maior
ou ta tirando mais do principal
ou o risco eh maior

investir em FII nao tem problema algum, acho otimo

achar q FII eh garantido = quebra

como qq coisa q vc acha q eh garantida
exLTCM em 19/05/2013 20:45
Já disseram acima, o que mata a discussão antes de mais nada é a isenção de 15% na compra de outro imóvel em seis meses. Demora uns 3 anos para repor essa diferença (rendimento maior em fii versus rend de imovel, considerei 0,7 vs. 0,3). Repito 36 meses para repor a perda. Isso é a essencia do não girar patrimonio (há incentivo trib para ficar na classe de imoveis).

Além disso, vc estará trcando uma classe de ativo básica, antiga por outra ainda recente. Uma tem um mercado enorme. O outro hoje tem 100.000 investidores. E essa justamente é uma das poucas coisas que me preocupam em FIIs hoje: como será o comportamento dos recem chegados se e quando vier uma grande crise de bolsa E fiis ou só de Fiis. Não espero nada de muito ruim mas... Excesso de liquidez pode ser um problema para os mais afoitos.

Então no fundo oponto é simples: quem tem muito patrimonio, varias classes de ativos, pode se dar ao luxo pois tudo será relativamente menor (tem 5MM em imoveis e vende 1 por 2MM e aplica isso em FIIs). Se o cara tem um certo tamanho as vezes até tem uma imobiliaria o que muda tudo em relação a tributos. Enfim, um pequeno investidor de 200k (fortaleza), acho melhor não.

[]s
adolfovaz em 19/05/2013 21:03
Bastter, sobre a perda de patrimônio no momento da venda do imóvel. Concordo que não se deve girar o patrimônio à toa. Ter grande patrimônio é uma boa, mas o melhor mesmo, é ter uma grande renda. Por isso, penso, que às vezes "trocar" de um investimento para outro, mesmo que por vezes "perdendo" parte do patrimônio, porém aumentando a renda, pra mim, pode ser um bom negócio. Explico, por exemplo, vender uma casa na praia, uma sítio de lazer, ou algo assim, mesmo que perdendo valor pra comprar uma sala comercial (ainda que mais barata), pode aumentar a minha renda mensal com o aluguel. Não me interessa comprar um imóvel com menos valor, e depois de alguns anos,que ele passar a valer 10x mais, se eu não monetarizar isso. Quero dizer, na prática, não adianta ter um apartamento de 10 milhões e não ter dinheiro pra pagar o condomínio. O que eu quero mesmo é melhorar o meu poder de compra, de consumo, todo mês. O que acha desse raciocínio?
Bastter em 19/05/2013 21:11
acho q horrososo

uma coisa eh sair do q nao tem valor
outra eh ficar nesta obsessao por renda

nao adianta

vou repetir pela enesima vez

para ter mais renda tem de ter mais risco ou sair mais do principal

nao tem magica

e o Ex LTCM ja falou ai em cima
sao 3 anos para recuperar o q se gasta na troca

agora se a casa na praia nao tem valor eh outro papo

e olha q pensamento maluco

vc tem algo q vale 1M e anos depois ta valendo 10M e acha ruim pq produz pouca renda

veja como o sistema vai colocando maluquice na cabeça de vcs para garantir q vcs passem a vida sustentando ele

e se vc usar a renda q o patrimonio produz vai terminar sem nada

na fase de formação de patrimonio, tem de reaplicar a renda

no raciocinio de vcs ambev, MULT, EZTEC sao pessimos investimentos pq sao empresas de crescimento q pagam poucos dividendos
aih o cara investe nelas em 2000 e pouco e agora tem uma fortuna mas foi pessimo

o raciocinio de vcs ta torto com esta obsessao de renda

seu patrimonio vai sendo construido com crescimento + renda

se tiver so crescimento eh ruim pq produz pouca renda e o risco eh alto
se tiver so renda eh ruim pq cresce pouco e a renda vai ser cada vez menor ate o dia q vai acabar
adolfovaz em 19/05/2013 21:18
Concordo Bastter, mas o que estou falando de imóveis. Imóvel muito caro que não produz nada de renda, só da moradia. Esse é meu pensamento. Não estou falando de rendimento x% do investido. Estou falando que o que penso como meta é todo mês ter mais dinheiro na minha conta pra gastar, é isso. Claro que eu sei que conseguirei muito disso nas ações de empresas de crescimento, no futuro, no longo prazo. Mas aqui estamos falando de imóvel.
Carlos.Magno em 19/05/2013 21:32
Mas adolfo, se esse imóvel valorizou de 300k para 5 milhões,
mesmo que dando um aluguel baixíssimo, isso é ruim?

Realmente existem coisas que o sistema repete tanto
que o pessoal ja tá até fazendo inversão de valor.
Bastter em 19/05/2013 21:40
o Carlos ja respondeu

imovel = valorização + aluguel

se valorizou muito otimo
marciorf em 19/05/2013 21:44
Trolando o tópico: Acabei de ver no facebook

adolfovaz em 19/05/2013 22:02
Carlos Magno, na matemática do acumulo de patrimônio é excelente. Posso dizer que tenho um imóvel caríssimo. Na prática, na vida real, não me traz nada. E outra coisa, não ofendam e nem diminuam a discussão, dizendo que quem fala alguma coisa que vocês não concordam é algum idiota que segue o sistema. Eu não sou isso, me cadastrei neste site pra discutir, ouvir opiniões e criar as minhas próprias. Leio tudo que posso (aqui e em outros lugares), tento filtrar com o conhecimento que possuo e elaborar uma opinião própria. Não sou o idiota repetidor do sistema. Estou conversando sobre o assunto, mas vocês tem essa mania de já responder dizendo que á uma idiotice da manada, bullshit e etc. Este site tem tudo pra ser SENSACIONAL e é apenas BOM, porque acaba por afastar leitores interessados em discutir. Acabam restando apenas os puxa-sacos e aqueles que aceitam tudo com farinha. Os quadros de ações são excelentes. Os textos sobre ações, os vídeos são muito bons. Mas estou começando a pensar em desistir do fórum de discussão, porque aqueles que não concordam (minto, não precisa não concordar), aqueles que levantam uma ideia diferente são, invariavelmente, tachados de trouxas, idiotas, integrantes da manada e etc.
Carlos.Magno em 19/05/2013 22:11
Um imóvel caríssimo que faz parte do seu patrimônio não significa nada?

é isso?
adolfovaz em 19/05/2013 22:27
Se não virar dinheiro uma hora ou outra (de qualquer maneira, aluguel, arrendamento, venda, etc) é apenas um imóvel caro. Na sua opinião significa o que? Como esse imóvel caro te ajuda a pagar as contas no fim do mês?
Bastter em 19/05/2013 22:48
o q paga contas no fim do mes eh trabalho

se vc ficar usando renda q o patrimonio produz para pagar contas
vai terminar sem patrimonio

isso q as pessoas tao com dificuldade de entender

voce so pode usar renda do patrimonio quando tiver muito patrimonio

estas ideias q saem no jornal de usar dividendo para pagar contas e coisas assim
fazem com q ninguem enriqueça

e se vc nao gosta do site saia do site
este nao eh um site livre
e nem democratico
e nao estou aqui para agradar ninguem nem ser sensacional
estou aqui para educar as pessoas financeiramente contra as ideias de manada

é meu trabalho
é para o que eu fiz este site
e é para o que ele serve

nao eh para agradar ninguem
e nem para ser um espaço democratico
Carlos.Magno em 19/05/2013 22:48
Se estivermos falando de fase de acumulação,
as contas são pagas com dinheiro do salário,
quaisquer investimentos são apenas pedaços de um patrimônio que está sendo montado.

Ações, FIIs, Imóveis,
se quiser colocar tb: ouro, moedas , obras de arte...

--

Se estivermos falando de fase de colheita, esse imóvel como quaisquer outras coisas (citadas acima)
tem o objetivo de gerar renda passiva.

Aí cabe a você lembrar da diversificação
do mesmo jeito que temos empresas de crescimento (dividendos baixos ou até mesmo zerados) e empresas de dividendos na nossa carteira,

teremos também imóveis com foco em aluguel (talvez un(s) aptos quarto-e-sala)
como também teremos imóveis grandes que geram um aluguel ridículo mas são bem localizados e costumam ter boa valorização (uma casa numa praia em Búzios por exemplo, bem perto do movimento principal da cidade).
Carlos.Magno em 19/05/2013 22:48
caramba, no mesmo minuto...

Bastter em 19/05/2013 22:55
vc pediu minha opiniao e eu dei
eh o q eu posso fazer
falar minha opiniao honestamente
se vc nao gosta dela
esqueça, nao leia
e faça o q for melhor para vc

mas quando pedem minha opiniao eu nao dou para agradar ninguem
eu respondo o q eu considero a verdade
Carlos.Magno em 19/05/2013 22:57
Quanto às "manadísses", pode ter certeza que se me ver falando sobre isso,
não há qualquer intuito da minha parte de debochar disso.

Acho que manadisses (ideias de manadas, bullshits, etc)
é a doença que impede o crescimento do número de pequenos investidores na bolsa.

Eu observo e tento entender muito bem tudo isso, principalmente quando passei a fazer parte da equipe deste site.

Ao lidar com os novatos, procuro entender a raiz do que faz com que muitos não sobrevivam. Entendendo a raiz de cada manadisse, tenho a capacidade de ajudar a turma, através do meu grupo "Espaço do Novato" bem como trocando ideias em outros grupos também.

E, nesse caso específico, na minha humilde opinião,
a raiz está na tara por "rentabilidade".

adolfovaz em 19/05/2013 23:02
Mas a ideia de acumular não é para, justamente, em algum momento, viver da renda passiva???? É claro que na fase inicial a renda é reinvestida. Não é isto que está em discussão. O que sugeri e falei é que DEPENDENDO DO NEGÓCIO, DO MOMENTO, DAS HIPÓTESES QUE SE APRESENTAM NA VIDA, trocar o investimento, ainda que perdendo parte do patrimônio (ex. vender um imóvel caro, para comprar 5 salas comerciais mais baratas, mas que vão apresentar uma renda melhor) PODE, eu digo, PODE ser uma alternativa. A filosofia é a mesma que você, Bastter, manda fazer quando o sujeito possui ações em uma empresa que deixou de ser boa (que é vender, independentemente do preço e de quanto dinheiro perdeu aquele negócio do empate). Quanto ao site, eu disse, é bom, me ajuda muito, os quadro de ações são excelentes. O TSDB é muito bom. Não há motivo pra sair, é muito útil para a educação financeira. Apenas lamento que o fórum seja um lugar tão agressivo. Engraçado que no videochat, Bastter, você parece ser um cara bem legal, mas quando escreve esculacha os leitores que escrevem algo de errado. Ninguém nasce sabendo. Existem várias formas de aprender. Os vídeos, a gente assiste. Os livros, a gente lê e nos fóruns aprende-se pela discussão, conversa, troca de idéias. Penso isso, e é apenas esse ponto no site, que na minha opinião (ainda que não valha nada) ele poderia melhorar. Fora isso, parabéns, no restante o site é muito bom.
Bastter em 19/05/2013 23:05
a tara por rentabilidade aliada a estas ideias do tipo viver dos dividendos
eh uma arma de destruição em massa de pequeno investidor
é so ver o exemplo recente de ELPL
todo mundo ia viver de ELPL
ai CREU

nao eh errado ser socio de ELPL
errado eh nao saber o q ta fazendo

e nao existe viver de patrimonio antes de ter patrimonio q produz no minimo o dobro dos seus gastos

renda de patrimonio se reaplica na fase de crescimento ou entao nunca vai ter nada
adolfovaz em 19/05/2013 23:05
Carlos Magno, eu não quis dizer "rentabilidade". Falei ali em cima, mas quis dizer "renda". Mesmo as empresas de crescimento, apresentam uma "renda", algum dividendo, que em termos nominais vai crescer no longo do tempo. O que eu entendo é que precisa existir alguma renda. Ter um patrimônio que possui APENAS o valor dele e não reverte nada de renda, não é muito bom para o que eu quero pra mim. Afinal, o que todos buscamos é em algum momento, viver dessa renda, não? É o meu pensamento, posso até estar errado e mudar de opinião, como disse, estou aqui pra aprender.
Bastter em 19/05/2013 23:10
o problema eh q vc sai de uma ação de graça
mas se vc sair de um imovel de 1M
vai receber 800K
e vai levar anos para recuperar os 200K
se recuperar
entao tem de pensar muito bem antes de comprar um imovel e mais ainda antes de vender

os investimentos sao diferentes
girar patrimonio eh sempre ruim
mas tem uns piores do q os outros

agora se o imovel nao tem valor ok
mas nao ter valor nao quer dizer aluguel de X%
aluguel eh baixo mesmo
pq eh um extra, nao eh descontado do preço e o principal valoriza

na RF o juro nao eh descontado do preço mas o principal nao valoriza
nas ações, o principal valoriza mas os dividendos sao descontados do preço

entao pela enesima vez
para produzir mais renda do patrimonio ou o risco vai ser maior, ou o principal nao vai valorizar ou a renda vai ser descontada do principal

nao tem lanche de graça

entao quando vc gira atras de mais renda
ta depletando seu patrimonio pelo giro
e nao ta recebendo mais renda de verdade

pq o q vai importar no fim das contas
quando vc for rico eh R$ e nao %

se um tiver 10M e receber 0,5% ao mes = 50 mil/mes

outro q tem 1M e recebe 2% ao mes = 20 mil/mes
e um patrimonio muito menor

pessoal fica obcecado por %
e nao percebe q o q importa eh R%
e para receber mais reais eh preciso mais patrimonio

aum imovel q valorizou muito faz um % menor mas faz mais R$
q eh o q importa
Carlos.Magno em 19/05/2013 23:15
Tara por rentabilidade
é essa busca insana por ter um número para
poder dizer para os amigos "o quanto tá conseguindo nos investimentos" naquele mês, naquele trimestre, ano, etc.

A vontade que dá de vender um imóvel para comprar FIIs
ou então vender ações para "realizar o lucro",
tudo isso vem da ânsia de confirmar a rentabilidade.

Pensa nos caras que tem PETR, VALE, AMBV, ITUB, BBAS, BBDC... APPLE há 10, 15, 20 anos...

Alguém acha que um cara desses tem que ficar se preocupando com o preço que estes ativos custam?
Alguém acha que o cara precisa vender pq pode vir um novo 2008 a qualquer momento?

Vale o mesmo raciocínio para imóveis,
Pensa no cara que tem casas de praia em cidades pequenas que
há uma ou duas década eram praticamente mato pra todo lado,
e agora estas mesmas cidades são super movimentadas em suas festas locais, e tb no carnaval, reveillon, etc.

Algumas com o advento do pre-sal...

Bom. Muitos veículos da mídia diriam logo "venda tudo, realize seu lucro".

Mas deixam de dizer "e pague um montão de IR e taxas para todo o sistema".
Carlos.Magno em 19/05/2013 23:32
Só para dar um rumo nesse post que foi o mais comentado do final de semana, hehe

Dois trechos são importantíssimos:

willben em 18/05/2013 15:17
"É claro que cada imóvel é um caso particular. No meu, onde não penso em morar por muito tempo e considero provisório".

willben em 18/05/2013 16:18
"Outra consideração importante é a localização e os entornos do imóvel, que não são bons"(...)


Dito isso, acho que a questão
é muito mais "onde colocar a grana da venda"
do que necessariamente "vender ou não".
adolfovaz em 19/05/2013 23:34
Pessoal, em relação aos últimos posts, NÃO estou falando de "rentabilidade". Estou falando de alguma tipo de renda. Comparando com ações, podemos pensar naquelas empresas muito sólidas, muito boas, mas que não distribuem nada de dividendos. Vocês vivem falando que são empresas boas apenas para os majoritários e diretores e não para os minoritários. É isso que estou dizendo em relação ao imóvel, se ele for muito bom, mas no quesito renda (não %) não me proporcionar nada, EU não quero. Acabei de ler em outro post o Bastter defendendo que 3 imóveis QS são melhores que um 3 Quartos (todos bons). É isso que estou falando, eu concordo. E tudo isso com a ressalva de que deve ser interpretado no caso concreto da vida, porque regra em abstrato, como estamos discutindo aqui, nem sempre se fazem valer na vida real. o Importante é conhecer os conceitos. Neste outro post, o Bastter cita exemplos de dois amigos que investem da forma diferente do que muitos recomendam e se dão bem, estão milionários. Isso é possível. A vida pode apresentar diferentes oportunidades para cada um.
Carlos.Magno em 20/05/2013 00:10
"NÃO estou falando de "rentabilidade". Estou falando de alguma tipo de renda."

Rentabilidade:
1. qualidade do que é rentável.
2. qualidade ou aptidão para produzir ou dar renda.


Desculpe, mas não sei onde você tá vendo tanta diferença entre rentabilidade e renda.
Uma é medida da outra.
adolfovaz em 20/05/2013 00:15
Eu quis dizer que não sugeri em trocar de investimento atrás de "rentabilidade", de buscar uma porcentagem de rentabilidade maior, como foi falado nos ultimos post. O que eu disse é que alguma renda, alguma coisa precisa ser produzido pelo investimento. Só a valorização patrimonial em si, não traz nada para a vida real. Não precisa render agora, mas terá que em algum momento produzir renda. É disso que estou falando. Um imóvel que apenas se valorize em si mesmo, sem oferecer renda em troca, em algum momento, não me interessa. Eu o venderei, mesmo que perca dinheiro (imposto, etc) para substituir por outro de valor que produza "alguma" renda. Como não investirei em empresa boa que distribua "NADA" de dividendos.
Carlos.Magno em 20/05/2013 00:16
"Comparando com ações, podemos pensar naquelas empresas muito sólidas, muito boas, mas que não distribuem nada de dividendos. Vocês vivem falando que são empresas boas apenas para os majoritários e diretores e não para os minoritários. "

Onde foi que você viu alguém falar isso?
"empresa boa só para majoritário" é empresa com receita alta mas que NAO dá lucro.

Empresa muito sólida, muito boa, dá lucro.

Distribuir ou não dividendos não faz a menor diferença pq dividendo não é brinde e é descontado da ação.

Nem comparar com aluguel de imóvel não pode,
pq aluguel não desconta do imóvel.

Desculpe mas vc ta um pouco equivocado.
Carlos.Magno em 20/05/2013 00:20
Entendi.

Vc ta certo desde que temos o pressuposto que o cara só tem 1 imóvel e mais nada.

Nao tem FIIs, nem TD, nem Ações, nem nada.

E mais, que esse cara chegou na fase de colheita com esse ÚNICO imóvel e nem conseguir alugar ele consegue.

Aí é óbvio e concordo, se quiser ver a cor do dinheiro vai ter que vender.

Mas não estamos aqui estudando para chegar na fase de colheita com apenas 1 bem sem qualquer diversificação, não é?
Carlos.Magno em 20/05/2013 00:23
"Como não investirei em empresa boa que distribua "NADA" de dividendos."

Nesse parte é que tá seu equívoco,
e isso já foi tratado em outros posts no grupo de dividendos e espaco do novato.

O ideal é mesclar, empresas de dividendos + empresas de crescimento.

Mas se por acaso o cara chegar na fase de colheita e tiver apenas empresas de crescimento,
não estiver recebendo NADA de dividendos,
nenhum problema em vender um pouquinho de ação de vez em quando.

Não fará a menor diferença
aliás dá no mesmo, pois os dividendos saem do preço da ação.
adolfovaz em 20/05/2013 00:23
Um assunto puxa o outro. Mas é bom, a gente sempre aprende. A ideia não é viver tranquilo, de renda passiva em um futuro? Se não for com os dividendos da empresa, juros sobre cp, será com o que? Para aqueles que investem em ações? A história de descontar da ação, todo mundo que visita este site, já sabe. Mas no final da programação, em algum momento da vida, vamos começar a usar a nossa participação nos lucros pra vivermos daquilo. Se não for isso, to viajando mesmo. Obrigado
Rich.Investor em 20/05/2013 00:44
o que o pessoal dos FII pensam?
nao to vendo os investidores que tem tudo em FII, em TIJOLO e talz falando nada por aqui.

pq?
Bastter em 20/05/2013 01:06
nao existe pessoal dos FIIs
so se dizer pessoal dos FIIs
ja mostra q nao entendeu nada e nao sabe o q ta fazendo

o q existe eh gente q investe em FII e outras coisas e saba o q ta fazendo

e gente q segue modinha ou mistura investimento com time de futebol
rsvalentini em 20/05/2013 08:48
Conceito importantes que eu aprendi aqui, sobre não girar patrimônio: você sempre paga para morar, seja em imóvel próprio ou em imóvel alugado.

Vamos simular um cenário para ver como essa lógica se aplica na prática.

Se você mora em um imóvel próprio de 2MM, teoricamente mora muito bem!

Para manter o mesmo padrão de vida teria que alugar um imóvel por uns 8k.

Vale a pena então vender e pagar o aluguel com o rendimento da aplicação, já que 2mm a 0,6% ao mês?

Em um mundo sem custos de transação (impostos e taxas), talvez sim.

Mas por causa dos custos de transação, nos quais você já sairia perdendo, por baixo, 300k.

Logo, seu capital investido seria de 1,7MM. Rendendo 0,6% ao mês daria R$ 10.200,00.

Menos os 8k de aluguel para manter o padrão de vida, significa R$ 2.200,00 ao mês. Demoraria então mais de 136 meses (11 anos) apenas para recuperar os 300k que você pagou de imposto e ficar com o patrimônio efetivo de 2MM na renda fixa, produzindo renda mensal.

Daí vamos supor que você não vendeu e, nesses 10 anos, o imóvel valorizou para 3MM. E aí sim você vende o imóvel. Pagou 450K de taxas. Ficou com montante líquido de 2,55MM. Mais de meio milhão de reais a mais do que se tivesse vendido no primeiro cenário.

Carlos.Magno em 20/05/2013 09:45
Boa. Em suma, evite vender, evite girar
para evitar pagar impostos e taxas.

Nao sustente o sistema.

Só saia de um investimento se ele realmente ficou ruim.
Carlos.Magno em 20/05/2013 09:48
Quanto a esse negócio de "pessoal dos FIIs"
me lembra essas bobagens que tem por aí
de fundamentalistas x técnicos
pessoal da bolsa x pessoal da renda fixa...

Coisa mais sem sentido.
É um grande erro achar que diferentes investimentos são excludentes.

Eu sou investidor genérico sem rótulos!

Aprendiz Do Mercado: Investidor Genérico
Bastter em 20/05/2013 11:38
boa valentini
pessoal fica fazendo estas simulações como se trocas nao tivessem custos
exLTCM em 20/05/2013 14:45
adolfovaz, possível solução para rentabilizar é vc alugar o seu imóvel (que tanto valorizou) e ir morar em outro equivalente ou menor pagando aluguel (geralmente menos; faz sentido pois não há mais filhos morando com vc). Nos EUA tem a chamada hipoteca reversa em que vc vende a prazo o imóvel para o banco (e fica morando). Não é necessariamente uma maravilha, mas é uma opção. O ideal mesmo é no seu plano vc fazer investimentos que irão gerar renda no futuro.

rsvalentini, só esclarecendo que a conta que eu fiz foi imóvel de investimento vs. FII para investimento. Se vc mora no imóvel, é isso aí, fica mais caro.

[]s

Bill Gates em 20/05/2013 15:05
No caso de alugar lembrar que Aluguéis Recebidos são Renda Tributável e aluguel pago não dá isenção de IR. Tem de levar em conta a parte do Leão.
willben em 20/05/2013 22:12
Vamos lá. Supondo que eu decida (seja lá por qual motivo for, isso não vem ao caso) vender o meu imóvel de 200k, que é o único imóvel que possuo, qual seria a melhor opção de "controle de danos" pra evitar as taxas/impostos do giro de patrimônio? Pensei no seguinte:

1. Pra evitar os 15% de IR sobre o lucro da venda, dentro de 6 meses compro um quarto-e-sala (QS) ou um imóvel bem pequeno e barato e alugo (isso é possível?);

2. Ainda com relação à compra do QS, poderia utilizar o FGTS (uns 70k, que estão "parados") pra fazer a compra? Eu usei parte do FGTS há 9 anos pra comprar o primeiro imóvel, o qual desejo vender agora;

3. O $ restante da venda aloco em FII de tijolo e ações;

4. Com a renda mensal dos FII e do aluguel do QS pago o aluguel de um imóvel maior e de melhor localização pra morar;

5. Não mexo nas ações e reaplico os dividendos.

Não parece um bom plano?
marciorf em 20/05/2013 22:24
1- não. Tem que ser de maior valor

2- Pode

o resto não pode por causa da 1
Bastter em 20/05/2013 22:24
pera ai

vc vende 200K
e compra um imovel menor
vamos dizer 100K

vc vai pagar IR sobre o q vc nao alocou em imovel
e os outros gastos como ITBI, corretor, spread vai pagar

Bastter em 20/05/2013 22:25
"Com a renda mensal dos FII e do aluguel do QS pago o aluguel de um imóvel maior e de melhor localização pra morar;"

se os FIIs nao continuarem dando a mesma renda
e o inquilino do QS for embora oq vc faz?
Bastter em 20/05/2013 22:26
o seu plano

1 - tem erro pq o IR vai ser cobrado de qq forma e ainda tem outros gastos

2 - nao eh um plano eh um desejo
plano engloba se tudo der errado
quando so engloba se tudo der certo eh desejo nao eh plano
Bastter em 20/05/2013 22:28
eu acho um belo plano para daqui a um tempo
vc estar morando de aluguel e nao ter mais patrimonio nenhum
foguinho em 20/05/2013 22:29
Além de tudo já falado, pondere na balança negativa o fato de ter que pagar tx de adm para a Imobiliaria (caso não queira ter dor de cabeça, vai morrer 10% em cima da tx de aluguel) e da possibilidade forte de ficar períodos com o imóvel desocupado (entresafra de inquilinos) e pagando aluguel.
Bastter em 20/05/2013 22:34
pior eh considerar renda de FII, renda fixa
Dogahi em 20/05/2013 23:00
Caso decida vender (independente do plano, outro imovel, fii, rf, rv), sendo unico imovel, abaixo de 440k e não tenha feito outra alienação nos últimos 5 anos é isento o ganho de capital. Olhe a pergunta 534 no link: Sítio da RFB - IRPF 2013 - Declaração - Perguntão
Carlos.Magno em 20/05/2013 23:35
Tem tb as demais taxas, corretagem, mudança, pintura do novo apto, eventuais móveis novos,
maiores custos que costumam ocorrer em bairros mais caros (aquele mercadinho charmoso, aquela padaria elegante), eventual aumento de custo com transporte se a distancia para o trabalho for maior...

etc..
Carlos.Magno em 20/05/2013 23:36
Para usar o FGTS, necessariamente terá que fazer um financiamento, não?

Tem como usar FGTS para comprar a vista?

Caso negativo, entao terá custo de juros do financ.
MIDASRJ em 21/05/2013 02:50
Li tds os posts.

E só acrescento o seguinte:

considero tão importante não mexer no rendimentos na fase de acumulação que até o IR de eventuais ganhos com opções(LC, TB e outras) e, às vezes, trade também, pago com o meu salário. Esse mês minha esposa veio perguntar porque gastamos mais, aí eu falei: foi o leão rs!

A minha ideia é viver em um bom padrão de vida com o meu salário e não mexer nada na parte investida. Para mim são dois mundos diferentes!
rafoliveira em 21/05/2013 11:02
Cara, será que o retorno que terás após deduzir IR, taxas, ITBI, corretor, cartório e outros vai superar a dor de cabeça, o stress e a tranquilidade que o imóvel te proporciona ?

Esse tópico virou uma gambiarra financeira e tanta.
willben em 21/05/2013 11:08
Carlos.Magno, comprei o primeiro imóvel à vista com o FGTS. Não precisa financiar.

Dogahi e _alex, obrigado pela informação sobre a isenção do IR. O imóvel é o único, foi comprado há 9 anos e não tenho nenhum tipo de alienação, então o critério da isenção se aplica.

Bastter, eu não considero FII renda fixa, mas feita uma boa diversificação (uns 10 FII no mínimo) posso contar com uma rentabilidade mensal, a não ser que algo muito atípico e sistêmico ocorra, como a temida mudança da legislação dos FII ou uma crise braba. E mesmo que isso ocorra, eu não precisaria contar com nenhuma rentabilidade de investimento pra pagar as contas.

O ITBI quem paga geralmente é o comprador. Se eu vender sem corretagem (já conheço gente interessada), quais impostos/taxas ficam faltando?
willben em 21/05/2013 11:10
Achei interessante a informação sobre a isenção e fui pesquisar as situações em que fica isento o IR na venda de um imóvel:

1) Venda do único imóvel por um valor de até R$ 440 mil, desde que o contribuinte não tenha feito outra venda de imóvel nos últimos cinco anos;

2) Venda de imóvel por até R$ 35 mil por mês (o valor é considerado baixo);

3) Venda de imóvel adquirido até 1969;

4) Venda de imóvel residencial quando todo o produto da venda é usado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.
Bastter em 21/05/2013 11:29
eu nunca vi isso terminar bem
todos q eu vi terminaram sem o imovel e sem os investimentos
mas vc nao eh um bobao, obvio
entao se fizer
faça com muito cuidado
mas vc pode fazer tb sem vender o imovel
e terminar com os dois
Bill Gates em 21/05/2013 15:17
Eu vi alguns comentários do tipo eu alugo o meu apartamento, pago aluguel em outro e fico com a diferença.
Cuidado, locação de imóvel também não é renda fixa e existem muitos problemas que podem ocorrer:
1- Você tem de pagar IR sobre o aluguel que você recebe a conta é:
receita = (aluguel recebido) - IR - (aluguel pago)
isso pode fazer muta diferença.
2- Eu não alugo quando eu quero, mas quando o mercado permite. Não é tão fácil assim arrumar inquilinos e, principalmente, bons inquilinos (com fiador, etc.)
3- No caso de apartamento, nos períodos em que ele fica desalugado, é preciso pagar o condomínio e os impostos (é uma despesa dobrada no caso de você estar pagando no novo apartamento).
4- Inquilinos às vezes atrasam, não pagam e é preciso despejá-los. Isso leva tempo e tem custo.

Tem muita coia para ser analisada antes de embarcar nessa
Dau em 21/05/2013 16:28
Boa tarde,
willben ou qualquer outro,

Nas regras que você citou, se você vender um imóvel por menos de R$20.000,00, você perde o direito de vender outro com isenção até R$440.000,00 por 5 anos? Ou ele é enquadrado na outra regra?

Obrigado
Dividendos em 21/05/2013 18:30
eu nao li todas as respostas pq ficou muito grande, mas eu facilito muita coisa na minha vida pensando de maneira simples

e sigo o mesmo pensamento do Bastter, se tenho ativos bons, nao vendo um ativo para comprar outro

se eu descobri que tem um ativo muito bom e tenho vontade de comprar, vou comprando ao poucos e sempre

assim fico com alguns ativos bons e isso diversifica o risco

mas nao pulverizo demais, gosto de uma "diversificação concentrada"


NÃO PERMITA QUE OS DETALHES FAÇAM COM QUE VC PERCA O FOCO, SE FICAR EMPOLGADO DEMAIS COM OS DETALHES VAI ACABAR SAINDO DA LINHA E DEPOIS SE ARREPENDER
RPLeo em 21/05/2013 18:40
Caras eu não sei viu, acho que muita gente aqui ainda morre de amores por imóveis "físicos" e quando aparece um maluco e diz que vai trocar um imóvel por FII começam as caças as bruxas.

Isso porque esse sujeito esta subentendo que os FII são melhores que imoveis físicos porisso ele vai trocar para ter o "melhor".

E ai, usando da desculpa de "não gire patrimônio" começam-se a briga de quem não concorda com a troca porque no intimo eles consideram imoveis físicos melhores que FII.

Então vem comparações errôneas entre patrimônio BRUTO e LIQUIDO.

Se o apartamento vale 200k e você vende fica com 160k perdeu 40k.

O que? Que absurdo é esse? Sera que os amantes de imoveis físicos não entendem que o valor BRUTO não é o valor que vocês supostamente acham que os seus imóveis valem?

E ai vem mais comparações completamente imparciais onde o tal sujeito vai se arrepender porque daqui a 10 anos o apartamento vai "seguramente" (ahem) estar valendo o dobro ou o triplo e ai não tem como voltar atras.... só que essas pessoas não mencionam um outro aspecto das cotas de FII.. elas também "podem" valorizar tanto quanto um imóvel físico ou mais...

Então se vocês quiserem ter uma discussão um pouco mais "parcial" é melhor começarem a usar argumentos um pouco mais sólidos.

[]s

sam_h_p em 21/05/2013 18:58
bastter!! sugestao para vídeo: ótima do Carlos Magno: a tara por "rentabilidade".

Já tem a A Tara por Ações de Empresas Falidas'...rsrs...

q achas?
rsvalentini em 21/05/2013 19:17
Tem a isenção para venda do único imóvel até 440k sim.

Mas também tem taxas de corretagem, escritura, etc... que podem ficar entre 3 a 5% do imóvel. Para um imóvel de 200k estamos falando de 6k a 10k de taxas. e não vai poder usar a isenção nos próximos 5 anos.

Esses são os custos. Se vai valer a pena ou não no longo prazo eu não sei. Pode subir, cair ou ficar de lado.

E embora eu prefiro investir em FIIs e não em imóveis, não faria o giro de patrimônio se tivesse um imóvel próprio.

Só sei que FIIs também tem imposto de 15% na venda(e sem isenção), de modo que o valor BRUTO das cotas não é o valor que os FIIs supostamente valem.

E sei também que é fato que se você vende um imóvel de 2MM e não comprar outro imóvel você perde 15% do lucro só no Leão e mesmo se aplicar o que sobrar em um investimento excelente demorará anos para voltar a ter os mesmos 2MM.

Mas nesse prazo o imóvel ele poderia estar valendo 1,5MM - 2MM ou 3MM? Sim, pode cair, subir ou ficar de lado.

Assim como o investimento que você aplicar o produto da venda do imóvel pode cair, subir ou ficar de lado.

Só que em um cenário seu capital atual é de 2MM e no outro é de menos de 1,7MM. O futuro, só Deus sabe, mas o ponto de partida é diferente.

Se existir algum argumento "sólido" sobre o melhor investimento do futuro, favor compartilhar aqui ^^.

[]s
Dividendos em 21/05/2013 19:20
acho uma boa ideia sam_h_p

a rentabilidade é consequencia da compra de bons ativos

o foco na minha opinião deve ser em ter bons ativos e não a rentabilidade
sotijolo em 21/05/2013 22:45
RPLeo, não li nem 3% do tópico pq esse assunto me dá a maior canseira. Mas lí o seu comentário e bingo!!!
Parabéns
Bastter em 22/05/2013 04:26
RPleo aqui nao tem time
time de imoveis
time de FIIs
ou estas besteiras q tem em outros foruns
o q tem eh a minha vivencia
ate hoje so vi isso terminar em mesbla
pode ser q vc tenha o preparo adequado para isso
mas eu nao trabalho para individuos especiais e fora de serie
eu trabalho para evitar q a maioria idiota q nem eu faça mesbla
e ateh hoje so vi isso terminar em mesbla

nao ha oposição entre ter um imovel e ter FIIs
ou seja la o q for

e este papo de valor bruto ou liquido eh bullsit
pq se vc nao vender nao vai pagar IR nunca

alem do mais quanto mais tempo ficar menos IR paga

para as pessoas normais
o q da mais patrimonio eh ficar o maximo de tempo em bons investimentos
pq paga menos impostos, tem menos custos e os juros compostos sao maiores

o q a maioria faz
o contrario
e acaba sustentando o sistema

agora por favor
discuta o assunto q quiser aqui
mas nao traga estas briguinhas idiotas de outros foruns para ca

tipo pessoal dos FIIs
pessoal dos imoveis
e estas babaquices

todos os investimentos podem ser bons ou ruins
e cada um na sua
Jmsn em 22/05/2013 11:04
Olá Bastter e demais foristas


RF = o juro nao sai do principal
Imovel = rende menos mas o principal tb valoriza e a renda nao sai do principal
dividendos = rende mais pq sai do principal

Eu entendo que o conceito da independência financeira tem dois pilares fundamentais:

1 - Renda passiva é gerada, e
2 - Ela é maior que suas despesas em quantidade tal que permita ser gasta para pagar suas despesas + não dilapidar seu principal, se não se corre o risco da riqueza acabar antes que sua vida acabe...

Então, patrimônio não se gira, patrimônio se acumula, mas tem que ser patrimônio que gere renda passiva e te deixe superavitário.

Se não vc vai ter que vender para poder pagar o pão e o leite no final do dia.

Conheço uma senhora que tem um patrimônio de alguns milhões, todo preso e enrolado por que foi herança e a família inteira está brigando. Então, ela é rica? Se for olhar para o patrimônio, sim! Mas ela vive pedindo dinheiro emprestado para comprar comida... porque este patrimônio não traz para ela a renda que ela precisa.

Tudo isso para dizer que meu entendimento é que o foco é na geração de renda, é acumular patrimônio que vai trazer dinheiro novo, acima da inflação, e esta parte somente é que poderá ser usada para as minhas despesas. Se não, forçosamente vou estar gastando o patrimônio acumulado para usufruir da minha independência financeira, e perigosamente eu posso viver demais e a independência pode acabar.

Assim, se na RF o principal não cresce, e nas ações os dividendos saem do principal, me parece que o único investimento que gera dinheiro novo e possivelmente ganho real é o imóvel, seja tijolo ou fii. E, ainda assim, talvez!

É por causa dessa conclusão tão assustadora que eu ando tão interessado em ver a planilha do André. PC sobre o impacto da inflação nos FII.
chr em 22/05/2013 11:26
Os dividendos saem do principal em ações? Ok, mas existe ganho de capital em ações.

Estudos no mercado americano, que possui um histórico maior de inflação "racional", apontam o mercado de ações como a melhor forma para se proteger da inflação.
Dividendos em 22/05/2013 12:30
até pq quem faz a inflaçao sao as empresas

elas estao sempre na frente
Bastter em 22/05/2013 13:04
nao confundam o q eu disse
quando eu postei isso eu nao disse q um era melhor q o outro
esta senhora nao diversificou
o maior risco nos investimentos
eh começar a achar q um eh melhor q o outro

o q eu quis colocar eh q cada um tem vantagens e desvantagens
e o ideal eh ter todos

ações, RF, imoveis, FIIs, moedas, etc
vitprado em 28/05/2013 21:26
Li "perfil jovem", "arrojado", "vender ap pra investir em FI" e "rendimento acima de 0,6%" no mesmo post.

Só faltou "Marketing Multi Nível" pra entrar em alerta máximo...
escalper em 28/05/2013 21:44
Bastter,

E no caso de vender um AP de 1M de 3 quartos pra comprar 2 de 1 quarto, valeria a pena?

Abs
Bastter em 29/05/2013 03:51
pode valer ou nao
como investimento eh melhor ter APs menores
mas vai perder bastante dinheiro na troca
jonathadapper em 29/05/2013 08:08
Só de vender vocé já perde boa parte do patrimonio em IR e corretagem... Tinha o mesmo projeto para um imóvel que tenho, mas apesar da rentabilidade for mais se fizesse o negocio, nao valeria a pena pelo custo do giro do patrimonio, pois tu ja sai perdendo uns 15%... Coloca dinheiro novo e quando sair do imóvel aluga...
rsvalentini em 29/05/2013 09:39
É a velha história. 15% de pouca coisa é pouco e 15% de muita coisa é muito.

Não pense em porcentagem. Pense em R$ e coloque tudo no papel.

Por exemplo: R$ 150.000,00 é muito dinheiro para você? É mais ou menos isso o que vai gastar só no giro se o seu ap de 03 quartos for vendido por 1MM.

É possível planejar bastante e fazer um planejamento tributário para diminuir esse gasto, mas mesmo assim haverão custos altos envolvidos.
 
Brambilla em 29/05/2013 10:11
Dá o dinheiro pra mim. =D

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