Pergunta ao RI
Apesar da demora, me responderam de forma objetiva. Segue as respostas:
Bom dia,
Como minoritário da empresa, dados os resultados de 2012, gostaria de esclarecer algumas dúvidas:
1. De 2008 pra cá, o crescimento do VGV lançado e contratado tem se apoiado quase que exclusivamente na prestação de serviços de construção para obras do MCMV. Quais as perspectivas quanto ao crescimento da demanda por estes serviços? E quanto ao segmento de incorporação?
R: O MCMV Faixa 1, principal responsável pelo crescimento da Direcional desde 2009, é um segmento em que o Banco Financiador (Caixa ou Banco do Brasil) contratam a incorporadora/construtora, para realizar a construção de unidades habitacionais, que serão repassadas para famílias no âmbito do programa MCMV, para famílias com renda de até R$ 1,6k. Neste sentido a companhia trabalha como um prestador de serviços, saindo de alguns dos principais riscos do negócio de incorporação, tais como, riscos comerciais, crédito, cliente, fluxo de caixa, não necessidade de compra de terreno, dentre outros.
Outros aspecto deste negócio, um dos principais, é o fluxo de caixa, que conforme contrato seguem o cronograma de obra, o que permite que tais projetos se tornem caixa positivo durante a obra.
Sobre a demanda, o programa MCMV Faixa 1 tem meta de contratação de 1,6 milhões de unidades até o ano de 2014, tendo contratado aproximadamente 500 mil até o fim de 2012 (números ainda preliminares). Deste total a Direcional, sendo o maior player deste segmento no programa, ficou com aproximadamente 4% do share.
Para os próximos dois anos acreditamos que, considerando o saldo da meta de aproximadamente 1,1 milhões de unidades habitacionais a serem contratadas, a demanda será muito forte.
Sobre o segmento de incorporação estamos acompanhando o mercado que está um pouco mais complicado que os anos que antecederam a 2011, porém temos bons projetos em pipeline para lançamento.
2. Referente ao seguinte trecho do release do 4T12, "...a maior participação desses projetos [faixa 1 do MCMV] se traduz em redução do ciclo operacional...", qual a duração média desse ciclo para as obras do MCMV? Essa redução do ciclo operacional irá se traduzir em reconhecimento mais rápido de receitas por conta do metodo PoC?
R: Por contrato o ciclo operacional de um projeto MCMV Faixa 1 é de 24 meses, bastante inferior à incorporação que no melhor cenário será de aproximadamente 36 meses. Este menor ciclo consequentemente se refletirá em reconhecimento mais rápido de receitas por meio do PoC.
3. Por fim, as despesas G&A e comerciais tiveram apenas leve aumento quando vistas como % da receita líquida. Ainda assim, dado o grande crescimento de receita entre os períodos (2011 e 2012) e o fato dos serviços de construção, cuja participação tem sido cada vez maior no VGV, trazerem o mínimo de despesa comercial, era de se esperar que houvesse diluição dessas despesas. Diante disso, como explicar esse aumento?
R: O aumento das despesas comerciais deveram se ao crescimento dos estoque, principalmente, de unidades em fase de entrega, o que faz com que seja necessário maior investimentos em campanhas de marketing. Cabe destacar que, conforme nossa prévia operacional, este maior investimento em estoque tem se mostrado eficiente e nos permitiu uma boa redução de estoque no 1T13.
PS: a prévia operacional realmente mostra o q eles comentaram.
