Bastter.com - FII - Fundos de Investimento Imobiliários - BM Cyrela Thera Corporate (THRA11B)

Fundos de Investimento Imobiliários

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BM Cyrela Thera Corporate
THRA11B
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11/8/2011
2/12/2011
102.236.772,22 (Referência: abr/2016)
1.472.728 (Referência: abr/2016)
13.966.653/0001-71
69,41 (Referência: abr/2016)
BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S/A DTVM
Rodrigo Costa Mennocchi
O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BM CYRELA THERA CORPORATE - FII, foi constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, por seu regulamento e pelas disposições legais e regulamentares que lhe forem aplicáveis.
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Dados do Fundo


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Objetivo e Política de Investimento do Fundo

O objeto do FUNDO é a aquisição das futuras unidades autônomas denominadas de conjuntos n° 31, 32, 41, 42, 161, 162, 171, 172, 181 e 182, com as respectivas vagas de garagem e as respectivas frações ideais do terreno, os quais integrarão o SUBCONDOMÍNIO “THERA CORPORATE” – SETOR B, integrante do empreendimento imobiliário denominado CONDOMÍNIO “THERA ONE”, a ser construído sobre terreno situado na Avenida Luís Carlos Berrini, s/no, na cidade de São Paulo, SP, unidades estas de propriedade da empresa Cyrela Roraima Empreendimentos Imobiliários Ltda, com a finalidade de venda, locação típica ou atípica built to suit, arrendamento ou exploração do direito de superfície das unidades comerciais, podendo, ainda, ceder a terceiros os direitos e créditos decorrentes da sua venda, locação, arrendamento e direito de superfície dessas unidades, além de outros Ativos-Alvo elencados no artigo 4º do Regulamento do Fundo. O FUNDO terá por política básica realizar investimentos imobiliários de longo prazo, objetivando, fundamentalmente: (i) auferir receitas por meio de venda, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície do Imóvel- Alvo e demais imóveis integrantes do seu patrimônio imobiliário, podendo, inclusive, ceder a terceiros tais direitos, não sendo objetivo direto e primordial obter ganho de capital com a compra e venda de imóveis ou direitos a eles relativos; (ii) auferir rendimentos advindos dos demais ativos que constam no artigo 4º do Regulamento do Fundo.

Política de Distribuição de Resultados

O FUNDO deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. O resultado auferido num determinado período será distribuído aos cotistas, mensalmente, até o 10º (décimo) dia útil do mês subsequente ao recebimento da receita, a título de antecipação dos resultados a serem distribuídos. Eventual saldo de resultado porventura não distribuído terá a destinação que lhe der a Assembleia Geral de Cotistas, com base em proposta e justificativa apresentada pela ADMINISTRADORA.

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09/09/2016 às 11:19
Aguardando os rendimentos, vamos ver mês que vem.
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CYRELA THERA CORPORATE
CNPJ/MF nº 13.966.653/0001-71 – Código CVM:201-1
COMUNICADO AO MERCADO
A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CYRELA THERA CORPORATE (“Fundo”), informa a seus cotistas e ao mercado, na presente data, que não haverá distribuição dos rendimentos, referente ao mês de Agosto de 2016.
São Paulo, 08 de Setembro de 2016.
 
01/09/2016 às 06:14
Relatório Mensal Agosto/2016
Fundos.NET

Ocupação de 80%.
A última página mostra a expectativa de receita de aluguel por cota. Parece que mais começar a distribuir rendimentos.
Ir p/ o Fim
 
01/09/2016 às 11:17
@Nod
Eles falaram alguma coisa sobre o período de carência do pagamento dos alugueis desses contratos que eles fizeram?
A receita me parece muito pequena em relação à 80% de ocupação do imóvel.
 
01/09/2016 às 15:45
Aguardando ..., a rentabilidade ! E seu valor real. Muito bom , o prédio está 80% alugado. Brevemente estará 100%. A localização e muito boa , ímpar.
 
01/09/2016 às 17:43
@Heizenberg,
Isso já foi questionado, mas, como é normal nos fundos mono-imóveis, eles não dão essa informação, já que pode atrapalhar outras negociações.
Mas, pelo menos, a situação está melhorando...
 
04/09/2016 às 18:46
Não consegui fazer o download. Poderiam disponibilizar em algum drive público quem conseguiu baixar?
 
04/09/2016 às 19:11
@tiagosam,
O FundosNet, repositório da CVM e da Bovespa, está fora do ar esse fim de semana ..... :-S

Segue o link da página do administrador: https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=699DEA88-811F-4968-B6B0-9F3B179E4B7B
 
21/07/2016 às 14:39
Proventos em agosto ?
Alguém sabe informar se teremos proventos ou seja rendimento em nossas contas em agosto ? Vão começar a distribuir novamente . Obrigada .
Ir p/ o Fim
 
21/07/2016 às 14:46
O relatório de junho/16 diz que o fundo começa a gerar receita em set/16, mas nas letrinhas miudas diz: "A expectativa ora demonstrada não contempla eventuais desembolsos com a intermediação e/ou reajuste anual de locação, representando apenas o valor que o Fundo receberá de aluguel sem que sejam consideradas quaisquer despesas, não se tratando de garantia de rendimento."
 
21/07/2016 às 15:13
Obrigada pela informação ! Aguardemos então ...

Abraços .
 
07/07/2016 às 02:30
THRA11B - Que pé que tá?
Olá pessoas!
Como anda essa novela da venda dos andares?

Alguma boa alma disposta a atualizar os proventos desse FII?

Está me parecendo um bom FII, com alguns contra-tempos. Alguém quer palpitar?

Obrigado!
Ir p/ o Fim
 
07/07/2016 às 11:07
Esse fundo está sem rendimento. Amanhã ocorrerá uma assembleia deliberativa para venda dos andares. Vamos aguardar. Abraços.
 
07/07/2016 às 13:40
Aparentemente, os proventos estão atualizados. É isso mesmo: ele já está há um bom tempo sem distribuir.

O fundo recebeu uma proposta de venda dos andares por um valor considerado baixo por diversos cotistas.

Nas vésperas da assembleia, o possível comprador melhorou a proposta, o que invalidou a assembleia que seria realizada.

Amanhã nova assembleia. Fundos.NET
 
08/07/2016 às 12:53
Alguma novidade sobre a Assembléia ? Começou as 10:00 horas. Se alguém puder postar agradeço. Abraços.
 
08/07/2016 às 14:50
Venda reprovada por unanimidade.
 
08/07/2016 às 18:39
Parece ter sido animada a assembléia.
Que bom que não foi tão fácil assim fechar o FII.
Acho que a mobilização dos cotistas foi fundamental na preservação do imóvel.
 
10/07/2016 às 22:04
Obrigado @Nod!!! Fiquei de férias e estive um pouco offline dos investimentos. Feliz por saber que os minoritários ganharam!!!
 
21/07/2016 às 14:36
Obrigada Nod , pelas informações !
 
29/06/2016 às 21:46
BTG divulga relatório mostrando preços na região do Thera, bem acima da proposta recebida
Link para a apresentação completa que o BTG divulgou hoje, mostrando uma compilação de anúncios e valores com prédios em torno da mesma região do Thera, mostrando Berrini One (ao lado do Thera) a R$ 18,4K / m2; Vila Olimpia a R$ 17,6K/m2; Plaza JK a R$ 15K/m2:

https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=BA4952D9-4758-41F2-8356-3CFC6D3FC2E7

Aparentemente é uma apresentação que o BTG vai mostrar na AGE de 08.07.2016, pois este é o nome do arquivo....
 
15/06/2016 às 16:17
COTISTAS SE MOBILIZAM CONTRA A VENDA DO PREDIO DO THRA11B
Divulgo abaixo a carta do cotista Edgar Boicenco que está liderando um movimento contra a venda do prédio, pois claramente é um excelente negócio para o COMPRADOR.... Esta carta está sendo enviada pelo BTG para todos os cotistas e o Edgar solicita a participação do máximo possível de cotistas, bem como se coloca à disposição para ser procurador de quem não possa ir....

Devido ao Cancelamento da última Assembléia em 7/6/2016, peço novamente sua procuração para votar CONTRA a venda do único ativo do Fundo Thera Corporate.

Para maiores informações seguem meus contatos: e-mail: boicenco@hotmail.com tel 11-9.9121-2229

Considero muito baixa a proposta de R$10.013,07/m² (área boma) por estar 44.16% abaixo do custo inicial do Thera de R$ 17.934,78/m² (R$ 189.860.500,90 referente ao valor inicial de R$ 136.824.700,00 corrigido pelo IPCA até maio/2016).
Seguem outros exemplos de imóveis similares vendidos na região (com informações públicas), que foram vendidos pelo preço médio de R$ 15.437,75/m²:

• Edifício Plaza JK – (Cj. 162) Vago
Valor do metro quadrado: R$14.951,00 (área não especificada no fato relevnte)
Data da transação: 28/08/2015
Conforme informação publicada no fato relevante do CSHG Real Estate de 28/08/2015.

• Edifício Plaza JK – (Conjuntos 151, 152 e 161)
Valor do metro quadrado: R$15.650,00 (área não especificada no fato relevante)
Data da transação: 26/12/2014
Conforme informação publicada no fato relevante do CSHG Real Estate de 26/12/2014.

Conforme Ata da Assembléia do Thera de 7/06/2016, foi divulgado pelo Banco BTG, administrador do fundo, que a proposta de compra do Thera foi feita pela Barzel Properties Gestora de Recursos, gestora focada na "compra de prédios comerciais que estejam com preços deprimidos" (conforme reportagem publicada pelo colunista Geraldo Samor na Veja.com em 27/02/2015 às 20:39h (Nessim deixa a CCP; vôo solo focará em distressed | VEJA Mercados | VEJA.com). Ressalto que a proponente tem grande conhecimento do imóvel porque é dirigida por profissional com longa passagem no grupo Cyrela, grupo este responsável pela construção do Empreendimento Thera Corporate.

Na minha opinião, temos uma perspectiva de grande valorização de um ativo imobiliário AAA como o Thera em uma localização tão privilegiada. Não existe, na região da Av Berrini em São Paulo , terreno disponível para a criação de um novo empreendimento com as característica do Thera. Caso houvesse, o custo do terreno mais custo de construção seriam muito superiores ao valor ofertado.
O empreendimento esta alcançando 80% de ocupação e iniciará, já no mês de Julho, a gerar rendimentos.

Sendo assim, como investidor de longo prazo visando a proteção patrimonial e a renda mensal, proponho o VOTO CONTRA a venda do único ativo do fundo.

Rogo a você que venha na Assembleia que irá deliberar sobre a venda do seu patrimônio. Caso você não possa vir, gostaria de ser seu procurador para defender seu interesse e rejeitar essa proposta.
Ir p/ o Fim
 
16/06/2016 às 09:12
Se pensar bem , a novo proposta de 5% a mais, foi apenas uma estratégia para adiar a Assembleia a qual já estava perdida.
 
17/06/2016 às 21:32
Também tive a mesma percepção, ou também que a venda poderia ser questionada juridicamente...já que o processo estava sendo levado de forma meio "atropelada"...
 
17/06/2016 às 21:44
Fundos imobiliários: a briga pelo Thera
Geraldo Samor

Uma briga por cinco andares de um edifício comercial no coração financeiro de São Paulo opõe, de um lado, cotistas de um fundo imobiliário; de outro, a gestora de um ex-executivo da Cyrela Commercial Properties (CCP), que desenvolveu o imóvel; e, no meio, o BTG, o administrador do fundo, acusado de não estar defendendo os interesses dos cotistas.

Em jogo: quanto valem cinco andares do Thera, um prédio comercial state-of-the-art na Avenida Berrini, a alguns quarteirões da Faria Lima?

Num mercado onde preço e valor entram em descompasso em momentos de crise, a briga pelo FII Cyrela Thera Corporate mostra a vulnerabilidade — real ou percebida — dos cotistas de fundos imobiliários, um mercado dominado por pessoas físicas buscando um mix de segurança e renda.

O caso ilustra como os cotistas se vêem órfãos de aconselhamento financeiro num momento crítico para o mercado imobiliário, onde os preços dos FIIs em Bolsa já começaram a se recuperar mas a vacância continua estratosférica graças à recessão.

Quando lançou o fundo Thera em novembro de 2011, a CCP vendeu as cotas pelo equivalente a R$ 18.000,00 o metro quadrado, em valores corrigidos pela inflação. No mês passado, a Barzel Properties, uma gestora imobiliária que tem dinheiro de investidores institucionais, fez uma oferta aos cotistas do Thera pelos cinco andares do prédio, pagando R$ 9.500,00 o metro quadrado. O fundador e principal sócio da Barzel é Nessim Daniel Sarfati, que por quase três décadas foi o braço direito do fundador da Cyrela, Eli Horn. Nessim é o pai de uma série de edifícios que definem a paisagem da Faria Lima. Se existe uma autoridade sobre preço de imóveis comerciais em São Paulo, esta autoridade é ele.

Os cotistas do Thera receberam mal a oferta e começaram a se organizar; circula entre eles um pedido de procuração para voto contra.

A primeira queixa: a oferta foi inferior ao preço que a própria Barzel pagou à CCP, em dezembro, pelos outros 10 andares do Thera, uma transação feita a R$ 11.146,00 o metro quadrado. De lá pra cá, o IFIX (o índice que mede uma cesta de fundos imobiliários listados em Bolsa) já subiu 17%. “Para ser justa, a oferta da Barzel deveria ser, pelo menos, o que ela ofereceu à CCP, sem falar que o mercado já andou de lá pra cá,” diz um cotista.

Outra comparação é o Edifício Plaza JK — próximo ao Thera, mas com a desvantagem de ser um imóvel com 20 anos de idade (o Thera ficou pronto em 2015). Um conjunto do Plaza JK foi vendido no final de agosto por R$14.951,00 o metro quadrado. O vendedor foi outro fundo imobiliário, o CSHG Real Estate, e o imóvel se encontrava vago à época da venda. Já os andares do Thera que pertencem ao fundo estão 70% locados, 10% em fase de minuta e 20% em negociação.

A segunda queixa é dirigida ao BTG. Os cotistas dizem que o banco, como administrador do fundo, não os está municiando com informação e projeções sobre o valor do Thera no médio e longo prazos. Um dos cotistas, Ricardo Valente, pediu a destituição do BTG como administrador, de acordo com a ata da última assembleia, e o GRIFI (Grupo de Investidores em Fundos Imobiliários), que reúne 44 investidores, representou na CVM contra o BTG.

“O risco aqui é o pequeno investidor virar o jantar do grande no pior momento possível,” diz um cotista insatisfeito com a proposta e com o BTG. “Qualquer fundo está sujeito a isso. O único que pode proteger o cotista é o administrador.”

Em nota ao Brazil Journal, o BTG disse que está seguindo “todos os procedimentos determinados pela CVM quanto à proposta de venda do imóvel pelo fundo.” O banco disse ainda que, “ao ser questionado por um grupo específico de cotistas sobre procedimentos adicionais aos exigidos pela legislação, se comprometeu a envidar maiores esforços, sempre atendendo aos requisitos da regulamentação aplicável e aos interesses da coletividade de cotistas.”

Na nota, o banco disse ainda que a decisão de vender ou não o imóvel cabe exclusivamente à assembleia de cotistas, já que o papel do administrador neste caso é principalmente fiduciário, e não de gestão ativa.

Outra preocupação dos cotistas é o Credit Suisse, que eles temem possa estar alinhado com a Barzel. Por meio de dois fundos de investimento, o CS controla cerca de 100.000 cotas do Thera, ou 6,8% do capital do fundo. Como o capital do Thera é pulverizado entre 1.512 cotistas, e a maioria deles nem comparece às assembleias, a posição do Credit Suisse pode decidir o jogo. Na assembleia de cotistas, um representante do banco chamou a atenção dos presentes por dizer que não considerava a oferta “tão ruim”.

A Barzel já aumentou sua oferta em 5%, e o destino do Thera será decidido numa assembleia em 8 de julho, mas a celeuma ainda vai gerar uma discussão importante sobre o papel de cada participante num mercado que cresceu nos últimos anos graças ao investidor de varejo.

“Quando os bancos vão vender um fundo, eles fazem um esforço de venda enorme: tem prospecto, reunião, os gerentes vão a campo, falam da valorização a longo prazo, de como o negócio é bom…” diz um cotista insatisfeito. “Mas quando é para um grande comprar, eles mandam só uma cartinha dizendo, ‘compareça no dia tal, hora tal, para decidir sobre a venda e extinção do fundo’.”
 
18/06/2016 às 16:46
"compramos um apartamento , ele está alugado , porém desvalorizado no momento...
qual o sentido vender"?
 
20/06/2016 às 08:37
Precisa de 50% dos cotistas totais para aprovar? Ou 50% dos presentes?
 
20/06/2016 às 10:15
50% dos presentes
 
20/06/2016 às 11:01
Pelo comentário do @Nod mais abaixo, eu havia entendido que eram 50% do total das cotas.

Assim, nessa assembléia teria que ter representantes de 50% das cotas para aprovar.

Vamos aguardar o comentário final do Nod.
 
21/06/2016 às 10:58
Sim, eu não havia entendido a pergunta.
nem 50% dos cotistas(totais) nem 50% dos presentes
Acredito que seja "50% das cotas dos presentes" na Assembleia.
 
21/06/2016 às 12:48
Observando que na ultima assembléia o quorum foi de 30% das cotas (representantes presentes representando o total de 30% das cotas).

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=981&flnk
 
15/06/2016 às 14:26
Nova Assembléia, 04 de julho.
São Paulo, 14 de junho de 2016.
Ref.: Convocação para Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Cyrela Thera Corporate
Prezado Sr. Cotista,
A BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (“Administradora”), na qualidade de Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Cyrela Thera Corporate, inscrito no CNPJ sob o número 13.966.653/0001-71 (“Fundo”), nos termos do Art. 36 do Regulamento do Fundo e do Art. 19 da Instrução CVM n.º 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”), vem, por meio desta, convocar V.Sa. a participar da Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas, a ser realizada, presencialmente, no dia 08 de julho de 2016, às 10 horas, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, n.º 3.477 – 14º andar.
Conforme o Fato Relevante divulgado pela Administradora em 06 de junho de 2016, a Administradora recebeu uma nova proposta comercial, conforme anexa (a identidade do proponente foi revelada aos cotistas convocados para assembleia, mas omitida nessa versão em respeito à cláusula 3.3 da proposta) do mesmo proponente da proposta anterior, para venda do único ativo do Fundo, sendo este constituído dos andares 3º, 4º, 16º, 17º e 18º do Edifício Thera, objeto das matrículas nºs. 234.681, 234.682, 234.683, 234.684, 234.705, 234.706, 234.707, 234.708, 234.709 e 234.710 do 15º Oficial de Registro de imóveis de São Paulo, localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105, cidade e estado de São Paulo (“Imóvel”), pelo valor de R$ 106.000.000,00 (cento e seis milhões de reais).
Nesse sentido, a Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo terá como ordem do dia as seguintes deliberações:
Aprovação (i) do aceite da proposta e respectiva venda, de 100% (cem por cento) do imóvel de propriedade do Fundo, denominado “Edifício Thera Corporate”, objeto das matrículas nºs. 234.681, 234.682, 234.683, 234.684, 234.705, 234.706, 234.707, 234.708, 234.709 e 234.710 do 15º Oficial de Registro de imóveis de São Paulo, localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105, cidade e estado de São Paulo, pelo valor total de R$ 106.000.000,00 (cento e seis milhões de reais), a ser pago ao Fundo, à vista, em moeda corrente nacional, na mesma data e mediante a lavratura de escritura de venda e compra do referido imóvel ou celebração de outro instrumento suficiente para transmissão do mesmo ao proponente. A efetivação da aquisição está condicionada à confirmação de determinadas aprovações, premissas e condições a serem verificadas em diligência a ser conduzida pela Compradora, período durante o qual a Compradora terá exclusividade na negociação e aquisição do ativo em questão, bem como à observância de direito de preferência dos atuais Locatários; e consequentemente (ii) a aprovação da liquidação do Fundo, condicionada ao encerramento de todos os processos judiciais nos quais o Fundo atue como parte, por
meio de: (a) acordos; (b) substituição, pela Compradora ou terceiro interessado. Determina-se, desde já, que caso a condição descrita acima não seja alcançada, o Fundo permanecerá em funcionamento, com a retenção das receitas auferidas pela venda do imóvel em montante suficiente para arcar com as devidas despesas relativas a tais processos judiciais e demais custos referentes à manutenção do Fundo, a critério do Administrador.
A Assembleia Geral de Cotistas se instalará com a presença de qualquer número de cotistas, nos termos do Art. 19 da Instrução CVM 472 c/c o Art. 70 da Instrução CVM n.º 555, de 17 de dezembro de 2014.
Os Srs. Cotistas ou seus representantes deverão apresentar seus documentos de identificaçãoi e/ou prova de representaçãoii, bem como assinar o Livro de Presença de Cotistas.
Atenciosamente,
BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Cyrela Thera Corporate
 
20/05/2016 às 10:32
Fato Relevante 20/05/16
"FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CYRELA THERA CORPORATE
CNPJ/MF N.º 13.966.653/0001-71

FATO RELEVANTE
A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, instituição financeira, com sede na Cidade
e Estado do Rio de Janeiro, localizada à Praia de Botafogo, 501, 5º Andar (Parte), Torre
Corcovado, Botafogo, Rio de Janeiro, Brasil, CEP 22250-040, inscrita no CNPJ/MF sob o nº
59.281.253/0001-23, devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”)
como administradora de carteira, de acordo com o Ato Declaratório CVM nº 8.695, de 20 de
março de 2006, na qualidade de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO - FII CYRELA THERA CORPORATE (“Fundo”), nos termos do artigo 31 do
regulamento do Fundo, informa a seus cotistas e ao mercado em geral ter recebido, em 19 de
maio de 2016, proposta para venda do único ativo do fundo, sendo os andares 3º, 4º, 16º, 17º
e 18º do Edifício Thera, pelo valor de R$ 100.568.520,00 (cem milhões, quinhentos e sessenta
e oito mil, quinhentos e vinte reais).

A proposta será avaliada pela Administradora, sendo certo que o mercado será devidamente
informado quanto a eventuais desdobramentos e definições que venham a ser formalizados
entre as partes."



https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=679
Ir p/ o Fim
 
20/05/2016 às 10:42
Casualmente já faz 2 semanas que o valor da cota ficou bem próximo do valor que os cotistas receberão se a oferta for aceita...
 
20/05/2016 às 10:53
Entendi bem de um possível takeover?
 
20/05/2016 às 10:57
Takeover clássico... rsrsrs
 
20/05/2016 às 11:07
1.472.728 cotas
Sendo o preço 100.568.520 então teremos: R$ 68 reais por cota.
Meu PM é 87
O consolo é que tenho apenas 7500 reais investidos.
Sou a favor da venda.
 
20/05/2016 às 11:18
O meu consolo é que tenho 1 dúzia.

:-)
 
20/05/2016 às 11:21
Sazón,
qual o seu PM ?
 
20/05/2016 às 11:57
108,00

:-(
 
20/05/2016 às 16:21
A subida dos preços pode ter sido o próprio comprador adquirindo a um preço abaixo da proposta que ele ofertou....
 
21/05/2016 às 00:12
FII é complicado.

Se fez bobagem e comprou na alta mesmo com a intenção de longo prazo, dança.

Ao passar pela baixa vem alguem e te tira o imóvel, justamente na baixa.

Por isso que FII é FII e imóvel é imóvel.

E cuidado ao pensarem no PM. Pensem no PM corrigido pela inflação para ver o tamanho do prejuízo real.

Estao pagando praticamente a metade do custou no lançamento.
 
21/05/2016 às 00:23
Se me lembro foi lançado +/- em 2012.

Valor de Emissão: R$ 136.824.700,00

Corrigido digamos por uns 8% aa daria R$186milhoes ou preço por cota de uns R$130,00.
 
21/05/2016 às 09:18
Ron68,

Ninguém "tira" o imóvel de ninguém.
Alguém faz uma oferta pela aquisição do imóvel. Quem é o dono do imóvel? O fundo. Quem decide pelo fundo? A assembleia. Como a assembleia decide? Por votação.

Quem entra em um FII tem que estar ciente de todos os riscos, inclusive o risco de ser vencido em uma votação em assembleia. Não tem novidade nenhuma nisso.

É igual quem vai morar em um condomínio. Você pode querer fazer uma obra para melhorar alguma coisa e o resto dos condôminos não. Ou vice-versa e você ser obrigado a pagar cota extra de obra que não queria.

E nunca temos como saber se o momento presente é alta ou baixa. Isso só saberemos depois e conforme o "zoom" que dermos no gráfico.
 
21/05/2016 às 14:33
1. Quem sabe como o processo de take over acontece, concorda comigo que sim, um agente externo é capaz de tirar o imóvel do fundo e liquidar o FII à revelia dos cotistas minoritários. O que não acontece com um imóvel fisico. Voce pode comprar e segurar para voce por quanto tempo quiser. Isso é importante mostrar para as pessoas para que elas não vejam em FIIs baratos oportunidade de valorização, pois alguem pode abortar o seu plano no meio do caminho.

2. Já faz pelos menos uns 2 anos que sei como funcionam os FII's, mas não sabia em 2012.

3. Sim, temos elementos que indicam um momento de baixa - um deles muito forte é o nível de vacância. Observe como era em 2012 e o como está agora em 2016. Estamos no meio de uma recessão e incertezas econômicas. É lógico que o preço dos ativos será baixo. O futuro não é previsível, mas não concordo com a idéia de que tudo é absolutamente imponderável.
 
21/05/2016 às 15:05
Usei palavras populares...Mas para que não fiquem dúvidas, quando eu digo que alguem "tira" o imóvel do minorirário quero dizer: "o minoritário tem o voto vencido pelo voto de um majoritário que propoe a venda do imóvel em uma assembléia. Desta forma o minoritario nao quer vender o imovel, mas é obrigado a fazê-lo pelo voto da maioria".
 
21/05/2016 às 16:32
Certamente a falta de autonomia decisória é uma das desvantagens de se investir em FIIs em comparação com o investimento direto em imóveis. Sempre comento isso.

Só pra lembrar: no caso específico, não há nenhuma venda sendo proposta por um majoritário. Alguém quer comprar o prédio e o administrador deve levar esse caso para decisão dos "donos".

Além disso, atualmente, não é possível um "take-over de dentro", como ocorrido em outros momentos, já que a nova redação da ICVM 472, alterada pela ICVM 571, impede o voto de cotistas em conflito de interesse com o fundo.
 
25/05/2016 às 10:15
Sou a favor da venda. Muito melhor ter fundo imobiliário, do que ter que administrar alugueis. Fora que não pagamos imposto de renda. Vou ter lucro comprei essas ações na baixa.
 
25/05/2016 às 22:24
Com a palavra...Sr. pica das galaxias...rsrs...aquele q v tudo, só não consegue ver que estará vendendo na hora errada e a preço baixo(independente de lucro)...
Não precisa ser genio pra saber que a hora ideal será quando a economia estiver recuperada e totalmente alugado...até lá vivemos do aluguel.

Abraço,
 
26/05/2016 às 10:03
Só pra esclarecer: se tiver lucro, vai pagar IR.
 
26/05/2016 às 10:19
@Nod

Nessas situações de Takeover, normalmente a assembleia vota pelo sim?

O THRA11B em minha visão esta começando a ter resultados. Ja tem quatro inquilinos. Mesmo com alugueis subsidiados e com carência, é um imóvel de alto padrão, bem localizado e que tem potencial no longo prazo.

Vender hoje, a R$ 69, é 30% abaixo do lançamento, isso sem contar a inflação e custo de oportunidade.

Se em toda crise ocorrer a venda dos imóveis dos FIIs, image a destruição de patrimônio que vai ser.

A Administradora deveria se esforçar para manter esse FII, ate mesmo convencendo seus cotistas, ajustando custos, taxas de adm, etc.

Acho que esse tema interessante para um chat @Nod.
Quem investe em FIIs pensa no longo prazo, não em se desfazer de seu ativo em 4 anos, em plena crise sistêmica.
 
26/05/2016 às 10:32
Que inquilinos são estes?
Quando termina a carência?
Cadê estas informações?
 
26/05/2016 às 10:37
O histórico de take-overs é demasiadamente curto para que possamos traçar um comportamento médio das assembleias sobre o tema.

E há uma diferença fundamental agora: não é permitido o "take-over hostil". Até a entrada em vigor da ICVM 572, aconteceu o seguinte:
- Alguém interessado em comprar o imóvel começava comprando cotas do fundo
- Quando juntava uma posição confortável, fazia uma proposta de compra pelo imóvel.
- Na assembleia, a proposta já tinha muitos votos favoráveis (os dele), o que facilitava a aprovação.

Hoje em dia, cotistas em conflito de interesse não podem votar, o que impede esse tipo de take-over.

Mas, sim, investir em FIIs envolve ser parte de um condomínio e que sempre há o risco de você ser vencido em alguma assembleia. Você não tem autonomia de decisão.

Podemos fazer um chat disso. Vou deixar anotado.
 
26/05/2016 às 10:46
Salompas,

Os quatro inquilinos estão listados no relatório gerencial: Fundos.NET

O administrador não comunicou valores de aluguel ou períodos de carência para não atrapalhar negociações (como é rotineiro em fundos mono-imóveis). A única informação que há é:
"A administradora informa que, considerando a projeção atual de despesas e receitas do fundo, e levando-se em conta as condições e os valores estabelecidos nos contratos de locação firmados, não há perspectiva de ocorrer distribuição de rendimentos aos cotistas do fundo, ao menos, até o final do primeiro semestre de 2016. A administradora comunicará aos cotistas e ao mercado, caso receba informações que alterem este cenário."
 
26/05/2016 às 10:59
@salompas

Inquilinos hoje:

Cipasa Desenvolvimento Urbano S/A
International Paper
CEVA LOGISTICS LTDA
ERM Brasil Ltda.


70% Ocupado
30% Vago.


https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/downloadDocumento?id=367


A carência é possível ate 2018. Ou seja, pelo que eu entendi ate la nao pagam nada.

As revisionais estão para 2020 e 2025.


Para relembrar:

Ate Maio a vacância era 100%

Relatorio: https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=7F68F63F-7551-4C47-B1BE-66460424E3FD

Em Junho ja haviam 3 locatarios e um aviso sobre carencia:

Relatorio:
https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=189D3047-7075-4120-A50F-CE09E58C664E
 
26/05/2016 às 11:04
@Nod

Esse risco de "takeover branco" é real e vale mesmo um chat para explicar sobre isso.

O pior é que querem um valor próximo ao patrimonial, o qual já sofreu várias revisionais e diminuição por conta de saída de caixa para pagamento das despesas (hoje o FII esta com despesa > receita).
 
26/05/2016 às 13:34
Nod e Bruno Gonçalves,
concordam então que não há como ter uma decisão sem as informações mais detalhadas sobre estes contratos?

De imediato mudei minha opinião: sou agora contra vender.
 
26/05/2016 às 14:19
Salompas,
Normalmente, o administrador só abre informações sobre contratos de fundos mono-imóveis em assembleia. Não mandam essas informações por e-mail ou coisa semelhante.
Entendo sua consideração e até a considero válida.
 
26/05/2016 às 14:54
Pessoal poderiam me ajudar a entender os próximos passos? Devemos vender ou espero o resto da tramitação da venda? Esse foi meu primeiro fundo mas se entendi bem acho que o negocio é ter ativos físicos ou ações. Pois se na baixa você pode ser lesado então vira uma grande problema querer investir em fiis para longo prazo.
 
26/05/2016 às 15:06
Esse é um prédio excelente. Trabalho no prédio de traz que faz parte do mesmo condominio e vejo quase todas Lajes locadas. Movimentação imensa de pessoas e claramente um belíssimo empreendimento. Esta super bem localizado. Quem conhece SP fica do lado da Vila Olímpia e na Berrini e está claramente subavaliado. Me soa a uma velha frase: quando a esmola e muita...
 
26/05/2016 às 15:12
Vai ter assembleia, vai haver votação.

Quem é de SP poderia participar e até votar.

Certamente quem tá comprando sabe desse desconto.
 
26/05/2016 às 22:00
tiagosam, compareça na Assembleia
Eu moro em outra cidade
Na questão que vc colocou não acredito tratar-se de ser leasado. Mas sim de uma decisão mesmo de momento dos acionistas.
Como o Nod já explicou: o Administrador não está vendendo. Está colocando em votação apenas uma proposta que pode ser ou não aceita pelos participantes.
Mas até pela seu conhecimento me parece que não é vantagem vender agora.
 
27/05/2016 às 10:06
Quando e onde vai ser a assembléia? Como comentei tem diversos inquilinos já no prédio. Um dos maiores que eu conheço é a PDG. Me parece que só faltam 3 andares para serem locados. Eu vou ver se consigo tirar uma foto e mando pra vocês.
 
27/05/2016 às 10:12
Srs, acho que o ideal é cada cotista enviar um questionamento à administradora sobre o valor oferecido ser MUITO baixo e em um momento não apropriado. Eu já mandei o meu questionamento.

Esse prédio demorou anos para ser alugado e agora está alugado, ainda que com carência.

Estamos numa crise geral profunda.

Moro e trabalho perto dessa região, que está lotada de lajes para alugar e ainda muitas serão entregues.

É justamente por esse motivo (péssima hora para venda de imóvel) que alguem está propondo comprar.

Notem, o valor oferecido não é 30% menos do que o lançamento, é MUITO menos, pois é preciso corrigir o valor durante os 4 anos. Estão oferecendo praticamente a metade do que custou ao fundo.
 
27/05/2016 às 10:35
Ron68,

O valor não está sendo ofertado pelo administrador, mas por alguém interessado em comprar.

Mesmo que o pretenso comprador queira comprar por R$ 1,50 e uma caixa de bala Juquinha, o administrador tem que levar a conhecimento da assembleia.

Cabe aos donos do fundo (os cotistas) a decisão de o valor é interessante ou não.
 
27/05/2016 às 10:49
Mas @NOD, eu não disse que a administradora quer comprar o imóvel. Em nenhum momento eu escrevi isso pois seria um absurdo.

Talvez voce possa esclarecer quando que a administradora deve levar à assembléia essas ofertas de compra do imóvel. Deve ter um critério. Eu não sei qual é.

De qualquer forma, acho importante pressionar a administradora de forma a mostrar que o valor ofertado é irrisório. Como voce mesmo vê, há vários cotistas, aqui mesmo, que têm dúvida, que não entendem que o que está sendo oferecido é muito pouco.

Acho que a administradora poderia sim esclarecer os cotistas no momento da convocação da eventual assembléia sobre os valores e sobre uma análise de mercado. Poderia atualizar valores, comentar sobre o valor pago corrigido e valor oferecido, vacância atual geral, perspectivas da economia etc.

Depois disso, sim, a assembleia decide.
 
28/05/2016 às 14:46
Concordo com o Ron68!

Está embutido nos custos do fundo pago pelo cotista a consultoria e suporte do adm. e gestores do empreendimento. Se não qualquer oferta absurda seria levada a assembleia a todo momento, o que não faz sentido, já que o adm. e gestor defende os interesses dos cotistas.
 
28/05/2016 às 14:54
E apenas para constar! Também irei encaminhar ao administrador um questionamento sobre qual foi o critério utilizado para que seja levado a assembleia a oferta de compra, bem como qual o parecer da adm. e consultoria imob. sobre a atratividade do preço ofertado para os cotistas.

Sugiro à todos que façam o mesmo, principalmente os que não poderão comparacer. De alguma maneira temos que tentar defender nossos interesses!

Abraço,
 
12/06/2016 às 16:41
Apenas para constar.
Imóveis físicos adquiridos em sociedade com outrad pessoas também podem ser alienados sem a concordância de todos os sócios através das acoes de extinção de condomínio.
 
06/06/2016 às 21:45
Nova Assembleia - Aumento do Valor de Compra

Novo comunicado:

FATO RELEVANTE

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, inscrita no CNPJ/MF sob nº 59.281.253/0001-23 ("Administradora"), na qualidade de Administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII CYRELA THERA CORPORATE ("Fundo"), faz referência ao Fato Relevante divulgado em 20/05/2016, no qual foi comunicado o recebimento de proposta para venda do imóvel pertencente ao patrimônio do Fundo ("Imóvel") pelo valor de R$ 100.568.520,00 (cem milhões, quinhentos e sessenta e oito mil, quinhentos e vinte reais) ("Proposta Anterior"), para comunicar aos cotistas do Fundo e ao mercado em geral o quanto segue:

A Administradora recebeu, nesta data, do mesmo proponente da Proposta Anterior, nova proposta com o mesmo objeto (venda do Imóvel), mas pelo valor de R$ 106.000.000,00 (cento e seis milhões de reais), o que representa, portanto, um aumento de R$ 5.431.480,00 (cinco milhões, quatrocentos e trinta e um mil, quatrocentos e oitenta reais) em relação ao valor originalmente proposto na Proposta Anterior ("Proposta Atualizada"). A Proposta Atualizada expira em 12/07/2016.

Ocorre que em 25/05/2016 foi convocada uma assembleia geral extraordinária do Fundo, a ser realizada em 07/06/2016, para deliberar a aceitação ou não, pelos cotistas do Fundo, da Proposta Anterior, objeto do Fato Relevante de 20/05/2016 ("AGE").

Considerando que a Proposta Atualizada substitui e invalida os termos da Proposta Anterior, a Administradora convocará, nos prazos legais e regulamentares, respeitando ainda a vigência da Proposta Atualizada, uma nova assembleia geral extraordinária de cotistas do Fundo, para deliberar, então, sobre a Proposta Atualizada, razão pela qual as deliberações da AGE que seria realizada em 07/06/2016 ficarão prejudicadas.

De toda forma, e considerando o prazo exíguo entre o recebimento da Proposta Atualizada (que ocorreu na presente data - 06/06/2016) e o prazo previsto para a realização da AGE (07/06/2016), a Administradora manterá a estrutura para recebimento dos cotistas do Fundo que não tiverem acesso a tempo ao presente Fato Relevante, ou que desejarem comparecer para discussão da questão, ressaltando, contudo que não haverá matéria para deliberação.

Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
São Paulo, 06 de junho de 2016.

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
Administradora do Fundo de Investimento Imobiliário - FII Cyrela Thera Corporate
Ir p/ o Fim
 
06/06/2016 às 21:50
Continuo contra a venda! A esse preço não vejo vantagem, esse incremento o meu ver é superado com poucas distribuições de rendimentos que logo virão...
 
07/06/2016 às 07:23
Estava revisando os documentos desse fundo e vi algumas coisas interessantes, principalmente vindas da última assembleia, na semana passada
1 - O imóvel foi avaliado em R$ 94,7 milhões, uma queda de mais de 18% em relação à avaliação anterior.
2 - A assembleia discordou desse valor, alegando que estaria muito abaixo do valor de mercado ou até do custo de reposição. O administrador prometeu convidar a empresa de avaliação para a próxima assembleia, para explicações.
3 - Os presentes reclamaram que o tempo entre a proposta de venda e a assembleia para definição foi muito curto.
4 - O comprador pediu que seu nome não fosse divulgado, mas a assembleia reclamou, já que isso impediria a avaliação de eventual conflito de interesse no momento da apuração dos votos.
5 - Os presentes fizeram ser consignado em ata um conjunto de informações que sugere que chegamos ao "fundo do poço" do mercado imobiliário e que, a partir de agora, haverá uma inflexão para cima.

Por causa da mudança do valor proposto, não haverá assembleia hoje para deliberação, mas a administradora estará de portas abertas caso alguém queira ir, conversar, e se inteirar de maiores informações. Se alguém daqui for, por favor, traga novidades.
 
07/06/2016 às 15:29
Enquanto isso, o pedido de procuração do Sr. Edgar perde o efeito, os cotistas contra a venda acham que elas continuam válidas e a venda se torna mais plausível. Com quase 5% de aumento o comprador anulou muitos votos e/ou procurações.
 
07/06/2016 às 16:54
Muito bem observado Ktts!
Mesmo que as pessoas recebam novas procurações, muita gente pode pensar: "Ah! Já mandei! Nem preciso me preocupar!"
Isso pode impactar o quórum.
 
07/06/2016 às 23:36
É inacreditável.
Depois da confusão com o BRCR, onde queriam ganhar em cima dos cotistas, agora querem vender por 70 o que os cotistas compraram por 100?
 
08/06/2016 às 19:44
Não é o administrador que quer vender. Ele recebeu uma proposta e está apresentando aos cotistas se eles querem ou não vender o imóvel.

Ele não pode tomar a decisão de vender ou não vender pelos cotistas. A decisão é da assembleia.
 
08/06/2016 às 20:54
@Poupatudo

E só lembrando que a cota foi lançada a R$100,00 em 2012. Trazendo a valores de 2016 (7% inflacao aa), a cota seria algo em torno de R$131,00

Assim, pagamos 131,00 (na baixa vacância) e essa oferta é de 70,00 (na alta vacância).

Belissimo negócio, para quem está ofertando (se não fosse, não estaria ofertando hehehe).
 
08/06/2016 às 22:04
Nod!

Entendo sua interpretação sobre a "mecânica" da coisa, o administrador ao levar a assembleia uma oferta de compra não está fazendo a priori nada de errado, a coisa é digamos um pouco mais sútil...pois o adm. antes de tudo deve zelar pelos interesses dos cotistas...ele em conjunto o consultor imobiliario podem receber inúmeras ofertas de compras...mas nem preciso lembrar que este é o único imovel do fundo que foi constituido para renda e não trade...logo o que se espera do administrador é que traga a assembleias ofertas que tenha benefícios aos cotistas tão grandes que justifiquem a venda do imóvel...algo que claramente não é o caso...

Em resumo não é ilegal mas é imoral um gestor e consultor imobiliário que se preze propor aos seus cotistas a venda desse imóvel ao preço ofertado. Não consigo ver de outra maneira...
 
08/06/2016 às 22:12
Nod!

Apenas como exemplo final, imagine que vc tem um apto. que alugou por uma imobiliária(vc paga ela para adm. seu imóvel que gera renda) que fica batendo a sua porta todo mês achando compradores que querem pagar a metade do preço pelo seu apto...Provavelmente vc iria achar muito e inoportuno e no minimo...ou até achar que sua imobiliária está querendo faturar a corretagem ou sei lá o que a custa da venda do seu imóvel a preço de banana...
 
09/06/2016 às 07:35
Jeanbr83,

Você parte de alguns pressupostos que não são obrigatoriamente verdade:
- Que a maioria dos cotistas adquiriu a R$ 100,00
- Todo mundo que comprou a um preço acima da oferta irá rejeitar a proposta

Vamos testar a primeira premissa:
- Esse fundo já teve negócios em 1045 pregões (até 07/06/2016)
- Nesses, já foram negociadas 2,05 milhões de cotas
- Em 585 pregões, todos os negócios foram em cotações abaixo de R$ 72,00, representado 1,6 milhão de cotas
- Em 459 pregões, todos os negócios foram acima de R$ 72,00, representando 434 mil cotas.
- [Em 2 pregões, houve negócios acima e abaixo do preço. Como representam menos de 2 mil cotas, opto por desprezar esses dias]
- Portanto, 78% das cotas negociadas foram negociadas abaixo do preço da oferta.
- Se usarmos gráficos descontados, o percentual se torna ainda mais agudo: 92%
- Resumo: Você não tem como comprovar a primeira afirmativa


Um pouco abaixo, observe um diálogo que tive com o Ron68 entre os dias 30-31/05 e veja meu post de 31/05, às 07:55.
O seu segundo pressuposto é exatamente igual ao dele. Vocês só se pautam na existências dos perfis 1 e 2. Na hora que entram na equação os perfis 3 e 4, o pressuposto perder sustentação.

Além disso:
Certamente, o administrador tem que defender o interesse dos cotistas. Porém, ele só pode defender esse interesse na hora em que ele tiver conhecimento desse interesse. E a única forma dele saber disso, é perguntando. Ele não pode defender o que ele ACHA que são os interesses.

Se eu tivesse um imóvel, e a minha corretora tivesse um comprador para meu imóvel, eu certamente gostaria de ser informado disso, não importa o preço. Eu poderia estar querendo vendê-lo naquele momento para alocar em algum outro ativo que me parecesse mais interessante. Se eu soubesse que ela recebeu uma oferta e, sem me consultar, a recusou, eu imediatamente pensaria em rescindir o contrato com ela, por ter tomado uma decisão sem saber do meu interesse.
 
09/06/2016 às 10:15
Pelo visto temos pontos de vistas bem diferentes...pois pagamos taxa de consultoria imobiliária justamente para que eles negociem e façam avaliações do mercado para nós e encontre bons negócios...minha avaliação de preço baixo não leva em consideração o valor da cota e sim o valor do imóveis da região do mesmo padrão, inclusive com negócios que foram efetivados recentemente pela própria Cyrela a preço cerca de 25% superior ao ofertado para nós...por que eles não conseguiram um negócio bom deste para nós?!? Caso houvesse interesse de venda do imóvel os cotistas e o gestor teria a oportunidade de externar em assembleia ou até propor um evento com analises e desprender esforços na busca de compradores(supondo que estivesse em momento interessante para venda), e caso seja um interesse isolado basta os cotista que querem vender suas cotas no mercado, simples assim!
Quanto ao exemplo do apart. eu sinceramente não gostaria de ter uma adm. que ficasse me importunando com ofertas de compra a preços claramente sub avaliados...não tenho tempo a perder com negócios ruins...pago ela para filtrar isso...
 
09/06/2016 às 18:30
Se a ação do administrador na questão de compra e venda é simplesmente repassar para a assembleia, fica a questão sobre porque pagar um consultor, então.

Um assistente administrativo junior pode realizar essa atividade de repasse e organizacao de assembleia cobrando BEM menos do que 1,00% sobre a receita bruta de aluguel mensal.

No minimo deveriamos receber junto com a convocação da assembleia, um estudo de mercado informando aos cotistas que a proposta recebida está baixa, vem num momento ruim do país e num momento ruim para venda de imóveis. Receberiamos gráficos de vacância da região, negocios equivalentes feitos recentemente etc.

E aqui sim, tem valuation, tem análise de rentabilidade e tudo mais, pois estamos pagando o serviço de um consultor. Seria inaceitável esse consultor dizer que "sinto muito, voce tem que diversificar", "voce teria que ter pensando antes de entrar" etc. Se for para eu decidir sozinho, não preciso pagar consultor né?
 
09/06/2016 às 20:47
- O consultor não tem poder para fazer nenhum negócio. Em nenhum fundo.
- Ele apenas assessora o administrador, repassando informações sobre o mercado. Não só para compra ou vende, mas também para manutenção do imóvel, negociação de aluguéis, etc.
- Você pode não levar em consideração o preço da cota (e eu concordo), mas muita gente considera, o que fica provado pela força compradora que houve no fundo após a divulgação da proposta.
- A proposta chegou com um bom ágio sobre o valor de mercado. Então, na perspectiva de quem comprou a um preço baixo, surgiu uma oportunidade para ter um ganho bem alto em pouquíssimo tempo. Não acho que o administrador tenha o direito de impedir esse cotista a ter acesso a essa proposta.

A falta de informação para que os cotistas possam tomar uma decisão sólida é sim um aspecto negativo. Tanto é que foi apontado de maneira bastante austera na assembleia de terça-feira.

Mas o fundo já tem um histórico nessa falta de transparência. Nunca se soube com clareza quando acabam as carências dos contratos ou uma mínima previsão de rendimentos para decidir por investir nele ou não. E, para investir nele, é necessário estar ciente disso.
 
09/06/2016 às 22:03
Nod, acho que eu realmente não me expresso bem.

Eu não disse que é para o consultor fazer negócio ou negociar valores. Também não disse que o administrador deve barrar uma oferta. Eu não disse dada disso.

Eu disse que se o FII paga um consultor (e caro!) entendo que o consultor deve trabalhar para ajudar o FII e por consequencia os cotistas.

O papel dele é orientar e trazer informações. Essas informações devem ser divulgadas para os cotistas, afinal são eles que pagam o consultor.

Uma vez o consultor orientando e trazendo informações (historico, situacao de mercado, valuation etc) os cotistas tomam a decisao via assembleia.

É preciso que os cotistas de FIIs entendam como funciona o ciclo de imóveis. Veja abaixo o famoso Real State Market Clock. É assim sempre. Por que esse consultor não leva aos cotistas essas informações já com dados do mercado de SP?

http://1.bp.blogspot.com/-BJEVEhr3Rug/Tfw6PS9KriI/AAAAAAAAAag/d5JtbQKqjLI/s1600/The+Real+Property+Market+Clock.jpg
 
09/06/2016 às 22:29
Saiu a ata da AGO. Tem até reclamação na CVM.

https://www.mzweb.com.br/btgpactualfundos/web/download_arquivos.asp?id_arquivo=FA364422-1C46-4095-B15A-C8F4B20D4023

Acho que a gente precisa ser mais ativo em relação aos FIIs. Tá ok a ideia geral de comprar aos poucos e diversificar.

Mas FII precisa analisar o mercado, comparar pares, entender os ciclos, vacância de região e de momento etc.
 
09/06/2016 às 22:56
Concordo! Boa ter postado à assembleia!!!

Não sei observaram que o interessado em comprar o imóvel era a Barzel, empresa formada em 2015 por ex diretores da Cyrela! Conhecem o prédio e sabem do potencial!


Abraço,
 
10/06/2016 às 07:35
Acompanhar os fundos e empresas dos quais é sócio é fundamental. Se puder participar ativamente, ainda melhor.
Porém, também é importante analisar se o tempo investido em todas essas análises não pode ser mais útil se investido no seu trabalho.
Prefiro estar investido em ativos de valor do que tentar aumentar o valor daquilo em que invisto. É mais simples, mais rápido e me deixa mais livre para ganhar dinheiro.
 
10/06/2016 às 13:39
Concordo contigo Nod!

Principalmente quando a diversificação é muito grande, é uma escolha pessoal a ser tomada.

No meu caso particular, penso exatamente isso que falou sobre ações, pois temos pouco ou nenhum poder de influenciar e muitas vezes as empresas tem muitas variáveis e especificidade para se estudar e acompanhar...acompanho na medida do possível mas sem stress...imagina vc ficar controlando balanço de um banco e etc...para no final não conseguir influenciar em nada...tem q ser para quem gosta.

Agora no mundo dos fundos Imobiliários penso que é bem diferente...se dedicar pouco tempo conhecerá a região(no geral não muda muito rápido) onde seu predio está locado, preço e valor da locação...Mercado imobiliário de locação chega a ser tedioso no geral...rsrsr...e outra coisa boa é que consegue-se influenciar de forma significativa pois o Pl é relativamente baixo e somos poucos cotistas...acho que nesse mercado vale o pouco tempo investido!!

Acredito que nosso mercado tem muito a amadurecer e grande parte disso acontecerá com os cotistas sendo mais participativos e exigentes...pois acho que se deixarmos nas mãos de quem vem fazendo o jogo...teremos fundos sendo abetos e captando na alta e fechando na baixa...totalmente desalinhado com os objetivos dos cotistas...

Abraço,

Abraço,
 
10/06/2016 às 19:23
E eu concordo com voce Jean. FII não tem absolutamente nada a ver com ações, embora ambos sejam renda variável. Uma Ambev, um Bradesco, uma Wege não foram empresas criadas para serem recompradas adiante na baixa. Mesmo porque, existem há anos e produzem muito.

Há vários FIIs que parecem ter sido criados apenas para comprar os imóveis na alta e depois ter seus imoveis comprados de volta do FII na baixa e este ser fechado.

Como o ciclo é conhecido, basta ficar operando durante o periodo. O pequeno investidor vai perder se não prestar atenção nesses movimentos de alta e baixa de imóveis, diferentemente de ações que basta ir comprando empresas com bons históricos nos balanços um pouquinho por mes e boas.

Exemplo disso está nesse caso. Olhando a ata da AGO, vemos que a empresa que fez a oferta foi criada em 2015, no auge da crise, especificamente para comprar imóveis desvalorizados - tem matéria na Veja de 2015.

Ou seja, parece ser um mercado de empurra na alta e depois puxa na baixa.
 
10/06/2016 às 22:48
Certamente, nas assembleias de FIIs, os minoritários têm muito mais voz ativa do que em assembleias de empresas.

E também concordo com a questão de que os FIIs são mais simples de entender e acompanhar, o que facilita os debates construtivos.

Na questão de conhecer a região, acho perigoso. Prefiro ter um portifólio bem diversificado em regiões e não precisar conhecer tanto ao invés de me dedicar a uma área e acabar me restringindo a ela.

Agora, vamos analisar:
- No mercado de alta, sempre haverá mais aberturas de capital, emissões de cotas e equivalentes
- Na baixa, sempre será uma retração, com as pessoas aceitando vender seus ativos a um preço mais baixo.
- Isso vale para FIIs e ações
- Por exemplo: em quê momento da BAT (British Amercian Tobacco) recomprou as ações da Souza Cruz? Na época em que o real estava forte e a bolsa otimista? Ou quando o real estava fraco e as ações em baixa?
- Mesmo nos FIIs, na alta, vários fundos fizeram emissões. Depois, na queda forte, houve muitos take-over. Agora, está mais parado.
- Isso é de qualquer mercado.

Sem dúvida é muito prazeroso ver cotistas se organizando, questionando administradores, discutindo, reclamando, etc. Até agora, todas as discussões parecem realmente voltadas para a saúde de longo prazo dos ativos, o que é muito positivo.

Quanto maior a participação em assembléia, quanto mais discussão e mais organização houver, mais amadurecidas serão as decisões.

De qualquer forma, nada te protege ser ser vencido em uma votação em assembleia. Só invista em cada FII um percentual tal que não te cause sofrimento na hora em que você não estiver do lado da maioria.
 
12/06/2016 às 07:10
Formalmente esse fundo é de gestão ativa.
Ver artigos 16 e 35 do Regulamento.
Não estão fazendo a Assembleia por causa da venda em si, mas sim porque querem liquidar o fundo.
 
12/06/2016 às 08:17
@Poupatudo,

O artigo 2º aponta os ativos em que o fundo irá investir. E isso é o que define, segundo a declaração 62 do Conselho de Regulação e Melhores Práticas de Fundos de Investimento da Anbima, que é um fundo de gestão passiva.

Portanto, qualquer mudança nesse regulamento - por exemplo, venda dos ativos - depende de autorização da assembleia.

Inclusive, esse é o entendimento do próprio administrador, pelo que conversei com eles há algumas semanas: é necessária a realização de assembleia para a venda do ativo.
 
12/06/2016 às 16:33
Acho que depende de autorização só se for vender todos os imóveis investidos e liquidar o fundo.

O ONEF11 vendeu o 6. andar e acredito que não houve convocação de assembleia prévia mas apenas posterior para dar destino ao dinheiro recebido. O seu regulamento é semelhante ao do Thera.

O administrador quer que a Assembléia aprove pra ele se livrar de complicações judiciais.
 
03/06/2016 às 13:22
Venda do Thera - assembleia - preço baixo
O Edgar Boicenco solicitou via BTG procuração para votar contrariamente à venda do ativo, porque o preço oferecido é baixo.

Conforme está esclarecido na carta enviada aos cotistas:

- proposta de compra: R$ 9.500/m2
- venda do próprio Thera em dez/15: R$ 11.146,63/m2
- venda de ativo comparável (ago/15): R$ 14.951/m2

Se o cotista considera a proposta baixa, recomenda-se que compareça à assembleia ou mande procuração para alguém, como o próprio Edgar.
Ir p/ o Fim
 
03/06/2016 às 17:48
Quem puder ir, vá. É muito enriquecedor.
 
04/06/2016 às 23:33
Pessoal!

Redigi a a procuração abaixo como segunda opção ao outra que seria enviada via correio, como não sou advogado peço aos colegas que caso tenha alguma observação que a faça pois pretendo usar este modelo:

PROCURAÇÃO

Pelo presente instrumento particular, Eu: xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, Brasileiro, Solteiro, Gerente de Investimentos , portador da Cédula de Identidade RG nº xxxxx e inscrito no CPF/MF sob o nº 3xxxxxxxx, residente e domiciliado na Rua xxxxxxxxxxxxx, 315, São Paulo/SP, CEP: xxxxx-000, nomeio e constituo meu procurador:

OUTORGADO: [NOME DO PROCURADOR], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], portador da Cédula de Identidade RG nº [RG] e inscrito no CPF/MF sob o nº [CPF], residente e domiciliado na [Endereço], [Cidade], [UF], CEP [CEP].

PODERES ESPECÍFICOS: Exercício de direito de voto na assembléia do Fundo de Investimento Imobiliário – FII Cyrela Thera Corporate , inscrito no CNPJ/MF nº 13.966.953/0001-71 a ser realizada no dia 07 de junho de 2016, às 11 horas, no endereço: Av Brigadeiro Faria Lima, 3477 – 14º andar, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo. Que terá a seguinte ordem do dia:
Aprovação (i) do aceite da proposta e respectiva venda, de 100% (cem por cento) do imóvel de propriedade do Fundo, denominado “Edifício Thera Corporate”, objeto das matrículas nºs. 234.681, 234.682, 234.683, 234.684, 234.705, 234.706, 234.707, 234.708, 234.709 e 234.710 do 15º Oficial de Registro de imóveis de São Paulo, localizado na Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, 105, cidade e estado de São Paulo, pelo valor total de R$100.568.520,00 (cem milhões, quinhentos e sessenta e oito mil, quinhentos e vinte reais), a ser pago ao Fundo, à vista, em moeda corrente nacional, na mesma data e mediante a lavratura de escritura de venda e compra do referido imóvel ou celebração de outro instrumento suficiente para transmissão do mesmo ao proponente. A efetivação da aquisição está condicionada à confirmação de determinadas aprovações, premissas e condições a serem verificadas em diligência a ser conduzida pela Compradora, período durante o qual a Compradora terá exclusividade na negociação e aquisição do ativo em questão, bem como à observância de direito de preferência dos atuais Locatários; e consequentemente (ii) a aprovação da liquidação do Fundo, condicionada à ao encerramento de todos os processos judiciais nos quais o Fundo atue como parte, por meio de: (a) acordos; (b) substituição, pela Compradora ou terceiro interessado.
Determina-se, desde já, que caso a condição descrita acima não seja alcançada, o Fundo permanecerá em funcionamento, com a retenção das receitas auferidas pela venda do imóvel em montante suficiente para arcar com as devidas despesas relativas a tais processos judiciais e demais custos referentes à manutenção do Fundo, a critério do Administrador.


São Paulo, 06 de junho de 2016
Nome:xxxxx
 
06/06/2016 às 10:22
Na procuração há 2 opções a serem assinaladas antes de se postar
Qual das 2 opções devo preencher para o caso de ser CONTRA ?
Acredito que seja a primeira, concordam?
[ X ] Outorgo (...) nos mesmos termos acima propostos
 
06/06/2016 às 10:23
Se eu postar hoje até meio dia será que dá tempo?

As informações desta seção foram cuidadosamente trazidas do site da BM&FBovespa, mas não nos responsabilizamos por nenhuma atitude tomada a partir delas. Erros podem acontecer e o conteúdo é direcionado ao aprendizado e troca de informações didáticas sobre os Fundos Imobiliários. Não indicamos compra ou venda de qualquer ativo de acordo com as informações contidas aqui.



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