Aprendendo a analisar FIIs
comentada em 11/12/2014 12:16

Bom, acabei de ler uma opinião sua sobre preço em outro tópico. Mantenho a pergunta no que se refere à qualidade de um ativo que tem por objetivo principal pagar rendimentos mensais. Obrigado

O André sempre fala que não se escolhe Fi por D. Yield, tem que analisar, se é multi inquilino, tipos de contratos, quantidade de imóveis, liquidez, prazo de aluguéis.....

@Goiano É bem isso! Vamos fazer uma comparação simples Melhor ter um DY alto mas com lojas comerciais em um bairro de classe D e E ou ter um DY mais baixo na Av. Faria Lima?

Obrigado a todos. @souzajuliano, pelo que li no tópico, você tinha uma série de dúvidas semelhantes às minhas. Vou continuar lendo para melhorar o meu conceito de "valor" em FIIs. Acho que por não conhecer muito bem como funciona, o receio da não-continuidade dos fundos atrapalha a minha capacidade de análise no longo prazo.

@Thiago70 Bom, o tópico aqui vai mais pela linha de FII vs Ações, então vou por aí. Respondendo meio que na ordem. FII é estranho, mas só porque junta o pior dos dois mundos, bolsa e imóveis. Imóveis não tem lá tanto mistério, e bolsa você já sabe de ações. Ok que o que se mexe pela primeira vez é meio assustador, mas nada que não dê para acostumar. Eis que muita gente dirá que é mais fácil analisar FII que ações, justamente por causa da menor complexidade. Mas temos testemunhos também de pessoas que preferem analisar ações que FII. Novamente, é uma questão de costume. Já vi que retificou a parte do DY, então pulando essa. Fica a questão mesmo de como analisar FII, ou mais especificamente, o que que faz com que um FII "seja considerado bom". Para começo de conversa, uma questão de estatística. Quando se pega o universo de ações, o maior esforço é de mineração. No meio de tantas achar aquelas que dão lucro, e em específico aquelas que dão lucro natural [1] e consistente. Filtrando só por esses dois critérios não sobram tantas assim, e daí da filtragem que você começa a escolher o que, setor a setor, define uma empresa boa. Com FIIs o filtro é quase invertido. Isso porque métricas qualitativas de FII vão incluir a maioria dos ativos listados. Os primeiros filtros que você faz é para tirar as "bombas". E serão a minoria, vai sobrar a maioria para escolher. Eu reparei isso nas aulas particulares. Quem vem com bom conhecimento de ações tem dificuldade de entender FII porque já vem de cara buscando as métricas setoriais de "bom", quando na verdade o setor todo é muito parecido [2]. Tirando bem poucas exceções, FIIs são pagadores de dividendos e só. Não crescem [3], não objetivam ganho de capital [4]. Alias... Se alguém ainda não tinha sacado porque em FII eu estimulo tanto a diversificação, a ponto das carteiras de FII serem bem mais numerosas em ativos que carteiras de ações, essa é a razão obscura e terrível. Sendo tudo meio parecido, a diversificação é benéfica ;) Voltando... A primeira coisa a ter em mente é isso. Em FIIs, por mais que coloque critérios, ainda vai sobrar ativo. O pessoal sente dificuldade em escolher do vigésimo fundo em diante... Agora... Apesar do setor ser bem parecido, tem umas classificações internas, a saber: - FIIs de Tijolo - FIIs de CRIs - FIIs de Desenvolvimento - FIIs de FIIs FIIs de tijolo são aqueles que tem imóveis prontos. Podem estar ocupados ou vagos. Com ou sem RMG, com ou sem inquilinos relevantes. Nesses FIIs se analisa sem o fundo está sem RMG (ou qual a renda real, tirando a RMG), se o R$/m2 do aluguel está condizente com o mundo real em volta (para B&H) ou se o R$/m2 de venda está fora da realidade com o mundo real (para trade de valor). FIIs de CRI se analisa olhando a carteira subjacente. Lista-se os CRIs internos, quanto eles rendem e quais riscos eles correm (corporativo/pulverizado, pré ou pós chaves). Maximiza os retornos, até o limite de risco (que é pessoal), e evita-se aqueles que correm riscos maiores para retornos menores. FIIs de FII são FIIs que tem outros FIIs dentro dele. Aqui olha-se a carteira interna, e faz-se uma estimativa dos retorno do fundo como um todo. Prefere-se aqueles com menor P/VP (trade de valor) ou com maior retorno calculado (yield chaser). FIIs de desenvolvimento cada um é um universo separado, daí eu deixo fora de uma explicação geral. Por fim tem os FIIs mistos, que tem contém qualquer um dos acimas e potencialmente mais Sociedades de Propósitos Específicos (SPEs) e afins, que fazem "coisas imobiliárias". O grosso da análise é essa, e o pulo do gato é o seguinte· FII bom é aquele que: 1. Que sobressai na comparação de pares; 2. Que lhe agrada. O (1) é como nas ações. Quando você vai analisar empresas não se compara uma mineradora com uma empresa de educação, por exemplo. Porque os indicadores e múltiplos são distintos setor a setor. Mas mesmo dentro dos setores não tem indicadores mágicos. Dentro dos setores, comparando empresas dos mesmos setores que você observar um indicador melhor *da empresa dentro daquele setor*. O mesmo com FIIs. Não existe FII bom absolutamente. Só comparativamente. O (2) é uma questão de psicologia, não de economia [5]. Para gostar de um FII você tem de *conhecer* um FII. Meio que se apegar a ele. E o apego não é racional. Fora que geralmente causa distorção de análise. Mas gera também tolerância. Que o longo prazo permite o acúmulo de más notícias. Estar apegado a um FII permite sobreviver melhor as intempéries, as idas e vindas do mercado, do setor de imóveis, do setor econômico dos inquilinos. Já ficou meio longo. Eu gostaria de direcionar questões específicas que tiverem. Esse é um assunto que sempre vem nos chats, mas eu não tinha ainda parado para escrever. Vou tentar concentrar aqui essa questão. [1] Sem criatividade ou não recorrentes. [2] Meta classe a meta classe. FII de tijolo com tijolo, papel com papel, desenvolvimento com desenvolvimento. [3] Em especial, FII de CRI. [4] Exceção aos FIIs de desenvolvimento. [5] Ou se preferir, de economia comportamental, o estudo do investidor *não* racional. Saturday Morning Breakfast Cereal

@André.PC, excelente texto, muito obrigado. Ainda estou parado nos 20% do seu livro mas ocasionalmente leio algum tópico e vou aprendendo um pouco, tá faltando tempo.

Analisar FII na minha opinião envolve responder as seguintes questões: 1) Classificação do FII Primeiramente saber se é FII de tijolo, papel, fii de fii, desenvolvimento. Em seguida distinguir a subclasse. Se for tijolo, qual o segmento? Logistico? Corportativo? Shopping? Hospitais? Se for de papel, quais? CRI? LCI? Pos? Pre? Se for fii de fii, como é formada a carteira? --> Eu particularmente gosto de FII de Tijolo. --> Defina o que vocÊ quer: renda ou ganho de capital. Ganho de capital envolve os FIIs de desenvolvimento ou proposito específico. 2) Tamanho do FII Agora você passa a analisar os ativos do FII em questão. Multi-empreendimento? Multi-inquilino? Inquilinos multi-setoriais? Qual a distribuição geográfica do FII? Quanto custa o R$ por metro quadrado médio? --->Estude a vacância histórica também 3) Aspectos de Gestão Fundo de gestão ativa? Passiva? Quais os tipos de contrato em geral (típico ou atípico)? Quais os prazos dos contratos? Longos/curtos? Como são feitas as revisões dos alugueis? Quem é a administradora do FII? Quantos FII administram? Como são seus relatórios, são bem feitos? Outras dicas: ---> Procure analisar o histórico de rendimentos distribuidos e veja se ele cresce com o tempo. Isso é importante! ---> Veja se o FII teve algum problema Jurídico recente. Rolos na justiça são complicados, principalmente se o FII for mono-empreendimento ou mono-inquilino. ---> Não fique procurando pêlo em ovo. Investir tem que ser um hábito lento, gradual, constante e consistente. Monte um plano e siga. Pare de girar a carteira. ---> Particularmente eu prefiro investir em diversos FIIs, pulverizar bem o capital em FIIs multi-empreendimento, multi-inquilinos e foco em geração de renda de alugueis. Li o livro do André e recomendo.

Obrigado pelas explicações bastante detalhadas e esclarecedoras! Acho que já consigo definir que, olhando a minha carteira como um todo, a melhor composição em FIIs seriam aqueles de tijolo, sem gestão ativa. Agora eu pretendo garimpar alguns espalhados por todos ou quase todos os setores, começar com poucos, de preferencia multi-inquilino e multi-endereço, e ao longo do tempo ir aumentando a diversificação.

@stever De boa. Uma discussão parecida ocorre lá pelos 3/5 do livro, na tipologia dos FIIs. Que associado a tipologia de tipo de fundo, tipo de imóvel, tipo de inquilino, tipo de gestão (e outras), também tem uma explicação resumida dos comportamentos e eventos que diferem tipo a tipo. Que sabendo o que provável que ocorra, desenvolve-se preferências. Daí é uma questão de passar filtro (eliminação dos que não quer) para diminuir o esforço de comparação de pares. @Thiago70 Bom, bom. Começar com multi multi pelo menos dá diversificação interna, mas ainda te deixa exposto com relação à diversificação externa. Só não desanime com o sem gestão ativa. Multi multi correlaciona com GA. FII de imóvel específico (os sem gestão ativa) tende a ser mono empreendimento ou mono inquilino, podendo ainda ser mono mono.

@André.PC e @brunogoncalves boa tarde e também aos demais, vcs poderiam linkar discussões sobre a gestão ativa e FII de desenvolvimento? Ou dar um resumão, não estou encontrando sobre esses assuntos especificamente.

Gestão teve poucas discussões. Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Gestão Ativa e RMG Tem um pouco do porque gestão ativa é inclusa nos geracionais. Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Geracionais Mas melhor que explicar é ver acontecendo. Pegue os casos de BRCR do HGRE, HGLG e HGBS para olhar. São fundos que compram e vendem imóveis, que os reformam, que fazem compras alavancadas ou estruturadas, que retrofitam para aumentar o aluguel. Os exemplos específicos são: - BRCR, que comprou o CNES, deu uma garibada, e vendeu 1/3 do que tinha ao preço de custo da compra. - BRCR, que comprou 300 milhões em imóveis sem gastar um centavo. - HGRE, que faz compras a granel e vende picadinho, no geral com TIR alta. - HGRE, que retrofitou o Paulista Star; - HGLG, que girou a carteira com lucro, e que desenvolve imóveis. - HGBS, que vendeu um imóvel com tamanho lucro que está recebendo e distribuindo esse lucro extra tem vários anos. Lembrando que gestão ativa é oposto de imóvel específico. FIIs que só compram ou muito pouco operam (KNRI, FFCI, ONEF, DRIT) também entram para a lista, porque as decisões de compra/venda não passam por assembleia. Falando estritamente, todos os fundos de papel (FII, CRI e mistos) também seriam, mas por ser uma característica global dessa classe, não são diferenciados por isso. FII de desenvolvimento a única história detalhada é do RBAG. Tem até um vídeo que eu preciso separar com a história dele. A discussão em texto: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - RBAG11 manda beijo para o papai, para a mamãe e para você

Valeu, vou separar para estudar no fim de semana.

Ok, Obrigado André.PC. Acho que eu estou misturando um pouco a tal gestão ativa com os FIIs de desenvolvimento. São os de desenvolvimento que eu acho que não são compatíveis com os meus objetivos. Gestão ativa, com geração de aluguel, acho que tá ok.

Para clarear... FII de desenvolvimento é aquele que capta dinheiro para desenvolver, levantar imóveis. E depois do imóvel levantado, daí parte-se para o aluguel (vira FII de tijolo) ou para venda (até o fundo acabar). Ou seja, FII de desenvolvimento é uma situação transitória. Se bem que o nome acaba recaindo mais só ao segundo caso, de vender os ativos e encerrar o fundo. "Gestão ativa" é quando a decisão de compra, venda, reforma de imóveis não tem de passar pela assembleia (isso está na mão do gestor/admin). "Imóvel específico" é quando essas questões tem de passar por assembleia, o que na prática só ocorre raríssimas vezes (desastre, take over amigável ou hostil). Os exemplos dados de FIIs com gestão ativa são todos de "tijolo": a maioria da carteira é de tijolo, mesmo que tenham coisas outras no meio (CRI, dinheiro, desenvolvimento). FIIs de desenvolvimento são no estilo do citado RBAG, e estão listados nesse documento: http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/f5590c87-3cd6-4cb0-a4ea-b25b376fc26f.pdf Tem mais coisa que "só" desenvolvimento aí, porque na verdade essa lista lida com questões de "não perpetuidade". Características de nascença ou eventos posteriores que colocam "mortalidade" na análise do fundo. Dê uma olhada. Depois, quando se acostumar mais com as siglas de FII, verá que essa lista é bem excêntrica, no sentido que tem bem poucos FIIs populares ali. E agora que eu escrevo isso, penso em como não ocorreu de citá-la antes. Se o primeiro filtro é das bombas e potenciais bombas, a lista é um bom para mostrar o quanto de especificidade pode existir entre os FIIs...

Obrigado André. O único da minha pré-lista era o Hotel Maxinvest. Acho que agora eu tenho mais tranqüilidade para selecionar.

Tranquilo. Eu estou terminando outras listas de características salientes, e vou postar para o pessoal discutir inclusões/exclusões. A ideia é juntar esse documento e as listas no boletim, para deixar essas informações num único documento atualizado.

@valter.rufino Não tenho muita experiencia em fiis de desenvolvimento. Prefiro ficar de fora...acho que tem muita assimetria e é destinado a investidores qualificados. Prefiro dormir tranquilo.

@josafams Apaguei aqui para não desviar o assunto do tópico. Vou responder os emails (os dois!), daí incluo o que estava aqui. @ACUMULADOR Obrigado!

@André.PC, Peguei uma lista mais atualizada que o fichamento do livro que você me passou em outro tópico, exclui os FIIs de papel (que não tenho interesse por enquanto), exclui os de desenvolvimento (usando o link mais acima) e sobraram 66 FIIs para começar a estudar. Já deu uma bela filtrada, obrigado pelos materiais. Bom, mas minha dúvida é a respeito do AEFI11. Por qual razão ele não é considerado de desenvolvimento?

Fiz uma confusão enorme na minha pergunta, agora não dá pra apagar, mas esquece ela. Na verdade a lista é de fundos de prazo determinado ou de prazo indeterminado mas que vão acabar... e são eles mesmo que exclui e não tenho interesse, evitando rolos.

Excelente tópico. Daqueles para salvar. @andre, acho que vale a pena também criar um ambiente de discussão dos FIIs de papel e FIIs e de FIIs.

@stever AEFI é de desenvolvimento porque não tem um tijolo colocado ainda. Ele é um pouco diferente porque a maioria dos riscos normais de desenvolvimento estão nas cotas do inquilino em vez dos cotistas. Ele é mais uma operação estruturada com regra de transição suave entre desenvolvimento e fase operacional. Por isso que ele não é alertado. Mas continua sendo de desenvolvimento. E sim, aquela lista é "não perpetuidade". Coisas sem perpetuidade são armadilha em análise simples (ou análise nenhuma), e portanto aquela lista.

Obrigado, André!

Pra mim Fii = DIVERSIFICAR Tente diversificar por setores, tirar os que tem rolos conhecidos, evitar monoinquilinos. Rolos é apenas questão de tempo, sempre vão ocorrer. Se tiver 20, terá apenas 5% do capital em cada, se a carteira render 0,8% ao mês, caso exploda um Fii e ele desapareça, em 6 meses o capital volta ao mesmo. Vide rolo recente do HGBS (goiabeiras), quem podia imaginar os rolos das CRis??? Mesmo assim a queda foi pequena e o fundo não sumiu. Ficar na neura que tentar excluir todos os riscos é muita futurologia...melhor jogar na mega sena, acho que tem mais chances.

O @André-pc é um caso aparte, se especializou nisso, faz disso seu trabalho e tem uma inteligência acima da maioria. Ele talvez tenha uma capacidade de "prever" rolos bem mais que nós meros mortais. Mesmo assim tenho certeza que tem mais de 20 fiis na sua carteira. :)

Nem sou tão caso a parte assim, @mauro06 . A especialização trouxe experiência por certo, mas quando eu explico o que mais me foi útil para detectar bomba e fazer futurologia o pessoal geralmente não me acredita: duas matérias de contabilidade básica na faculdade. Que eu fiz de módulo livre, que o meu curso era de informática + educação. Foi por acaso! Mas entender a terminologia de contabilidade é o melhor jeito de entender a mecânica de rendimentos distribuídos, que por sua vez é quase, mas não totalmente, completamente determinante do preço de um FII. E sim. 27 FIIs nas última contagem, de onde uns 6 são trade position, então 21 FIIs no mínimo de buy & hold.

Então errei por 1 .... kkkkk :))

@Andre.PC, Sugestão: o que você acha de criarem aqui no site na parte de FIIs um campo para Categoria do FII, assim como existe na parte de Ações? Isso com certeza iria ajudar aos iniciantes (assim como eu) a melhor escolher o tipo de FII e em quais não aportar mais dinheiro no TSDB. Eu tenho acompanhado toda semana os vídeos gravados dos Chats de FII (infelizmente não consigo participar ao vivo devido compromisso) e uma coisa que me ajuda muito é entender as exceções de cada FII (em especial as bombas). Veja, não estou procurando indicação de compra, pois acho que todos nós precisamos aprender a saber selecionar os FIIs que farão parte de nossa carteira, mas por ser iniciante é importante saber melhor onde estou investindo e principalmente onde não investir. Sugestão para categorias: Geracionais, Baixa Diversificação (mono/mono), Desenvolvimento/Prazo Determinado (ex: HTMX11B), Alerta (bombas). Abcs.

Já tem uma coisa perto disso rolando. Melhorar a classificação de FIIs do site por tipologia de imóvel, separado de tipologia de risco setorial/inquilino: Bastter.com - Grupos - Forum Suporte Técnico e Sugestões para o Site - Tipo MAXR A discussão de características especiais já existe em PDF, depois vou pedir para incluir nos quadros. Coisas de não perpetuidade estão listadas em: Bastter.com - Grupos - Documentos de FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios , ctrl+f, prazo. O que realmente não tem em lugar nenhum é medição de concentração. Eu ainda não cheguei numa solução genérica de quantificar dispersão imobiliária ou de concentração de inquilino. Sugestões?

@Andre.PC, na questão de dispersão e concentração eu vejo que o principal a se analisar em favor da diversificação é o risco de cada categoria. Posso estar errado mas ao meu ver diversificação/concentração de inquilino é mais importante do que diversificação/concentração geográfica (pelo menos analisando-se impacto de vacância financeira onde empresas de um mesmo setor sofrem mais, mesmo que em locais diferentes do que empresas de setores diferentes no mesmo local). Exemplificando: dou maior prioridade em ter um fundo multi-inquilino em uma mesma região (CNES, RNGO etc) do que um fundo mono-inquilino (ou de poucos inquilinos) em regiões diferentes (MAXR11B, TRNT). Talvez ao invés da categoria por si só uma boa solução seria o uso de Ranking tendo os geracionais com maior pontuação e os de alerta com menor pontuação, dessa forma é possível definir pesos para cada sub-item do ranking (dispersão/concentração). Um fundo gestão ativa seria superior a um de gestão não ativa, um fundo multi/multi superior a um fundo mono/mono e assim por diante.

Para você ver, @Locker , aí já são vários critérios de concentração/dispersão. De inquilinos, de quantidade de prévios, geográfico... É fácil desenvolver métricas individuais para cada, mas difícil juntar isso num número que agrade a muita gente...

Estou só esperando o livro chegar!