Fundamentos FIIs x imóveis
comentada em 06/05/2023 21:35

Bom, de cara devo dizer que você já está fazendo análise num nível além. "Fundamentos" tem um sentido um tanto quanto específico no mercado de capitais e finanças. O que você está fazendo está mais para análise mercadológica. Uma das dimensões que você (corretamente!) analisa é mudar a destinação do imóvel, trocar a estratégia geral[1] ou específica[2]. A maior diferença entre as duas análises está na questão da (falta) de controle direto. Imóvel detido diretamente você decide sozinho ou tem direito de preferência. Em FII é completamente invertido as duas questões: não decide sozinho e nem impede decisão alheia. Assim na prática desaparece a oportunidade de trocar a estratégia do imóvel[3]. Ao analisar FII, tem de assumir que a estratégia é fixa. Tão fixa que nem retrofit deve esperar. A nova regra de distribuição dos 95% impede toda e qualquer retenção. Daí que reformas profundas em imóveis só fazendo novas emissões dos fundos, outra coisa que raramente tem apoio. Existem FIIs de gestão ativa (ou que tem "sócios majoritários") que fazem as coisas mais ou menos do jeito que você pratica. Os FIIs sem gestão ativa, a imensa maioria, são justamente os "serve somente para gerar renda" na sua classificação. Isso tudo dito: - Não tem quase nada de FII residencial, a não ser no caso "desenvolve e vende". Aluguel residencial puro não tem. - É quase tudo laje, prédio de escritórios. 2/3 ou mais de todos os FIIs. - O que sobra tem bastante logística, galpão. - E o que sobra desses dois, é bem pouco. Ensino (faculdades), varejo (supermercados), hotelaria, hospital, bancário. Talvez FII seja para ti diversificação imobiliária dentro do risco imobiliário. Ter acesso a empreendimentos ou tipo de inquilinos que de outra forma não teria. O que o pessoal de FII faz é mais análise puramente numérica (o que eu não recomendo) e/ou comparação de pares, comparar os FIIs entre si (e sem tanta comparação com a realidade). Isso é até lá possível de fazer dada a premissa de "imutabilidade" dos FIIs. Mas pelo seu grau de análise, diria para não mudar o estilo de investimento. Em FII, olhe com os olhos que já olha, mas infelizmente só assumindo que os FIIs servem só para renda.[4] [1] Renda para lucro ou vice versa. [2] Tipo de imóvel, retrofit, loteamento, edificação. [3] A não ser que isso esteja previsto no regulamento do fundo, desde a "nascença". E mesmo assim pode não rolar. [4] Tem alguns FIIs com objetivo primário só de lucro. Compra desenvolve vende, compra e vende anticíclico, e uns poucos compra opera vende. Esses o pessoal dos mercados geralmente *perde* dinheiro porque o mais importante para analisá-los é saber o que está acontecendo no mundo real. Talvez seja uma boa pedida para ti.

André, Na sua resposta cima, você fala que “A nova regra de distribuição dos 95% impede toda e qualquer retenção. Daí que reformas profundas em imóveis só fazendo novas emissões dos fundos” Hoje temos o PQDP11, fazendo expansão e descontando dos rendimentos. Isso seria contra a nova regra? E No caso do BBFI, a futura reforma necessária com a saída do atual inquilino será descontada dos proventos ou deverá ser feita nova emissão.?

PQDP começou essa reforma antes do esclarecimento da CVM, então ainda está contornando a regra. Mas na verdade ele entra para uma (possível) exceção que são os FIIs com sócios majoritários. Acho que ainda existe uma remota possibilidade nesse caso (quando você sabe de antemão o resultado de assembleias futuras). Um exemplo mais flagrante de retenção para reforma é o TRNT, mas nesse caso também temos um cotista majoritário envolvido. BBFI não tem majoritários que eu conheça, e a administradora bem sabe que a assembleia é contra retenção e reforma. Daí que: a) um belo tanto das reformas podem ser consideradas despesas de manutenção, ainda que manutenções profundas. Despesa, e portanto pode ser descontado dos rendimentos. b) imobilizações, no entanto, só podem ser feitas contra caixa ou retenção anterior. BBFI tinha uns 9,5 mi de disponibilidades, menos de 1/4 das obras propostas, anos atrás, nos dois prédios. Eu meio que achava estranho um FII com retenção de 5% sem limites, mas tenho de concordar que nesse caso foi (e está sendo) mais que providencial.

Muito interessante sua resposta é bom ver como o pessoal que investe em FII pensa. Porém me surgem outras dúvidas. O conceito de investir em FII é interessante quando da premissa que você está lastreado por imóveis, e imóveis, quando se investe pra renda, é algo que se compra e NUNCA mais se vende. Aí eu pensei, se você olha 20 anos atrás, e olha quais eram as melhores ações daquela época, você percebe que quase nenhuma das ações de 20 anos atras são boas hoje, ou não existem. E já com imóveis se eu olhar 20 anos atrás e hoje, dos que eram bons, quase todos continuam bons ou melhores hoje. Falando de localização é claro, porque se falarmos de prédios de escritórios por exemplo, os de 20 anos atrás que não foram reformados estão defasados. Outro exemplo dessa questão é o Carrefour, que a 30 40 anos atrás quando se instalou no Brasil comprava áreas para seus supermercados e naquela época pra quem lembra, os supermercados ficavam distantes dos centros da cidade, porém hoje o Carrefour possui áreas imensas no meio das cidades. Partindo do que eu disse, eu pensei em investir em FIIs com essa mesma estratégia. De comprar e nunca mais me desfazer, ou melhor explicado, comprar o FII e não acompanhar suas oscilações tanto quanto em ações, pois em 20 anos o imóvel ainda vai existir e ainda terá valor. O qua acha André, em 20 anos os FIIs de hoje ainda serão bons ou tem mais chances de acontecer como nas ações? E a partir do que falei, FIIs de lajes ultra modernas, serão modernas por uma década, depois disso se ele não estiver localizado no meio da Faria Lima, com um shopping embaixo e milhares de vagas de estacionamento, eu não arriscaria comprar, pois depois de um tempo, como você disse, deveria acontecer uma nova emissão e com o tempo você iria ter menos do imóvel. Essa última dúvida seria a seguinte: FIIs são algo recente no Brasil, e eu falei da destinação do imóvel ao longo dos anos, e você me disse que FIIs são presos a sua destinação, porém é fácil ver isso em prédios de escritório. Em fundos que investem em galpões de logística, que em 20 anos existe a possibilidade de estarem no meio da cidade, ou mesmo que investem em supermercados, poderia ser diferente?

É @Otarena, percebe-se que você realmente mexe na área. Quem me dera se tivesse mais investidor de FII assim... Mas bora lá. Sim, empresas vem e vão, assim como as moedas. As cidades no entanto são mais permanentes. As localizações dentro das cidades podem até mudar (centro, novo, velho), mas isso acontece bem devagar, tanto que é até difícil de ver acontecer. Por isso que os imóveis, localizações dentro das cidades, tem essa estabilidade maior. A história dos supermercados eu falo no livro e brinco nos chats: que eles fazem dois favores ao dono do terreno. Uma quando arrendam, outro quando pulam fora do arrendamento. Mas infelizmente não dá para investir em FII com a mesma, idêntica estratégia. De novo, porque não se tem o controle da situação, e segundo que pouca gente investe em FII pensando na mesma estratégia que ti. Dá para investir sim, mas considerando estratégia fixa (ok no escritórios, não garantido com logística/varejo). Eu acho que FII, como mercado, vai sim existir para sempre. Agora que se instalou, continua. Porém eu temo que tenha um belo tando de FII que não vai existir no futuro. Alguns por já terem nascido com tempo determinado, alguns que tem regras que permitem ao inquilino tomar o imóvel. Fora alguns que são de imóveis específicos, que não atualizam o seus prédios, que tem o prognóstico de acabarem de uma maneira bem pouco feliz. Por misturar imóveis com bolsa, se acaba com o pior dos dois mundos. Entre essas coisas piores, o tamanho (ou a estratégia) do FII podem ser determinantes para saber a viabilidade deles no longo prazo. Maiores FIIs ou FIIs que cuidam de imóveis vão mais longe. FIIs de 10 anos que não cuidaram estão agora fazendo fumaça. Imagine daqui mais 10 anos. Já começou a acontecer isso de FII desaparecer, aliás. Uma fase de consolidação agora, que esse mercado ganhou alguma maturidade. FIIs que estão com propostas de acabar, por vias amigáveis e até por vias não tão amigáveis (assimulação vs take over). O legal de FII é que você consegue, justamente, comprar participação imóveis assim. Ora ultra modernos, ora ultra localizados, ora dentro de arcologias (BRCR, BBVJ, FCFL, de uma olhada nos ativos). Mas também consegue comprar FIIs com estratégia de manutenção dos imóveis, e mesmo de negociação de imóveis (dê uma olhada nas histórias de BRCR, HGRE, HGBS). Sobre o destino dos imóveis, acredite, não importa se eles estão dentro ou fora de FIIs. Não são nada especiais por conta disso. A cidade vai crescer ou decair igual, em volta do imóvel, não importa que ele seja do FII. Mas a aplicação do imóvel, isso sim, depende um belo tanto das decisões dos sócios cotistas. Para quem tem patrimônio alto, é possível abusar desse mercado, tomando os bens dos fundos, tudo em procedimentos válidos (que é um risco que não se tem com imóvel detido diretamente). Quem investe em FII, no geral, são justamente as pessoas com menor patrimônios, que são obrigadas a correr esse risco. Por isso a insistência que você deva olhar FII como uma forma de diversificar dentro do seu risco imobiliário. Mas sabendo que o risco em FII é bem, bem diferente do risco de imóvel detido diretamente. Para você dar uma olhada nas histórias: - BBFI, que tem um imóvel de ótima localização no meio de Brasília, mas com maquinário defasado; - HGRE, que compra e vende imóveis. Recentemente retrofitou um dos seus prédios (Paulista Star); - BRCR, que faz (fazia?) compras alavancadas no mercado e pegava imóveis para dar uma levantada; - HGJH, que sofreu uma tentativa de take over não amigável; - FFCI, que está querendo assimilar ONEF; - RCCS, que está com a venda do imóvel aprovada. Vendeu, acabou o fundo; - FIIP/RBRD/MAXR, que são galpões e áreas maiores, dentro de cidades, mas que são avaliados puramente pela renda. Então, sério. É igual mas diferente, FII de imóveis. Eu raramente faço jabá do livro, mas acho que para ti seria proveitoso. Eu sou extremamente pessimista no livro, e acho que essa será a melhor coisa para ti. Você saber onde pode estar se metendo. Isso porque... bem, como disse antes, você realmente está vindo para esse mercado com uma bagagem bem superior. Mas a bagagem superior cria a dificuldade extra de ver os problemas novos que é juntar imóveis com bolsa de valores, e mais ainda o direito de imóveis com o direito de fundos/assembleias no esquema de 100% de tag along. Acho até que vai rir das muitas inocências que o livro tem, mas acho que vai incutir bem em ti a noção que mercado de FII serve exatamente para dois tipos de pessoas, apenas: - aquelas que não tem patrimônio para mexer nesse mercado diretamente; - aquelas que tem patrimônio suficiente para abusar das primeiras. E daí o truque, a estratégia de sobrevivência, é tentar ficar no meio dessa guerra. Usar e abusar da diversificação para não levar um tiro fatal *quando* (e não se) acontecer de levar um tiro nesse mercado. Em mercado de imóvel detido diretamente normalmente é 101% paranoico com documentação e os negócios, mas em FII é tudo terceirizado, de forma que *não tem como* fazer nada disso. Junte isso com a história de não decidir sozinho/não ter preferência, e acho que começá a ver que tipo de risco existe nesse mercado. E detalhe, é o mercado onde está 100% dos meus investimentos financeiros. Eu normalmente durmo a noite, mas é só começar a comparar esse mercado com os negócios reais que lá se vai a tranquilidade...

Aqui em SP, no meu bairro, os apartamentos partem de 1M. Porem nao vejo os alugueis a 5k/mes. Acho que os FIIs sao algo em que possa diversificar o patrimonio, eu acho muito mais simples. Atualmente tenho 6 imoveis com inquilinos... mais as vezes penso em literalmente ``trocar`` alguns imoveis por FIIs. Uma coisa que acho fantastica e poder receber estes alugueis dos FIIs e comprar mais.... seria como ter um imovel e reaplicando o aluguel voce conseguisse aumentar o mesmo. Agora como o colega tem um alto conhecimento do setor imobiliario acredito que FIIs nao substituem imoveis e vice e versa, mais e muita vantagem investir neles.

Pois é. Eu fiz essa transição, dos imóveis detidos diretamente para FII. Digo estou 100% feliz com isso, mas como digo acima, não é uma decisão nada fácil. Altera substancialmente o retorno e as dores de cabeça, mas alteram também os riscos de maneiras bem pouco óbvia (a tentativa do take over em HGJH mostrou bem isso). Para quem pretende fazer, dois conselhos: - evite; - se não evitar, que se faça pouco e bem divagar. Imóvel real se negocia bem devagar e com toda seriedade. FII deveria ser do mesmo jeito. Migrar de um para outro tem de ser feito com o tripo de seriedade do primeiro caso. Agora, ter imóvel real não impede de investir em FII. Pode-se investir e reinvestir em FII com a renda normal, inclusive a aquela que vem dos imóveis físicos.

Estou gostando do nível da discussão, vocês estão cada dia melhores, e eu aqui com minha pouca experiência estou cada dia mais absorvendo o conhecimento de vocês. Obrigado a todos pelos ensinamentos, mesmo que venha em pilulas de conhecimento.

Vocês são faixa preta 5 dan. me senti um moleque de cinco anos comendo pipoca doce vendo os adultos conversarem.

Tanto que meu comentário anterior em nada contribui para a discussão.

Eu pegaria toda a receita que ele ja tem em imóveis dos alugueis, mas algum dinheiro novo e ia montando aos poucos uma estratégia nos Fiis. Dessa forma ele diversifica e não vai precisar girar o patrimônio, acho que como forma de diversificação é fantástico.

concordo com o mauro06 discussão de alto nível, está salva nos meus favoritos

tb pegaria dinheiro novo mais alugueis e começaria a montar posição em FIIS vc pode se dar ao luxo de comprar mais de um pastel

Obrigado, obrigado. Engraçado que realmente teve um tanto de discussão avançada esses dias, no fórum e na parte de comentário de carteiras. Efeito colateral da copa? Mas convido as pessoas a participarem sim. Temo que o meu aparente pessimismo catastrófico pode ter espantado do @Otarena. As vezes nem parece que eu sou entusiasta do mercado...

Na verdade não acho que seus comentários sejam pessimistas. Quem sabe o que faz sabe calcular riscos e isso não é ser pessimista. Eu por exemplo; a minha estrategia de compra de imóveis é protecionista, lembrando que eu invisto em pontos comerciais. Então no caso de esfriamento do mercado os primeiros que quebram sao os comerciantes com pontos fracos, lojas de bairro e tal, o aluguel dos meus imoveis pode até cair porém ainda vai ser o lugar com maior fluxo de pessoas, com os melhores acessos ao transporte e tudo mais que faz um ponto. Veja você se acontecer uma crise o que vai acontecer com a 25 de março? Todas as lojas vão fechar? Claro que não, primeiro os comerciantes mais desorganizados vão quebrar, os proprietários com os melhores pontos, o máximo que irá acontecer será ouvir o choro dos comerciantes e abaixar o aluguel por um tempo. Quem tem pontos ruins vão sofrer muito mais.

Realmente esta discussão está animada. Análise de risco e controle de risco não são pessimismo, são estratégia.

Tal qual o Brambilla me sinto mais um garoto de 5 anos que entrou na sala. E com a minha infantil opinião eu diversificaria em FII e, por que não?, em ações com o dinheiro ou parte do dinheiro dos aluguéis. Claro, sempre com controle de risco, e sempre reinvestindo os dividendos. Embora investir em imóveis comerciais tenha suas semelhanças com os FIIs, mas a possibilidade de comprar com baixos valores, poder comprar fundos com diversificação interna e diversificar os funods por segmentos diferentes é por demais atrativa. Soma a isso, como o André sempre fala, a tranquilidade de não ter que administrar pessoalmente o imóvel e/ou empresa, o que não parece ser um problema de fato para o Otarena.

@Otarena, sugestão inicie pelos FIIs de Shoppings. Entretanto, lendo em consderação seu argumento sobre imoveis de escritório. Pense de outra forma, com FII de gestão ativa (compra, retrofita, vende, não nessa ordem) voce terá menor risco de perda de valor ao longo do tempo. Claro acreditando no gestor. Outra coisa que não foi citado, diferente de suas lojas o FII tem altissima liquidez. Isso é uma proteção, mesmo que a venda para vc seja para "Nunca". Eu só tenho FIIs de gestão ativa e multi inquilinos, e a cota não me é importante.

Vou pesquisar sobre FIIs de gestão ativa, não encontrei muita coisa sobre eles e preciso procurar melhor. E outra coisa, sobre shopping, eu não tenho uma visão muito boa sobre shoppings. Antigamente eu pensava que seria o futuro da humanidade, fazer tudo em um lugar só. Talvez em cidades como São Paulo (gigantes) seja assim, fora não acredito tanto. Hoje eu acredito naqueles centros de conveniência perto de casa, algo como se têm na Florida. Serviços e alimentação, mais ou menos uma conveniência gigante ou shopping aberto pequeno., acho que pode-se falar em shopping de bairro. Não sei se você já leu sobre a crise dos shopping centers, o maior do mundo fechou as portas, por exemplo. Obviamente que estou generalizando, shopping pra ser bom tem que ser conveniente, então a localização é importante, o acesso é importante. Devem estar próximos de onde as pessoas trabalham, ou seja, ter um prédio de escritório, um hotel no empreendimento, metrô, ser no centrão mesmo. Em Brasília acho que o conjunto Nacional seria um exemplo, em São Paulo seria aquele que fica na ZL no metrô e o shopping Paulista. Acredito nesses. Não sei se concorda mas é minha visão sobre shopping.

Sobre shopping eu já tenho outra. Moro em SP e o shopping mais cheio, mais caro e que mais vende fica longe do metro, não tem nada próximo, nem condomínios, nem prédios de empresas, era um pântano, tem problemas com gases e etc. Mesmo assim "pego" moda. Lota todo dia de segunda a segunda. Para estacionar o carro em lugar aberto custa R$ 7.00 por 4 horas. Tem que estudar mais a fundo os FIIs de shopping. Podem ser bons d+ ou ruim d+.

Perfeito o que vc falou, mas ai cito o que vc escreveu. Localização! Veja um exemplo no Rio o Via Parque, ele foi lançando em inicio dos anos 90. Era longe demais (na Barra), no inicio custou para andar. Mas hoje ele esta cravado no local que mais cresce no Rio. Existe um FII desse shopping. E tem liquidez de FII, oou seja comecou a ficar ruim venda! Ainda tem incentivo fiscal: o aluguel vc não paga IR (rendimento) e se precisar se desfazer dele só paga 15% de IR. Sem outras taxas.

@André.PC Agora acho que cheguei num entendimento da visão de quem investe em FIIs, porque por mim eu ia com tudo em cima de MARX11B. Áreas gigantes no meio da cidade não tem erro. O que vale é o terreno, e o que você fizer ali já valoriza muito, desde estacionamento, lojas, escritórios, apartamentos com lojas em baixo. A possibilidade do que se pode fazer é imensa então pra mim, renda nesses tipo de imóvel é brinde, porque o valor dele não está na renda. Porém como você disse, quem investe em FIIs está a mercê de várias outras questões que quem possui imóvel real não precisa lidar. Por isso a importância da diversificação nesse investimento. Valeu a discussão pra no final chegar a essa conclusão apesar de que ainda tenho que estudar muito o assunto.

@Otarena, legal quando aparece alguém aqui com uma visão diferente e disposto a discutir em alto nível. Acho que você vai acabar entendendo que, para diversificação, os FIIs podem sim ser uma opção bem interessante. Sobre shoppings, e sem adentrar muito na análise mercadológica que você fez (até porque não tenho a menor condição de fazer isso), eu acho que a grande maioria são dos FII de shopping hoje são tranqueiras. Eu dei uma boa olhada há um tempo atrás e não achei nenhum que passasse no meu crivo. Claro que isso é BEM pessoal. Minha humilde sugestão é que você dê uma olhada nos boletins do André e estude um pouco os FIIs mais líquidos. Daí você pode até levar um pouco dessa visão mercadológica para os FIIs de tijolo que te agradarem. Valeu pela discussão. Aprendi um bocado.

@kincass Eu acho que no mínimo você tem que visitar o shopping antes de comprar. Comprar FII analisando somente balanço se perde essa percepção in loco que é o mais importante em se falando de investimento em imóveis.

@pennai Como eu disse eu invisto em localização. Porém eu gosto do que já existe, se tal lugar vai ser eu espero pra ver. Digo, você podia imaginar que esse shopping a 20 poucos anos atrás se tornaria o que é hoje? E se você apostasse e errasse? Eu prefiro atirar no certo, posso ganhar menos, mas erro menos também. E aí entra uma questão, depois que um lugar fica bom, dificilmente ele fica ruim. Então é mais fácil eu saber que aquele ponto vai continuar bom do que eu acertar que um ponto ruim vai ficar bom. Claro que quem tem informação privilegiada até consegue prever alguma coisa. Ex: um conhecido que construí imóveis pra LAME, buit for suit, depois da segunda loja ele percebeu que todo o entorno do empreendimento valoriza, então ele compra tudo que pode antes de anunciar que a LAME vai abrir loja naquele lugar.

Bom, imóveis no estilo supermercado é mesmo MAXR, que é praticamente o único FII 100% retail negociado em bolsa. Maioria dos imóveis alugados a LAME, você deve ter visto. Tem uns parecidos com ele, FIIP e RBRD, dê uma olhada. Na visão que a renda é brinde e o que importa é localização[1], acho que vai encontrar bem uns vários FIIs que encaixam. Só insisto para ir devagar. FII, assim como imóvel, é investimento de longo prazo. Isso significa também que o ato de investir em si tem de ser feito com calma. Se bem que você já vem com a noção de que primeiro tem de conhecer o ativo, os imóveis, então acredito que será de boa. Vai parecer estranho para ti, mas a maioria das pessoas que investe em FII começa olhando outras coisas. Consegue acreditar nisso? @Otarena Eu não quero transformar esse post em um muro de lamentações, contando casos tristes. Diria para dar uma boa olhada no fórum, se possível dedicando alguns finais de semana a percorrer uns dois anos de postagens. Isso vai te dar acesso a várias histórias, varias discussões acaloradas (e algumas bem profundas, como essa), mas também noção das visões diferentes. A noção das visões diferentes eu acho que é o mais importante para ti, no momento. Mexer com FII e ser minoria em estilo significa na prática que a imensa maioria das assembleias vai decidir *contra* o que você desejaria. Novamente, é risco que praticamente não ocorre no mundo dos imóveis detidos diretamente, mas que é bem real. Casos de deixar prédios com infiltração, de não conseguir votos suficientes para aprovar recebimento de ABL a 1k/m2... Fora a questão, bem real e quase universal, de achar que imóvel vale mais ou menos com base numa proporção direta em relação ao aluguel do mês. Novamente, consegue imaginar isso? [1] Achmed The Dead Terrorist (Legendado Portugues) - YouTube

Aqui também meu foco é na compra de imóveis bem localizados. Não sou de apostar, vou no que já é bem localizado, mesmo custando mais caro. Se um dia tiver muito patrimônio mesmo aí penso em arriscar alguma coisa. Com FIIs ainda não decidi minha estratégia, sei que vou investir entre 10-20% nisso do patrimônio, mesmo que seja pra diversificar... só que ainda estou estudando. Também sei que a relação aluguel x custo da quota deve ser meu último crivo de análise... possivelmente não irá influenciar na decisão como não influencia nos imóveis reais. E ah, já noto claramente o pessimismo do André no livro (só li uns 20% ainda)... chega até ser engraçado um livro sobre o assunto mas tão pessimista, hehe. Enfim, belo tópico!

Aquilo de que se você vai com expectativas baixas, a tendência é de se surpreender positivamente depois :) Mas sério, o livro meio que resume o que acontece de rolo com imóveis. Para quem está começando com imóveis, melhor saber de antemão o que pode ocorrer, que ser progressivamente surpreendido para mal. O pessoal vem comparando FII com renda fixa... Compare com essa discussão aqui. O cara provavelmente não verá nenhuma novidade nessas questões de rolos de imóveis, mas daí tenho de alertar sobre questões de governância, de (falta de) estratégia, do que é diferente da posse direta. Uma discussão quase sem números, focada no direito e na prática dos mercados. No livro eu faço a piada do navio informatizado, para falar que FII reúne o *pior* dos dois mundos, imóveis e bolsa. Na hora da tranquilidade tudo são flores. Mas na hora do stress a junção imóvel+bolsa joga as histórias de "renda fixa" e "decide sozinho" pela janela, com consequências bem reais. Daí mil vezes um investidor consciente, desde antes, que alguém progressivamente chamuscado pelas coisas que ocorrem. E ocorrem, ah, como ocorrem. Investimento de longo prazo é praticamente garantido de acumular histórias, boas e ruins: simplesmente porque no longo prazo a chance de algo ocorrer converge para 100%.

Acho que a analise de FIis e imoveis sejam parecidas mais não iguais. Primeiro que tem FII de FII e Fii de CRIs, depois um FII com imoveis bem localizados perde o cliente que paga, a cota cai, volta a cota sobe mais nunca se espera de um FII criado para gerar renda que ele se valorize ao ponto de uma ação por exemplo, então se não avaliar o aluguel e custo da cota não adianta comprar este tipo de FII. É diferente de imóvel, se for em local privilegiado e estiver vazio não tem problema pois ele esta se valorizando. Se comprar um FII achando que a cota vai valorizar e não conta o rendimento mensal dela, achando que nem precisa ter um DY alto, pode ter um DY baixo, nem investe em FII.

Analisar FIIs por aspectos puramente fundamentalistas não entra na minha cabeça, pois dessa forma você perde muitos aspectos que não estão descritos em uma ficha, imóveis não são apenas números é mercado, é destinação. Eu comparo com uma coleção, de qualquer coisa, uns são raros e únicos, outros comuns e repetidos, o problema é que as pessoas não sabem enxergar o valor. O Brasil foi moldado pra acreditar que investimento é poupança, grande trabalho dos marketeiros brasileiros que já dura mais de 40 anos, E o assistencialisto do governo ajuda as pessoas a não se interessarem por investimentos, não criou a necessidade. Eu não entendo como alguém compra apartamento como investimento, pra gerar renda, aluga e acha lindo. Essas pessoas não vêem que apartamentos tem condomínio e, que se ficar um mês vago ele vai ter um retorno negativo. Imagina um dito investidor desses, que tem 5 apartamentos e fica com os cinco vagos no mesmo período. Estou citando somente um ponto do quanto é perigoso ter apartamento pra alugar. De ativo, ele se torna passivo. Alias, eu sofro com a minha visão, eu casei e minha sogra acha que eu não tenho uma cabeça boa, porque eu prefiro morar de aluguel. De qualquer forma, FIIs não são imóveis e como disse, preciso absorver a sua maneira de enxergar esse investimento, antes de ter segurança pra sair comprando. Gostei muito da dica de histórias do fórum. Pra mim, não existe forma melhor de aprender do que ouvindo quem já errou. No começo se faz cada burrice, que depois agente ri pra não chorar.