RISCO DE CHAMADA DE APORTE EM FII´S
comentada em 25/08/2022 15:14

Me intrometendo... Em caso de alta vacancia em que as receitas nao cubram as despesas com condominio e etc.

Tem mais, por exemplo o BRCR11 é um fundo alavancado, tem varias dividas de financiamento de compra de imoveis, caso o o fluxo de caixa não siga como planejado essa é uma forma de resolver uma nova emissao é outra...

Isso foi agitadamente discutido no chat de hoje. Aproveitar o tópico para elaborar a questão com calma. Primeiro a parte teórica. O cerne da questão inteira está na Lei 8.668/1993, artigo 13, parágrafo único: "Parágrafo único. O quotista que não integralizar as quotas subscritas, nas condições estabelecidas no regulamento do fundo ou no boletim de subscrição, ficará de pleno direito constituído em mora, podendo a administradora, a sua escolha, promover contra o quotista processo de execução para cobrar as importâncias devidas, servindo o boletim de subscrição como título extrajudicial, nos termos do Código de Processo Civil, ou vender as quotas a terceiros, mesmo após iniciada a cobrança judicial." Algumas coisas que acredito não geram discussões. Cota subscrita gera obrigação de integralização (pagamento). Isso é claro na questão do boletim de subscrição junto com emissão primária. Subscreveu e não pagou, a administradora pode mandar para o pau (justiça e protesto). Pode ainda vender as ações da pessoa a terceiro, sem que isso elimine a cobrança anterior. A parte que pega é "nas condições estabelecidas no regulamento". Daqui eu interpreto que pode sim haver a previsão em regulamento que pode haver mais chamadas de capital para além da primeira, não prevista anteriormente, e as chamadas extras havendo, o cotista detentor das cotas tem a obrigação de integralizar igual fosse cotista da subscrição em emissão primária. Chamou integralização extra, não pagou, está em mora, podendo ir pro pau. Comentei também a parte da inegociabilidade de cotas em situação de inadimplência, mora. Essa parte eu não achei a base legal, mas o parágrafo único mostra um questão parecida. Chamada extra, não pagou, pode ir pro pau e a administradora vender as cotas ao mesmo tempo. Ou seja, se chegar a situação crítica de um fundo chamar capital extra, provavelmente o preço da cota estará micado. E mesmo assim, o único jeito de ter certeza de não ser envolvido no rolo do fundo é se livrar das cotas *antes* do prazo limite da integralização extra. Bem antes, se possível. Se passar do prazo, pode ficar simultâneamente sem as cotas e com um processo de cobrança nas costas. Se não tiver ordem compradora no book, sem jeito de se dissociar do rolo.

Agora respondendo diretamente @MoneyTech Sim, foi isso mesmo que entendeu. Eu acho que existe sim esse risco. Mas sou minoria nessa opinião. Tem gente muito inteligente no mercado que afirma categoricamente que não existe esse risco, que o máximo que se pode perder é o valor pago na cota, Sobre a frequência, ainda está para ocorrer. Não lembro de nenhum caso nos FIIs listados que tenha ocorrido. E meu acompanhamento em FIIs não listado não é completo. O caso da venda da cota "depende". Se você comprou a cota no secundário, e recebeu o rolo por conta disso, vender a cota transfere sim a responsabilidade. Atenção só a questão acima que você só pode vender a cota se: a) estiver adimplente; b) tiver comprador na pedra ou para negociação privada; Se ficar em mora (inadimplente), corre o risco de ter a cota tomada pela administradora, conforme a previsão em lei, ao mesmo tempo que leva um processo de cobrança. O caso da compra de cotas em emissão primária é diferente. Pode ter regras especiais no boletim ou regras específicas para quem participa da emissão, que podem permanecer mesmo no caso que se desfaça das cotas (algo como o BBVJ). Mas daí é caso a caso, não tem regra geral. @diegoskol @GLLZZI Isso mesmo. Não precisa o fundo ficar com PL negativo ou nada disso. Basta ficar sem dinheiro. Como na expressão "elefante branco". Um ativo, sim, mas um ativo indesejável.

André muito obrigado. Então pelo que entendi: O risco existe. Este risco é baixo por nunca ter ocorrido. O risco é maior comprando na emissão primária. A compra no mercado secundário de um fundo sem problemas e a venda antes que apresente-se algum problema financeiro que necessite aporte, transfere a responsabilidade para o novo cotista. Seria isto? Abraço amigo.

Em grande resumo é isso aí. E de novo, sou voto vencido nessa questão. A maioria realmente acredita que o risco é só o valor pago na cota, em emissão ou no secundário. Eu veementemente discordo do parte da emissão. A parte do secundário é bem mais tranquila.

valeu amigo abraço.

@André.PC Na documentação do BBVJ, nos fatores de risco, está bem clara a necessidade de aporte do cotista caso haja necessidade. E isso é razoável. Tem que ser assim em qualquer FII mesmo, assim como é em um imóvel próprio. Porém fiquei com uma duvida: voce mencionou que no caso dos cotistas que entraram na emissao primária essa responsabilidade poderia continuar mesmo que ele vendesse as cotas. Mas ai ele deixaria de ser cotista. Como pode continuar responsável? Ou você quis dizer por algum periodo limitado durante o inicio, por exemplo? Nao encontrei algo que mencionasse isso nos fatores de risco.

@Ron68 A história da diferenciação do mercado primário e secundário é por causa do boletim de subscrição. Sem complicar muito, a questão legal é a seguinte. O regulamento do fundo é um contrato de adesão. Você adere a ele quando compra as cotas (em qualquer mercado) e sai dele quando vende as cotas. Nas emissões primárias, além do regulamento, tem o boletim de subscrição. Esse é um documento a mais, e pode também ter regras a mais em relação ao regulamento. Regras que podem persistir mesmo com a venda das cotas. Com ou sem prazo de validade. Ok que geralmente não tem regras a mais no boletim de subscrição, e quando tem elas são bem razoáveis. Mas a questão mesmo é da história de ser um documento a mais (não precisaria isso estar nos fatores de risco, nem no regulamento), e por isso a emissão primária ser diferente do secundário. Simplesmente por causa do boletim de subscrição. O próprio exemplo do BBVJ não é perfeito, porque a regra a mais está numas cotas a mais, não exatamente numa regra a mais. Cotistas "antigos" e "novos" não se confundem nesse caso. Mas o exemplo pelo menos serve para demonstrar o quanto as regras específicas são difíceis de interpretar. O que eu já vi de diferente em boletim de subscrição são regras específicas de inadimplência de subscrição parcial. Quem ai já viu regulamento dizendo o valor da multa diária por falha de subscrição? É incomum, admito, mas eu já tive de lidar com esse tipo de questão em emissão de fundo para investidor qualificado.

Entendi. É uma possibilidade que pode estar na subscrição e quem adere pode se comprometer com algo a mais do que quem compra no secundário. Realmente é fundamental ler esse documento com muita atenção. Confesso que na euforia do começo pouco me atentei para esses detalhes quando da subscrição. Valeu pela discussão, como sempre!! :)

@André.PC é justamente esse o meu receio, ainda mais, por nunca ter ocorrido a tal "chamada de aporte" não podemos saber os parâmetros de quanto do nosso patrimônio estamos colocando em risco. Sinceramente, sinto mais seguro com relações às ações. Sem contar ainda com o nosso Judiciário e suas interpretações. Um abraço e obrigado pelos esclarecimentos.

E ainda respondeu para o André kkkkk

HAHAHAHA. Agora que vi as datas. Devo ter me confundido com as notificações. Pelo menos ganhei um prêmio kkkkkkkkk.

@Gustavo2x Na minha opinião essa visão do André é bem forçação de barra. Pra mim fica claro que essa obrigação se refere à integralização das cotas que foram subscritas pelos cotistas na oferta pública (interpretação do segundo parágrafo do post dele). O resto pra mim é forçação de barra, inclusive pelo que discutimos no outro tópico referente à ICVM nº 472. Agora, se você não se sente confortável, tudo bem, a visão é sua e tem todo o direito de assim ser. E tem mais, a maioria dos fundos imobiliários não é alavancado e, pela legislação atual, é bem difícil pra eles se alavancarem (isso já foi amplamente discutido no forum aqui, é só dar uma buscada lá). Então eu reitero, a chance de você ter que colocar dinheiro para cobrir esses prejuízos é EXTREMAMENTE baixa.

@Gustavo2x E na remota hipótese de ter que aportar, você o fará na proporção das suas cotas. Suponha que um FII nasça com patrimonio equivalente a R$500milhoes distribuidos em 1 milhao de cotas. Cada cota vale R$500,00 no inicio da distribuição. Se voce comprar 10 cotas você investirá R$5000,00. Se esse FII precisar de R$20milhoes para cobrir despesas de condominio, segurança ou qualquer outra despesa e fizer uma chamada de capital, ele cobrará R$20,00 por cota de forma a integralizar R$20milhoes. A sua parte será 10*20 ou seja apenas R$200,00. Toda pessoa que tem um apartamento e o usa para renda faz "aporte" de capital quando ele fica vazio por algum tempo, pois o proprietário tem que pagar o condominio e ao IPTU parcelado, além das despesas de manutenção, que são sempre do proprietário.

A comparação com o investimento direto em imóvel é realmente muito adequada. Obrigado @Ron68 !

@Fabio,

"O resto pra mim é forçação de barra, inclusive pelo que discutimos no outro tópico referente à ICVM nº 472."

Você consegue me direcionar para aquele tópico ao qual se referiu à ICVM n. 472?

Com todo esse auê do COVID-19, vamos acham que há chances de algum FII fazer chamada de capital?

Acredito que antes que isso aconteça, eles irão ficar retendo os rendimentos para pagar seus custos.

Chamada de capital é um dos menores riscos de um FII de tijolo, já que é quase impossível ficar com PL negativo. Sempre é possível reter rendimentos por uns meses (já que regra dos 95% é semestral) ou fazer uma emissao.

PL negativo, só se for um FII monoimóvel cujo único imóvel caiu e derrubou algum imóvel vizinho - algo que é até possível, mas convenhamos...

Riscos muito maiores: desapropriaçao "por interesse público" para alguma rua, estrada ou linha de metrô, por exemplo; ou a regiao tornar-se decadente.

https://player.fm/series/basttercom/chat-resumo-chamada-de-capital-nos-fiis-resposta-da-cvm-com-fernando
2 anos e meio denovo, outro coveiro ressuscitando a página.

Bastter salvando vidas e orçamentos.

Vou me manter na poupança e tesouro selic, vender os meus fundos e FIIs...
Meu 'Assessor' da Xis Pê tinha comprado XTED11 na minha conta...

Daqui a 1 ano vou pensar em investir em ações, já que são as únicas que não podem avançar sobre o meu patrimônio, em caso de falência da empresa.

postado por @celinofj em 25/08/2022 05:15

https://player.fm/series/basttercom/chat-resumo-chamada-de-capital-nos-fiis-resposta-da-cvm-com-fernando
2 anos e meio denovo, outro coveiro ressuscitando a página.

Bastter salvando vidas e orçamentos.

Vou me manter na poupança e tesouro selic, vender os meus fundos e FIIs...
Meu 'Assessor' da Xis Pê tinha comprado XTED11 na minha conta...

Daqui a 1 ano vou pensar em investir em ações, já que são as únicas que não podem avançar sobre o meu patrimônio, em caso de falência da empresa.

lembrete estudar antes de investirKahemeOrigem do Selo5 posts

postado por @celinofj em 25/08/2022 05:15:40

Vou me manter na poupança e tesouro selic, vender os meus fundos e FIIs...
Meu 'Assessor' da Xis Pê tinha comprado XTED11 na minha conta...

Você precisa ter olhos muito belos para ele fazer algo de bom por vc


Você acredita no assessor?AlucindusOrigem do Selo1 post