Gráfico de FII desconta rendimentos?
comentada em 14/10/2024 07:44

@Stever, O valor da cota atual é o quanto o mercado está precificando aquele ativo (FII). Em linhas gerias se mais pessoas compram, o valor da cota sobe; Se mais pessoas vendem, o preço da cota cai. Além disso, qualquer pagamento de proventos (rendimentos dos alugueis ou amortizações) irá ser descontado do valor da cota, portanto para responder o que você colocou no título: Sim, gráfico de FII (ou de qualquer ativo de renda variável) irá descontar os pagamentos dos proventos na data ex-proventos (ex-rendimentos, ex-amortização, ex-JCSP, ex-dividendos etc). Porisso dizemos que a maioria dos gráficos disponíveis são descontados. Com relação à valorização (ou melhor dizendo variação) do preço das cotas, isso vai depender de fatores externos que farão com que as pessoas queiram pagar mais (no caso de bons fundamentos do ativo ou boas notícias associadas a ele) ou menos (maus fundamentos ou más notícias). Portanto o preço da cota irá variar pra cima ou pra baixo também com relação a esses fatores externos (veja que eu disse também porque tanto os fundamentos como o pagamentos de proventos irá alterar o preço da cota). Para exemplificar, 2 casos: 1) Um FII de tijolo que possui uma alta vacância financeira irá pagar menos rendimentos e portanto alguns investidores podem querer não ter mais cotas desses ativos, o que pode causar uma venda massiva para re-alocar o dinheiro em Renda Fixa. Nesse caso o preço da cota será reduzido (mais pessoas vendendo). 2) Um FII de tijolo que está sendo muito bem administrado e possui quase 0% de vacância financeira por um bom período pode ser atrativo para mais investidores o que irá fazer com que a pressão de compra aumente e consequentemente elevando o valor da cota. No longo prazo se aquele FII de tijolo possuir bons fundamentos e for bem administrado, ele terá o valor de sua cota valorizando; irá pagar bons rendimentos e portanto irá fazer com que o investidor que o tiver por longos prazos tenha ganhos das 2 formas (valorização da cota e rendimentos constantes). Espero ter respondido suas dúvidas.

Além do que mencionei acima vale lembrar que os FIIs possuem na ponta contratos de alugueis que sofrem reajustes periódicos, fazendo com que o rendimento aumente de tempos em tempos. As cotas adquiridas por exemplo em 2014 terão seus rendimentos ajustados para cima cada vez que esses contratos forem atualizados com os novos valores, independentemente do valor da cota. Como alguns contratos são reajustados por indices como IGPM ou IPCA podemos dizer que os rendimentos desses FIIS também protegem o investidor contra a inflação (conta essa que muitos investidores que buscam a renda fixa esquecem de fazer quando comparam rendimento da RF com o DY pago por um FII). Exemplo: 10% de Yield anual de FII é superior a RF que pague 10% (já descontado o IR). Porque o FII pode sofrer um reajuste de rendimentos no ano seguinte, enquanto que a RF não possui essa variável sendo necessário descontar-se a inflação no período (eu disse pode porque como disse na resposta acima FII é renda variável e a variação depende de fatores externos).

Excelente resposta do @Locker.

Show de bola sua resposta, @Locker, pegou todos os pontos e concordo plenamente, mas a minha dúvida era pq eu já ouvi o @André.PC falando que não é bem assim de descontar o rendimento do valor da cota (desculpe se estiver enganado, André) e queria entendê-lo... mas talvez seja algum detalhe mais complicado e que vale tanto pra FII quanto pra ações. Eu tinha para mim mesmo essa lógica que você explicou e muito bem. E é por isso que não gosto muito de RF, pra mim é só pra ter alguma liquidez mesmo. Obrigado.

oq já vi o andré dizer é que o ajuste a proventos não é simplesmente subtrair o valor dos proventos dos preços passados como mta gente pensa, é uma conta mais complicada. isso tb vale para ações.

ah sim, então não deve ser nada importante que mude a nossa lógica. se é a mesma lógica pra ações, tá tranquilo.

Quando você olha um gráfico de um FII em um horizonte relativamente longo, digamos um ou dois anos, a última observação corresponde ao último valor efetivamente verificado em bolsa. Mas os valores do passado são ajustados a cada data em que o cota ficou ex-dividendo. Assim, no dia imediatamente anterior à última data "ex" do FII, a cotação exibida no gráfico não vai ser aquela verificada em bolsa, mas sim o valor em bolsa descontado do dividendo anunciado. E assim por diante... Em suma, não pense uma cota cujo preço no gráfico é de R$80 há dois anos estava cotada a este valor na época. A cotação efetiva foi seguramente maior, mas o sistema desinfla as cotações passadas para ajusta-las aos dividendos distribuídos.

sim, em ações eu sei que é assim, desconta todo histórico... mas fiquei na duvida pois já vi o andré dizendo que não é bem assim

São perguntas misturadas, e não relacionadas. Para além das explicações acima, um resumo. Gráfico de FII desconta rendimentos: *geralmente* sim, e não de forma uniforme (ver mais abaixo). Tendência de preço de longo prazo de FII: no geral sim, valorização do imóvel (que não tem muito a ver com preço) e valorização do rendimento (que tem muito a ver com o preço). Porém, é importante frisar de cara, o gráfico ser descontado ou não EM NADA entra na questão de valorização de longo prazo de FIIs (assim como não entra em ações). O que gera confusão no "desconto" é que se misturam várias coisas: 1. A conta *no gráfico* é puramente percentual, e recursiva. Não é subtração, os preços no passado nunca ficam negativos, por mais que a soma dos rendimentos seja maior que o preço atual. 2. A conta *no home broker* é na prática subtração 3. A conta percentual e a conta de subtração, no evento mais recente, dão o mesmo resultado (para proventos relativamente pequenos), o que gera confusão. 4. O gráfico descontado não é oficial, e nada representa. O (4) as vezes assusta, e a demonstração empírica dele é longa. Daí é mais fácil demonstrar esse ponto com teorias da conspiração: 5) O gráfico histórico é descontado por quem? 6) Qual a fórmula dele? Já adianto que não é a Bolsa. A bolsa fornece o valor ajustado pontual no HB (que é outra coisa), mas não fornece o histórico ajustado. Até porque ... 7) Se você pegar em várias corretoras diferentes gráficos ajustados mais longos, verá que eles não batem entre si. Se os gráficos não batem entre si, não são fornecidos centralizadamente. E sem padronização de fórmula (item 5 acima), que diabos ele representa no final? Sim, vale para ações também. Inclusive esses problemas e as eventuais conclusões. Se um fornecedor de número usa uma fórmula não padronizada, com insumos numéricos falhos para produzir um número artificial qual o preço do ativo nunca foi negociado no passado, a interferência tem isso na valorização atual de um ativo de economia real é... ?

... nenhuma. No mais é fazer igual faço com ações, pensar em valor já que o objetivo, ao menos inicial em FIIs, é só comprar. Obrigado, André.

De boa. Depois que se entende essas coisas é que se revela que não é um gráfico de *preços* descontados, mas na verdade se trata de um gráficos e *fatores* descontados. Gráficos descontados não tem preço (tirando, talvez, os últimos pontos). Tudo o mais são fatores de retorno. Pega-se duas datas para calcular o retorno de entrar e sair da posição nessas duas datas, utilizando uma forma de reinvestimento impossível, pois reinveste o dinheiro na data de ex, em vez de usar a data de pagamento.

Vi um chat do @André.PC com uma explicação bem longa sobre isso. Foi bem enriquecedor e instrutivo. Depois do chat, comecei a pensar sobre gráfico descontado e confesso que o cérebro começou a ferver. Fiquei refletindo sobre as causas dessas divergências e suas consequências. No fim das contas, decidi que temos que cada vez dar menos importância aos gráficos, já que são imprecisos. O fundamental é estudar os relatórios/balanços, entender o FII ou empresa faz e como faz e definir se queremos ser sócios disso. O resto é detalhe.

A maioria dos gráficos de FIIs são nominais, só achei em um lugar o gráfico de FII descontado no site fundamentus, mesmo assim forçando o ativo na url, pois no site não encontra. Vejam se o que eu estou falando faz sentido, ex FFCI11: Gráfico nominal: FFCI11 - Rio Bravo Renda Corporativa FII - Fundo De Investimento Imobiliário Gráfico descontado: FUNDAMENTUS - Invista consciente

@eacinvest, O padrão da maioria dos provedores de gráficos e corretoras é o gráfico descontado. Alguns nem oferecem o gráfico não-descontado. Veja que, no primeiro link que você mandou, está bem explícito: "Os dados de cotação são corrigidos para contemplar apenas eventos de desdobramento e/ou agrupamento de cotas não tendo outros tipos de correções devido a pagamento de rendimentos ou amortizações." Como isso não é o habitual, eles fazem questão de esclarecer.

Na minha opinião, a maioria dos locais mostra cotações ajustadas incorretamente ([REMOVIDO], Yahoo Finance, Google Finance).

No site da Bovespa podemos baixar o arquivo com as cotações não ajustadas, que a princípio deve estar correto.

Mas, por exemplo, para o KNRI11, as informações de dois anos atrás são muito ruins em todos os sites. Há um pequeno ajuste em relação à cotação histórica, mas é longe de incorporar os proventos.

Os ajustes estão grosseiramente errados.

Sei que é coisa de sardinha. Mas me ocorreu uma dúvida. Comprei R$ 1000 em contas de um fii ( 100 cotas a R$ 10,00) em janeiro de 2018. O fii distribuiu R$ 0,50 mensais desde então (R$ 6,00 anuais). No total, até hoje, recebi R$ 64,50. Nunca mais realizei um aporte e os proventos foram reinvestidos em ações. 
É correto dizer que hoje o rendimento recebido por mim percentualmente seria de R$ 0,50  / R$ 100,00 - R$ 64,50. Ou seja R$ 0,50 / 35,50 = 1,4 %. E no início era de 0,5%. ( nesse cenário não houve eventos no fii e o fundo continua negociado a R$ 100)
@Giovanni

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O yield on cost não seria essa conta sobre o preço médio de aquisição? Nesse caso estou fazendo sobre o preço de aquisição descontado os rendimentos. E só um dúvida aleatória mesmo!

@Giovanni