Perguntas de iniciante
comentada em 24/02/2017 18:49

eu confesso que tmbm tenho estudado muito FIIs E Cada vez me desespero mais, pois nao consigo separar o joio do trigo em termos de FII. No caso de ações conseguimos separar as boas ações das ações ruins analisando de forma objetiva - LUCRO - MARGENS - DIVIDA - CAIXA - RECEITA No caso dos FIIs pelo que estou aprendendo agora eles não são tao objetivos assim a separação dos bons para os ruins e isto esta me deixando muito, muito frustrado. Por mais que eu assista aos vídeos do NOD parece que esta ficando cada mais mais difícil de compreender e forma crivos para identificar um bom FII de um FII ruim. peço desculpas pois sei que esta minha dificuldade tmbm é uma dificuldade de iniciante.

Eu acho que a primeira coisa a se jogar fora quando for analisar FII é a metodologia usada em outras formas de investimentos. Empresas? FCL ? FCT ? Margens? Come-Cota? Não sei nada disso e tenho uma carteira de FII que me dá dinheiro sem tanta dor de cabeça e cálculos mirabolantes. Simplifique. Um FII é um prédio ou um conjunto de prédios que tem um inquilino ou vários inquilinos que pagam aluguel e esse dinheiro chega até você.

@ThiagoMP, Não, não tem taxa de come-cotas. O valor das cotas não é determinado pelo valor do patrimônio do FII (dividido pelo número de cotas), como ocorre nos fundos de investimentos "abertos". Nesses fundos, quando você resgata a cota, na verdade, está cobrando diretamente o dinheiro do fundo, que precisa vender parte do patrimônio/investimento para lhe pagar de volta. Os FIIs são fundos "fechados". Não existe "resgate da cota" por vontade do cotista (a não ser na extinção do FII por decisão da assembleia de cotistas). Após a captação de recursos por emissão de cotas, a negociação delas não é mais diretamente com o FII. As pessoas estão comprando ou vendendo cotas entre si. Se você vende, não está resgatando o dinheiro do fundo, mas repassando a cota para outro interessado. MAS ATENÇÃO: como na venda você depende de achar alguém interessado em comprar no valor que você está pedindo, é possível sim que fatores como a vacância do imóvel derrube o valor da cota, mas não por causa de alguma taxa, e sim por os compradores não estarem dispostos a pagar o mesmo valor de antes da vacância.

obrigado pelas respostas. Ok estou vendo que há muita subjetividade envolvida na avaliação. Mas não existe nada objetivo para saber se o fundo está operando no vermelho? Meu objetivo era no mínimo saber se o fundo consegue se sustentar e com que folga. Quando vejo o Fluxo de caixa total em negativo por vários periodos fico preocupado. é muita maluquice minha?

@ThiagoMP, 1) Depois de analisado, em um fundo, a qualidade e quantidade dos imóveis, a qualidade e a quantidade dos inquilinos, seu prazo de duração, a qualidade e transparência de seus relatórios, vc pode partir para os aspectos objetivos; 2) Nos quadros, vc deve procurar FIIs que aumentem ou pelo menos mantenham seu FCO/cotas crescente, ressalvado as suas peculiaridades (aqueles que estão sofrendo com vacância, etc), uma vez que vc percebe que o fundo consegue gerar muitos fluxos de renda para si, advindos dos aluguéis, rendimentos em aplicações financeiras, etc. 3) Procure FIIs que mantenham constante ou crescente a distribuição de Rendimentos, pois a demonstra que está gerando valor ao acionista, mas se atente às distribuições maiores que o resultado operacional do fundo; 4) Por regra, os FII devem distribuir, no mínimo, 95% do resultado de caixa no semestre, portanto vc não verá Caixas enormes como na empresa. As empresas devem reter o lucro para investir nelas próprias e crescer mais. No caso dos FIIs, eles precisam apenas conservador os imóveis, mas isso já é deduzido das despesas que eles publicam. Logo, a "saúde" dos FIIs poderá ser observada em algum caixa que o fundo retenha, na manutenção dos imóveis e na distribuição racional de aluguéis (não distribuir muito acima do que o resultado, do contrário o fundo poderá ficar sem caixa). 5) FCL e FCT, na minha opinião, não são muito úteis pra vc analisar a qualidade de um FII. Foque nos itens que eu citei acima. 6) Por fim, vc não conseguirá acompanhar um FII nem analisá-lo apenas com os quadros aqui do site. Leia os relatórios gerenciais e as demonstrações contábeis semestrais que eles publicam. Espero ter ajudado. Abs.

Todas essas respostas ajudam sim. Sou grato a todas elas. Tenho estudado e cheguei em outro ponto que queria confirmar com vcs. Lendo as demonstrações financeiras vi que a variação de avaliação de um imóvel entra no cálculo do Lucro líquido do exercício. Então mesmo que o fundo não tenha vendido o imóvel, apenas por ele ter valorizado ou desvalorizado, isso afeta o cálculo do lucro do período. Estou certo? Se for isto mesmo, já é um motivo para não dar tanta importância ao lucro.

Acho que muita coisa já foi respondida, mas vou organizar um pouco. 1 - Não consideramos lucro pq qualquer reavaliação do imóvel distorce tudo 2 - Um fundo que tenha FCL negativo significa que, naquele ano, ele fez novas emissões de cotas (FCF positivo). É pouco provável um fundo ficar com FCT negativo de maneira crônica. Normalmente, isso é só para equilibrar com um FCT positivo anterior. Mas nada disso é automaticamente bom nem ruim. 3 - Não tem "come-cotas" no sentido de uma tributação de IR ou algo assim. Quanto à vacância, é simples: se o fundo está tendo menos receita, é natural que ele distribua menos.

Muito obrigado! aos poucos as coisas estão ficando mais claras. @Nod sobre o FCL - muito interessante essa relação. Mas tendo em vista que FCL= FCO + FCI, ele também poderia ficar negativo caso o operacional começasse a dar prejuíso ou se fizesse um investimento grande. estou certo? Agora, isso eu não entendi: "Normalmente, isso é só para equilibrar com um FCT positivo anterior." Qual o motivo de "equilibrar" um positivo com negativo?

@ThiagoMP É muito difícil o operacional ficar negativo, tendo em vista que as despesas operacionais são, na maioria dos casos, muito pequenas em relação às receitas. Isso só ocorreria no caso de um FII com elevada vacância. Um FII também, normalmente não consegue fazer um investimento grande sem emissão de cotas, já que ele é obrigado a distribuir no mínimo 95% do resultado do semestre. E é a mesma regra dos 95% de distribuição que acaba gerando o "equilíbrio" que falei. Se, em algum determinado momento, o fundo começar a fazer muito caixa, sem distribui-lo, ele vai bater no teto e vai começar a distribuir mais fortemente, equilibrando a situação. Basta ver que, normalmente, o FCT acumulado ao longo dos anos tende a ficar próximo do zero.

Quanto a "operar no vermelho": O fundo não pode fazer distribuição de rendimentos sem ter resultado. Então, se está distribuindo, é pq ele teve resultado que apoie aquilo. Parece conta de padaria, e, na maioria das vezes, é mesmo. O fundo recebe os alugueis, paga alguma despesa, pode reter até 5% daquilo para fazer um caixa e distribui todo o resto.

Obrigadíssimo. Ajudou muito! Valeu!

Também tive a mesma dificuldade inicialmente, achava tudo muito nebuloso. Daí escolhi um FII que tinha um portfólio relativamente amplo e que tivesse liquidez; Estudei os comunicados e avisos durante uns meses e comprei 10 cotas. A parti daí foi ficando cada vez mais simples entender. Tomei essas 10 cotas como um curso prático de FII. Fui vendo o dinheiro cair na minha conta todo mês, fui vendo o que fazia a renda aumentar e diminuir e ficou tudo muito claro. Como não tem fracionário, você pode até comprar 1 cota só, sem qualquer diferenciação, para ver como é. Considere o gasto como um curso prático. Não tem mistério, logo você vai ver que na verdade adquiriu um pedacinho de um imóvel e, como todo imóvel, enquanto ele estiver bem localizado e alugado, você vai receber seu rendimento todo mês sem problemas. Uma excelente opção de diversificação de patrimônio.

Bom, FII não é empresa. FII é imóvel. Então tem que ser analizado como imóvel. Localização. Diversificação. Competitividade. Taxa histórica de vacância. Relacionamento com RI. FII não dá lucro como empresa. Ele é um condomínio fechado onde para um entrar (comprar) outro tem que sair (vender). Os rendimentos pagos como aluguel (por enquanto) não pagam IR. Se vc vender com lucro no preço da cota paga IR. Não tem isenção até 20K/mês como ações. Não tem come-cotas. Eu também acho que análise de FII é mais complicada do que de ações. O Mercado de FII é muito novo e muito pequeno. E ainda tem muito lixo que foi lançado na época do oba-oba. Cuidado!

"FII é imóvel". Desculpa @fclauzet, mas FII é muito diferente de imóvel, a começar pelo fato de que muito FIIs nem investem em imóveis. Além disso, existem várias diferenças, tantos positivas como negativas. Para isso, recomendo: - Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Fundamentos FIIs x imóveis - Na área de "Vídeo Exclusivos" (botão à direita) há três vídeos de "FIIs para Iniciantes". Lá temos uma parte que mostra as diferenças entre FIIs vs Ações, FIIs vs RF, FIIs vs imóveis.

@Nod, obrigado pela recomendação vou assistir! Disse que FII é imóvel, porque eu só considero aqueles que tem lastro em imóveis físicos. Os que tem lastro em recebíveis, CRI, fundo de fundo, etc eu nem considero! Obrigado!

@fclauzet, Ainda que você considere apenas os fundos de tijolo, são muito diferentes. Um imóvel vazio tem algum gasto (manutenção, limpeza, IPTU, etc). Um FII de um imóvel vazio tem muito mais gastos Em imóveis, você tem que ter o trabalho de negociar os alugueis. Nos FIIs, tem um gestor que faz isso pra você. Em FIIs, você consegue investir com R$ 100,00 ou menos. Em imóveis não. São muitas diferenças...

Com certeza @Nod. Acabei de ler uma discussão na página de FIIs que se chama "Fundamentos FIIs x imóveis". Como não invisto em imóvel físico, tenho alguns problemas conceituais a respeito de FII. Seus esclarecimentos ajudaram. Obrigado.

Por isso é que, no curso presencial "Investindo em Renda", a minha parte favorita é a que eu chamo "O que os FIIs não são". Nela eu mostro as diferenças entre: - FIIs e Ações - FIIs e Renda Fixa - FIIs e Imóveis Para quem quiser saber mais do curso que vou dar esse mês: bastter.com/forum/798811

Galera, vou ressuscitar o tópico aqui porque as dúvidas levantadas são iguais as minhas. Principalmente nas questoes do Fluxo de Caixa. (Entendi que a avaliação dos imóveis distorce completamente o lucro.) Como exemplo cito o HGRE e o HGBS. Vários anos seguidos que o FCO não cobre os rendimentos pagos. Alguém sabe qual é a "mágica" do caixa desses fundos? É possível que a fonte dos recursos sejam a integralização de cotas que transita pelos investimentos e vai "morrer" no caixa? Se sim, numa análise rasteira, é como se esses fundos estivesse distribuindo o produto das integralizações de cotas e sem novas emissões ficaria insolvente.

@torguga Não onde você tá olhando essas informações. Quando tiver na dúvida, abre as Demonstrações financeiras dos FII que você normalmente encontra todas as respostas. Esse quadro eu tirei do fechamento de julho de 2016 do HGRE11. O FII gerou 39,5 MM de operacional, teve um saldo líquido de R$ 16,7 MM em investimentos, entre o que investiu e desinvestiu, e distribuiu R$ 45,4 MM em rendimentos. Isso dá um FCT de menos R$ 22,6 MM. Essa diferença reduziu o caixa do Fundo, que era de R$40,5 MM e passou a ser 17,8 MM. No LP, o FCT tende a zero, igual o Nod explicou ali em cima.

No LP, as distribuições tem que ser menores que o FCO, pro FII continuar existindo (respeitando a distribuição mínima de 95%). Sem emissões de novas cotas e sem redução de capital (vender ativos e distribuir), é necessário que essa relação exista.

Vamos ver se consigo ser didático e ao mesmo tempo quero ver se o raciocínio esteja correto: - Vamos refletir a situação com o HGRE; - Analisando os Relatórios Mensais de dezembro de 2015 e 2016, temos algumas informações no mini DRE: Fluxo do HGRE11 2014 - Resultado = 127.244.383 / Rendimento = 121.097.606 2015 = Resultado = 103.868.700 / Rendimento = 105.068.896 2016 = Resultado = 89.577.371 / Rendimento = 89.926.158 Considerando que com o Resultado sai a distribuição dos rendimentos, percebe, por exemplo, no ano de 2014 que os rendimentos distribuídos foram menores que o resultado, fazendo "sobrar" dinheiro em caixa. Caso não visualizarmos o histórico, pode dar a impressão de forma isolado que em 2016 teve leve "queima de caixa". Posso estar dizendo besteira, depois alguém corrige depois. - Outros casos (não sei se o caso dos dois fundos), podem ser devido a novas emissões de cotas. Creio que seja o caso do THRA11B (FII Cyrela Thera Corporate). Depois alguém me corrige se disse muita abobrinha. :-))

Estava digitando e o @Heizenberg respondeu aí em cima. :-)

@Sazón Isso aê! O que eu postei é semestral eu acho. Pro pessoal que tá começando, a análise de FII é muito mais simplista do que de ações ao meu ver. É só lembrar que no fundo tem um imóvel, e o imóvel é alugado. O fundo também tem algumas despesas. Junta tudo, e o Administrador tem que distribuir 95%. No meio disso, os fundos normalmente tem operações de crédito, LCI, CRI, CDB, Título Público, etc que vão vencendo e tendem a serem renovadas ou investidas em novos imóveis. O gestor fica amarrado, pela questão da distribuição dos 95%. Isso dificulta o fundo a crescer. Tem FII que comprou imóvel que tinha CRI e outras dívidas atreladas aos imóveis, que é o caso do BRCR, que funcionam um pouco diferente.

@tortuga Por favor, depois dê um feedback aí.

Valeu @Heizenberg ! Abraços.

É o seguinte: Eu estava olhando as informações pelas Demonstrações Financeiras do Fundo no site da bovespa. Corresponde exatamente ao que o @Heizenberg postou (olhei apenas os anos anteriores). O foco está no caixa. Não olhei DRE, quer dizer até olhei e por sinal dá bem diferente dos "relatórios gerenciais", não sei explicar porque. @Sazón, em 2015, por exemplo, o relatório traz, como vc postou, um resultado de 103.868. No DRE das DFs o Lucro do exercício em 2015 é 14.717. Bem diferente (não sei o motivo). Bem, mas voltemos ao Caixa: 2015 - FCO 86.840 - Rendimentos -123.527; 2014 - FCO 89.295 - Rendimentos -103.009; 2013 - FCO 88.410 - Rendimentos - 99.809; 2012 - FCO 63.031 - Rendimentos - 67.941. Sempre o que "cobre" o caixa é o FCI, com saldo na compra/venda de ativos (2014 e 2015) OU o FCF com "integralização de cotas" (2012 e 2013). PS: peço que analisem com cuidado porque estou começando os estudos e tenho receio de passar alguma informação incorreta.

@OdranoelGeyer "2) Nos quadros, vc deve procurar FIIs que aumentem ou pelo menos mantenham seu FCO/cotas crescente" A gente vê essa relação clicando em "exibir por cota no quadro do FII e vendo a linha "Entradas FCO"?