Critérios em FIIs

FIIs e Imóveis
setarcos   181º
em 01/11/18 21:31
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Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só os meus Só quem eu sigo Ordenar por gostei
Pugliesi  181º
em 01/11/2018 21:38
O legal da comunidade é justamente isso, poder ir aprimorando as nossas analises com a experiência que adquirimos.

Achei muito interessante os seus critérios, é basicamente o que eu sigo.

Com algumas excessões:
- o PQDP apesar de ser mono shopping me agrada muito, pois acredito que ele tenha um imenso valor devido a posição estratégica.
- alguns FII do Kinea me agradam, por mais que sejam de papel, pela excelente governança e resultados.

Mas é isso, pretendo dar uma peneirada ano que vem também!

Excelente post
Critérios em FIIs - #1 de 43
Amsterdam  181º
em 01/11/2018 21:52
Nível no Race: Tá ficando maluco igual o Bastter
Pois é, @setarcos, concordo em parte com o @Pugliesi.. Estabeleço alguns critérios para FIIs (e os que vc listou são ótimos), mas tento flexibilizar em alguns casos, como PQDP, por exemplo..

 

Eu estou com 12 FIIs, mas tenho certa dificuldade de incluir novos na carteira, justamente pq sempre tem algum critério que acaba barrando.. 

 

Enfim, vou acompanhar o tópico..  

 

 
Critérios em FIIs - #2 de 43
leon23 
em 01/11/2018 22:10
Qual é o problema com fiis de hospitais e faculdades?
Critérios em FIIs - #3 de 43
Marctex2017 
em 01/11/2018 22:10
Gosto da sua lista de critérios, mas sinto falta da parte de qualidade dos gestores e governança, o que consideraria além dos seus critérios.
Critérios em FIIs - #4 de 43
setarcos   181º
em 01/11/2018 22:25
@leon23 não é questão de problema, mas vc tem que entender que tem lei que protege esses tipos de inquilinos devido a atividade que exercem ser de utilidade pública. Pesquise aqui nas rapidinhas do NSLU ou FCFL que vc vai entender melhor. Aceitando esse risco não vejo problema, mas pra mim não dá e como diz o Bastter não somos obrigados a investir em nada.A ideia é essa mesma @Pugliese, @Victor11 é @Marctex2017 estimular o debate, obrigado por suas opiniões.
Critérios em FIIs - #5 de 43
brian_griffin  181º
em 01/11/2018 22:41
Diversificar em segmentos também é fundamental.
Critérios em FIIs - #6 de 43
thfranco  181º
em 01/11/2018 22:49
Excelente tópico.

Sou iniciante em FIIs e certa vez vi nos chats o pessoal comentando sobre o FII pertencer ao IFIX e diversificar quanto aos administradores também!
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FlyCavok  181º
em 01/11/2018 22:56
Nível no Race: Tá começando a andar
@leon23   Risco enorme. O hospital deixa de pagar o aluguel. Qual juiz em sua correta sanidade mental vai ordenar o despejo da instituição em favor do investidor?

Teria que pagar um absurdo de aluguel pelo risco. A sorte (dos hospitais) é que muita gente não se importa com esse risco ou não sabe que ele existe.
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Engior  181º
em 02/11/2018 00:01
Nível no Race: Intermediário
Interessante a lista de critérios, comecei estudar a pouco e cheguei a conclusões similares. Deve sobrar uns 5 ou 6 FIIs que passam nesse crivo. 
Adotando o critério de cada ativo representar no máximo 2% da carteira total, daria pra deixar o percentual de FIIs na carteira em torno de 10% a 12%. Pra mim desta forma já está bom para começar porque seleciona bem e não fica com um percentual muito alto de cada um desses ativos.
Critérios em FIIs - #9 de 43
Innervisions  181º
em 02/11/2018 04:00
Nível no Race: Tá começando a andar
Difícil vai ser encontrar 5 que preencham todos esses critérios hehehe

Vai acabar flexibilizando, uma estratégia é usar percentual menor se o fundo preencher todos os critérios menos um
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AdrianoVP 
em 02/11/2018 07:22
Só precisa tomar cuidado para não criar critérios demais, fazendo isso a carteira fica muito enxuta exigindo muito acompanhamento, perdendo a paz e aumentando o risco de perder dinheiro. Eu prefiro ter 20 ativos de valor do que 6 filé mignon que não podem dar problemas nunca.
Critérios em FIIs - #11 de 43
setarcos   181º
em 02/11/2018 09:07
@AdrianoVp realmente não passam muitos, mas se você quiser basta reduzir o percentual de FIIs e segue o jogo, fazendo como disse o @Engior. Tem um video do @Nod explicando que carteira se começa a montar de baixo. Esse mercado ainda tem muito a crescer e provavelmente outros FIIs que preencham mais critérios surgirão, assim espero pois acho bem interessante esse tipo de ativo. E outra coisa importante, esse tópico é pra nos ajudar a desenvolver e aprimorar critérios e não girar os investimentos. Eu tenho FIIs que não preenchem alguns desses que citei. Estes continuam em carteira com o status estudo  ou quarentena(não vou vender).
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Nod 
em 02/11/2018 09:42
Os critérios fazem sentido quando olhados individualmente. Mas, quando olhamos todos simultaneamente, é fato de que poucos vão passar nessa peneira.

Além disso, vários deles têm uma boa dose de subjetividade. Por exemplo: teoricamente, o GRVL é multi-inquilino, mas tem um que representa 88% da renda (e está de saída). Então ele é o que eu chamo de "quase-mono". Se for ignorar isso, vai colocar o FCFL como multi tb, já que o Insper é "só" 95% da renda, pois o prédio tem uma agência bancária e um estacionamento alugados.

Nesse ponto, concordo com o @Mant. Se começar a colocar linhas muito rígidas em todos os critérios, não vai passar nada. Fica mais fácil criar gradações: fundos que passam com louvor em todos os critérios ocupam 2% da carteira; fundos que "pontuam" bem ficam com 1%; e aquele fundo que pode ter uma questão de alerta, mas que tem outras qualidades importantes fica com 0,5%

Por exemplo: tem muito fundo por aí que, com um ano de mercado, já dá condições para investir. pode começar com um percentual pequeno e ir subindo aos poucos. Por isso não gosto de linhas muito duras para certos critérios.

E, como já foi dito, o meu chat "Carteira se monta de baixo" ajuda muito disso, seja para FIIs, seja para ações, seja para stocks ou qualquer outra carteira.
Critérios em FIIs - #13 de 43
philipel 
em 02/11/2018 09:50
Com esses critérios da pra você achar uma boa quantidade de fiis, tbm não tem sentido vc ficar colocando 40 fii na carteira sendo que 25 podem ser uma porcaria ou iriam exigir um acompanhamento de perto.

Eu não vejo muito problema quanto a fii de papel ou híbrido se for bem administrado.

Aliás uma boa administradora faz uma baita diferença, creio que essa categoria poderia entrar nos seus crivos, temos umas figurinhas carimbadas aí no mercado como sendo bons exemplos e outras como sendo péssimos exemplos de administradoras 
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breune 
em 02/11/2018 09:55
Desculpa a ignorância, mas qual o problema de fii de universidade? Hospital eu entendo, pelo motivo já citado pelo Nod
Critérios em FIIs - #15 de 43
setarcos   181º
em 02/11/2018 10:59
Exatamente @Nod a ideia não é criar limites duros mas tentar reduzir a subjetividade. A questão do multi-inquilino não expliquei o que seria pra mim isso mais para o texto não ficar muito longo mas os critérios são pontos de partida é agradeço  muito seus apontamentos. Veja que não falei qual é o meu corte de liquidez por exemplo, nem o que seria um controle histórico da vacância os critérios podem e devem guardar alguma flexibilidade . E como disse torço para que o mercado cresça e se torne cada vez mais líquido. 
Critérios em FIIs - #16 de 43
Rincewind  103º
em 02/11/2018 11:37
 
Não sou especialista, mas eu não considero esses crivos como essenciais.

Tenho achado ultimamente que qualidade na divulgação dos relatórios associados a uma boa governança melhor do que qualquer coisa.

Passa o tempo e minha análise tem ficado semelhante à do Mille. Não que seja a melhor ou coisa do tipo, mas é a que me dá mais tranquilidade.
Critérios em FIIs - #17 de 43
morerj 
em 02/11/2018 12:34
Busco FIIs que tenham bons imóveis, com boas localizações, que sejam facilmente alugados no caso de devolução ou término do contrato, além de boa gestão.
FIIs multi-multi dá para estipular um percentual na carteira, mas há bons multi-mono com as características acima que dá para incluir na carteira.
Faculdades e hospitais além do risco de inadimplência, teria que analisar o imóvel, no caso de devolução seria possível alugar facilmente, teria que dar outro destino para o imóvel, e gastaria muito para isso?
Critérios em FIIs - #18 de 43
Giovanni 
em 02/11/2018 14:31
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
@setarcos

Legal sua iniciativa, achei os crivos colocados um bom passo para começar a selecionar os fundos.

Eu já montei uma lista assim também e fiz um "screening" em todos fundos. Alguns vão passar nesses critérios iniciais, mas quando você analisa mais a fundo percebe as peculiaridades, a exemplo do GRLV11 que o @Nod colocou. A partir do screening inicial, você vai selecionando entre os que passam, quais quer ter e em qual percentual.

O legal aqui não é discutir se você está certo ou errado mas sim entender o racional, o @leon23 e @breune provavelmente aprenderam com a discussão qual o risco associado a inquilinos hospitais e universidades por exemplo. E isso ajuda na hora de montar a carteira a colocar um controle de risco adequado.

Um dos critérios que você colocou e que muitos vão difererir é sobre os FIIs TVM:

- Alguns vão querer ter FIIs TVM, seja de renda fixa atrelada ao crédito imobiliário ou FoF;
- Outros vão querer ter FIIs TVM mas apenas de renda fixa atrelada ao crédito imobiliário
- Já outros vão querer ter FIIs TVM, apenas de CRI, de qualquer índice
- Outros podem querer ter FIIs TVM, apenas de CRI, mas apenas com CRIs indexados à indicadores de inflação, ou outro critério como LTV abaixo de 50%, apenas CRIs com pouca concentração em residencial, por aí vai
Critérios em FIIs - #19 de 43
Giovanni 
em 02/11/2018 14:38
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
Também acho a diversificação interna importante @Gustavo2x

Mas pode ser que após selecionar todos fundos que tem valor, a pessoa termine com 30% da carteira em lajes e o restante dos segmentos, com valores abaixo de 15%. Isso não é bom nem ruim, apenas precisa ter ciência que fatores econômicos que afetem mais a locação de escritórios do que shoppings, logística, etc, vão afetar a carteira com mais força. Também não adianta adicionar mais fundos de outros segmentos que não passem nos crivos apenas para diminuir essa concentração.

Nesse caso o que eu gosto de fazer é: Tenho uma concentração maior em um único segmento E estou preocupado: Reduzo o percentual de todos fundos desse segmento e vejo se fundos já escolhidos de outro segmento pode receber um percentual maior.

No exemplo, ao invés de ficar com 30% em lajes e 15% logística, passa a ficar com 25% lajes e 20% logística/shopping/etc, um pouco mais equilibrado.

Mas novamente, apenas se a pessoa se sentir incomodada com essa concentração.
Critérios em FIIs - #20 de 43
Giovanni 
em 02/11/2018 14:43
Nível no Race: Profissa do Bastter Race
@thfranco

Fundos que compõem o IFIX passam no critério de liquidez, pois para entrar no IFIX precisa ter uma liquidez razoável.


Quanto aos administradores...é um critério que você pode adotar. Mas eles podem mudar também: HGBS11 acabou de sair das mãos da CSHG para a Hedge, por exemplo
Critérios em FIIs - #21 de 43
setarcos   181º
em 02/11/2018 17:06
Muito obrigado pela contribuição @Giovanni. Você tem feito um excelente  trabalho ajudando a fomentar a área. Meu objetivo era mesmo trazer o debate acerca de alguns critérios um pouco mais objetivos e tentar se afastar um pouquinho da subjetividade necessária e inerente ao estudo mais aprofundado. De maneira nenhuma deve ser seguida essa lista até pq análise é arte e arte não se ensina. Mas precisamos partir de algum ponto. Acredito que só o fato de trazer questionamentos e visões diferentes já valeu a pena, pelo menos pra mim.
Critérios em FIIs - #22 de 43
Nod 
em 03/11/2018 13:08
@breune

Instituições de saúde e de educação possuem a mesma proteção legal (artigo 53 da Lei 8.245/1991).
é um inquilino muito difícil de você tirar. Se ele quiser, pode até parar de pagar que vai ser bem difícil um juiz mandar despejar, por causa do apelo social que esse tipo de estabelecimentos têm.
Critérios em FIIs - #23 de 43
nardy 
em 04/11/2018 01:23
@Nod Se por acaso existe um hospital, e você alugou um imóvel pequeno para a expansão desse hospital, e se você não quiser mais alugar para ele, o juiz não despeja? Cenário meramente hipotético.
Critérios em FIIs - #24 de 43
prmd  181º
em 05/11/2018 14:33
@setarcos considero ótimos critérios para iniciar os estudos, porém já com a intenção de serem flexibilizados para uma diversificação mais aceitável 
Critérios em FIIs - #25 de 43
Sazón  129º
em 05/11/2018 17:13
@setarcos

Muito bom o seu post!

Acrescentaria conhecer o segmento do FII (se é de shopping, laje corporativa, galpão etc) e os riscos.
Critérios em FIIs - #26 de 43
nardy 
em 05/11/2018 19:03
Sobre esse check-list, achei muito intuitivo, mas fiquei em duvida quanto aos seguintes aspectos :

1 - Voce falou em FIIs de tijolos, exceto hospital e universidade, e quanto a agencia de banco? Sei lá, tenho um frio na barriga nesse negocio de FII de agencia, mas posso estar falando besteira

2 - Não acho necessario ser multi-imovel ou multi inquilino. Digamos que 10% da sua carteira geral é de FII, e voce escolheu 5 e cada 1 com 2% de peso. Digamos que 2 sao de laje corporativa, 1 de logistica e 1 de shopping (entao 8% é multi-inquilino) e digamos que o outro é uma torre alugada para uma empresa apenas (monoinquilino), esses 2% são um risco muito controlado na sua carteira. Até porque digamos que voce tenha um quarto e sala que representa 20% do valor de sua carteira geral, mesmo sendo um imovel residencial, de valor, bem localizado, ele tambem tem chance de ficar vago; só que em vez de representar 2%, representa 20% (é obvio que a flexibilidade do quarto e sala é muito maior que a torre, mas voces entenderam o ponto de vista). Então, se voce nao colocar um capital muito relevante nesse FII de imovel mono inquilino, não parece ser tao arriscado assim.
Critérios em FIIs - #27 de 43
setarcos   181º
em 06/11/2018 00:00
Valeu @sazon bem lembrado remete a diversificação por segmentos.

@prmd essa é a ideia mesmo, obrigado.

@nardy seus apontamentos são interessantes. 1-Sobre o futuro de agências já comentamos demais aqui no site só buscar aí para ratificar ou não sua visão. Independente do futuro eu prefiro analisar o que temos disponível hj, compare por exemplo o SAAG, o BBPO, BBRC e agora o recém formatado AGCX. Vc perceberá que tem algumas diferenças entre esses contratos. Mas se não gosta de agências exclua de sua lista sem problema, mas como disseram os colegas, cuidado para não ser restritivo demais.
2- Sim entendo seu ponto e citei o vídeo em que o nod explica isso no detalhe(carteira se monta de baixo) de qualquer modo, aproveitando seu exemplo, eu prefiro ter 5 multi-multi cada um com 2% justamente por exigir um menor acompanhamento, até porque não só invisto em FIIs. Com relação ao quarto e sala, acho que não cabe a comparação pois são ativos diferentes apesar de um mesmo segmento.
Critérios em FIIs - #28 de 43
brian_griffin  181º
em 06/11/2018 08:40
@Giovanni como critério de divisão de percentuais prefiro distribuir todos igualmente, o importante é encontrar os ativos de valor, principalmente para o pequeno investir. E também evita:

a) não se "apegar" em um FII ou Ação em especial;

b) favoritismo por alguma ativo;

c) ficar procurando pelo em ovo;

d) tirar o foco do principal (trabalho, aporte, aporte e espore);

e) preocupações com as oscilações do mercado, porque o ativo representará uma porcentagem menor no seu patrimônio;

Além disso, divisões iguais dos percentuais simplifica a vida.

Um abraço a todos. Tópico muito produtivo.
Critérios em FIIs - #29 de 43
extimido  63º
em 07/11/2018 16:28
ótimo tópico amigo. eu estudei bastante para montar minha carteira e dei uma olhada em todos os fiis..e fui eliminando por motivos variados.

só achei seus critérios mt rigidos.
vc excluiria o BBPO (pq não tem relatorio mensal), o PQDP (mono), FCFL (mono e universidade). são três fiis que eu acho interessantes.

tenho me sentido mais confortável com a diversificação do que com analise apurada de cases..eu irei manter minha carteira com 12 e ainda tento aumentar.

abs
Critérios em FIIs - #30 de 43
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por setarcos em 01/11/2018 21:31

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