FIIs de papel vs. Inflação - FIIs & Imóveis

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FIIs de papel vs. Inflação
comentada em 14/01/2015 13:15

FIIs e Imóveis

comentada em 14/01/2015 13:15

Olá pessoal.

[Sei que já discutimos isso em alguns tópicos, mas acho que a relevância está na qualificação da fonte, além de trazer algumas informações interessantes].

Agora de manhã, tive uma conversa muito interessante com um analista de uma gestora de investimentos. Não vou detalhar qual a gestora, pois a discussão não foi apenas sobre aquela gestora ou sobre os FIIs dela, mas sim sobre o mercado em geral.

O foco da conversa foi sobre como o PL dos FIIs de papel (seja de CRI/LCI, de FII ou misto) pode ser afetado pela obrigatoriedade da distribuição de 95% dos rendimentos. Meu receio era de que esses fundos, por atualmente estarem impedidos de reter mais que 5% dos rendimentos, eles não teriam condições de fazer seu PL acompanhar a inflação.

Para ilustrar, dei um exemplo numérico:
- Um fundo adquire uma LCI no valor de R$ 1 milhão, com taxa de 100% CDI;
- Um ano depois, o papel vence e credita na conta do fundo R$ 1,1 milhão (supondo-se um CDI de 10% a.a.);
- Desse resultado, o fundo é obrigado a distribuir R$ 95 mil, ficando com, no máximo R$ 5 mil, além do R$ 1 milhão inicial;
- Esse saldo final (R$ 1.005 mil), é apenas 0,5% superior ao saldo inicial, ou seja, menor em termos reais, já que é pouco provável, que no médio prazo, o Brasil veja uma inflação de apenas 0,5% no mesmo período.
- Em resumo, a cada liquidação de posição e respectiva distribuição do resultado, o valor que sobra para o fundo é progressivamente menor em termos reais.

O analista foi extremamente gentil e concordou com a minha interpretação. Mostrou que a legislação faz com que o cálculo de rendimentos a serem distribuídos seja feito unicamente com os valores nominais, sem considerar qualquer atualização inflacionária. Ou seja, no longo prazo, os FIIs de papel tendem a manter seu PL constante em termos numéricos, mesmo que isso implique em corrosão em termos reais.

Em resumo, a regra beneficiou quem procura uma distribuição maior de rendimentos. Quem realmente estiver preocupado em manter seu “PL pessoal” atualizado em termos reais terá que acompanhar os relatórios de vez em quando, para fazer as contas manualmente para pegar uma parte dos rendimentos e comprar algumas cotinhas ao longo do tempo, conforme o fundo vai girando o patrimônio. Se for um fundo mais ativo (ou que está em um período mais agitado de compras e vendas), o acompanhamento tem que ser mais frequente; se for um fundo que se mexe menos, dá pra olhar mais espaçadamente.

Comentários

Último comentário 1º comentário do autor Só moderadores Só quem eu sigo Ordenar por gostei

AndreLFSBacci
em 13/01/2015 17:21

É bem isso mesmo. E acontece o mesmo com CRIs. Um CRI que renda uma correção e um juros, os dois tem de ser distribuídos, o juros e mais a correção. Daí que se diz que a inflação "sai" dos fundos pelos rendimentos, e daí do médio para longo prazo não acompanha a inflação. Uma coisa parecida ocorre com fundos de fundos e fundos de tijolo que muito movimentem a carteira. Tem de distribuir todo e qualquer ganho numérico, mesmo que seja só ilusório. Não pode descontar a inflação do período.

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FIIs de papel vs. Inflação - #1 de 15

Nod
em 13/01/2015 18:46

Pois é... Sei que minha opinião conta muito pouco no mercado, mas me parece mais justo que a regra permitisse ao fundo corrigir seu PL por um índice inflacionário definido em estatuto (IPCA, IGP-M, INPC, etc.). Dessa maneira, os fundos conseguiriam manter seus patrimônios em termos reais e distribuir apenas o ganho verdadeiro. Certamente, não foi pra isso que a CVM editou essa regulamentação, mas acabou gerando essa consequência meio funesta: fazer os FIIs serem vagarosamente corroídos pela inflação. Para evitarem essa morte lenta e certa, eles terão que: - Realizar novas emissões - Fazer fusões com outros fundos - Reduzir o giro de capital, "segurando" posições por maior prazo, evitando realizar lucros. Sei que estou sendo bastante apocalíptico, mas realmente não consigo concordar com uma regra que, no longo/longuíssimo prazo, faz com que os FIIs tendam à extinção.

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FIIs de papel vs. Inflação - #2 de 15

Ktts
em 13/01/2015 18:58

Tributariamente falando esta regra é muito melhor, já que (ainda) a distribuição é isenta. No caso oposto, se o fundo retivesse os 100%, teríamos que pagar 20% de IR na venda da cota (sobre a diferença), esse rendimento de 10%aa vai cair para algo próximo de 8% !! Acredito que é muito melhor pegar os rendimentos e comprar novas cotas, teremos os rendimentos isentos, e se vender as cotas não pagaremos o imposto.

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FIIs de papel vs. Inflação - #3 de 15

AndersonRJ
em 13/01/2015 19:34

Em primeiro lugar, parabéns pelo alto nível do tópico. Espero que com minha dúvida eu não baixe o nível do tópico ;-) Mas vá lá: Será que não é mais jogo reinvestir os rendimentos do fundo em fundos mais novos (se houver) do mesmo gestor (de novo, se houver)? Digo isto pq pelo que estou entendendo os fundos mais velhos vão ficar menos capitalizados (relativamente) pelo não reajuste dos seus PLs pela inflação - e penso que com menos capital eles tenham menos poder na negociação dos papéis que venham a comprar. Falei muita besteira?

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FIIs de papel vs. Inflação - #4 de 15

Nod
em 13/01/2015 20:22

@Ktts, Entendo sua colocação, mas como o meu objetivo é manter a participação para o longo prazo, não me preocupo com os custos que terei numa eventual venda. Claro que para uma visão de trade de valor ou coisa semelhante, a questão do IR na alienação de cotas é pertinente. Mas, aparentemente, a maioria dos foristas tem uma visão mais alinhada à linha editorial do site (B&H, investimento de valor, ser sócio para o longo prazo, etc.). Se a posição do FII tivesse um mecanismo de proteção automática contra a desvalorização inflacionária, economizaríamos trabalho de acompanhamento e algumas corretagens.

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FIIs de papel vs. Inflação - #5 de 15

Nod
em 13/01/2015 20:32

@Anderson88, não se preocupe com "nível" do debate. A única dúvida que atrapalha é a que não é feita. Toda pergunta lançada ajuda diversas pessoas que leem o fórum, ainda que não se manifestem. Tenho algumas coisas a apontar: - Nenhum gestor faz dois fundos com as mesmas características. Se ele vê condições no mercado de captar para determinada estratégia e ele já tem um fundo assim, ele vai captar para o fundo já existente. Um novo fundo traz muitos custos de regulamentação (CVM, Bovespa, auditoria externa, etc). - Por terem estratégias diferentes, pode ser que você goste mais do fundo antigo do que do novo. E você nunca deve investir em algo que você não gosta. - A inflação é a mesma para todos os fundos. Novos ou velhos irão corroer na mesma velocidade. O fato de ser mais novo não quer dizer que seja mais sólido ou menos sujeito à inflação.

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FIIs de papel vs. Inflação - #6 de 15

AndersonRJ
em 13/01/2015 20:52

Obrigado pela resposta @Nod.RJ, é que eu sou realmente bem leigo em FIIs. Por exemplo, se o fundo quiser aumentar o PL emitindo novas cotas é tranquilo? Se não for eu vejo vantagem nos fundos mais novos (por mais novos eu quero dizer do futuro, fundos que irão surgir) por emitir cotas para um PL adequado ao nivel de preços da época.

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FIIs de papel vs. Inflação - #7 de 15

lordedward
em 13/01/2015 22:08

Um exemplo de fundo "de papel" que tem feito emissões/subscrições para aumentar o PL é o VRTA11. Houve uma emissão no início de 2013 e outra mais recente no final de 2014.

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FIIs de papel vs. Inflação - #8 de 15

Nod
em 14/01/2015 00:59

Vários fundos de papel fazem emissões adicionais. O MXRF11 também já fez. Mas tudo isso envolve custos e burocracia. E muita gente não curte muito isso pela diluição que causa. De qualquer forma, toda essa questão de corrosão inflacionária só é válida num pensamento de prazo bem longo. No curto/médio prazo, não acho que seja nada para realmente se preocupar.

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FIIs de papel vs. Inflação - #9 de 15

stever
em 14/01/2015 01:41

E um FII de tijolo sem gestão ativa? Como foi debatido em outro tópico, os 5% restantes por mês dos rendimentos, não seriam suficientes para reformas e coisas assim... então os FIIs teriam que: - emitir novas cotas, diluindo os cotistas ou; - emitir uma CRI e ter uma dívida, mas dessa forma ser capaz de uma reforma de forma orgânica. Partindo do ponto que um imóvel protege da inflação no LP, estaríamos protegidos em FII sem gestão ativa ou, em caso de emissão, a recompra que seria a proteção... Correto pensar assim? Sobre Fundos de CRI ou Fundos de Fundos acho difícil opinar por não entender bem, especialmente do primeiro, e aí prefiro ficar de fora. Aliás, CRI me parece mais com títulos de renda fixa (lastreado em outra coisa, outro risco)... mas aí um um FII de CRI com prazo indeterminado acho muito confuso sobre a sua sobrevivência... então enquanto não entendo, prefiro ficar de fora, e me agrada mais investir em "valor", ao pé da letra, imóveis via FII ou diretamente, empresas e etc... mais simples pra minha cabeça.

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FIIs de papel vs. Inflação - #10 de 15

Marco76
em 14/01/2015 02:12

nod.RJ estou de acordo com o @Ktts. Ficou até melhor assim, no meu entender, pois como muito bem notado por ele, sequer haverá a incidência do IR sobre a mera correção inflacionária no valor da cota. parece-me que o problema se resolve com você, ao receber o rendimento, calcular o que foi correção (IGPM ou IPCA) e o que foi rentabilidade real e reaplicar o que foi correção. Concorda?

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FIIs de papel vs. Inflação - #11 de 15

Roberto66
em 14/01/2015 09:59

O Fato dos FIIs de papel distribuirem todo o rendimento nominal também cria uma assimetria na comparação com o rendimento dos FIIs de Tijolo pois a distribuição de dividendos destes se aproxima mais de um rendimento real. Nos Fiis de tijolo, ao invés a inflação não afeta de imediato os dividendos, sendo incorporada apenas na medida em que os contratos de aluguel são reajustados. Esta confusão faz com que o mercado frequentemente precifique mal os FIIs de papel. Afinal um FII de tijolo paga um dividendo de 0,8% do valor da cota tem um rendimento real bem maior que um FII de papel que distribua 0,9%. O 0,8% do FII de tijolo se aproxima de um rendimento real. Já o 0,9% do FII de papel corresponde, grosso modo, a um rendimento real de 0,4% e uma inflação de 0,5%.

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FIIs de papel vs. Inflação - #12 de 15

Ktts
em 14/01/2015 11:36

@Nod.RJ , Venda sempre vai ter, no pior dos casos no falecimento o espólio vai pagar o imposto e este será de 20% da diferença. Procure fazer as contas para 20 anos, por exemplo de um caso extremo, dois fundos de Papel uma paga 100% e outro retem tudo. O fundo A vai lhe pagar anualmente 10% líquidos e na venda voce recebe o capital também isento. No fundo B, voce não recebe nada anualmente, porém na venda o capital será (aproximadamente) 670% do inicial e voce pagará 20% de 570% que vai ser +- 114% do capital inicial. Em contas de padaria se o fundo reaplicar a inflação(+-6%aa), no final de 20 anos na venda, voce vai morrer com 34% do valor de aquisição da cota em impostos

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FIIs de papel vs. Inflação - #13 de 15

AndreLFSBacci
em 14/01/2015 13:13

@stever A diferença ai é cuidar ou não dos imóveis. Gestão ativa dá isso automático, mas tem fundos de imóvel específico que cuidam dos imóveis (via emissão de CRI agora, retenção antes). Dureza mesmo é não cuidar dos imóveis... É uma boa conta a fazer, essa, ver se os negócios de fundos ativos estão operando em termos reais, gerando lucros reais. Daí com reinvestimento diminui o problema, mas daí correndo o risco do reinvestimento (comprar caro).

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FIIs de papel vs. Inflação - #14 de 15

Nod
em 14/01/2015 13:15

@Ktts, Acho que já entendi nossa diferença de entendimento. Eu não dou a mínima importância aos custos de um sucessão. Espero que meus filhos também não deem. Espero que, no meu falecimento, eles tenham uma condição confortável a tal ponto que nem precisem da herança. A mesma situação acontece comigo hoje. Se meus pais falecerem juntos hoje (Deus me proteja disso!), nem eu nem eles estamos preocupado com os custos que eu terei com o inventário. Eles investiram muito bem na minha educação e me deram condições de não depender do patrimônio deles. Sendo bem frio, posso dizer com tranquilidade: o que vier é lucro. Quanto à minha esposa, ela já tem um bom salário e ainda receberá a pensão do meu fundo de pensão. Além disso, parte de nosso patrimônio está em nome dela. Ela não será afetada por pagar imposto sobre isso. Meu foco é realmente investir em ativos de valor que me gerem uma boa renda passiva e com o maior nível possível de proteção à inflação. Por isso, defendo que seria interessante se os FIIs de papel pudessem ter um mecanismo endógeno de correção inflacionária.

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FIIs de papel vs. Inflação - #15 de 15

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por Nod em 13/01/2015 16:24

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