Bastter system - Imóveis
comentada em 24/09/2019 16:37

titulos publicos serem imoveis eh meio doido neh
mas eu entendo o seu ponto
uma RF chamada imoveis
sei la, ficou estranho

@BrunoMM eu acho que isso seria muito confuso para a maioria dos usuários.

Com os recursos atuais dá para separar' a RF que você tem para imóveis desse jeito:







Assim você estabelece seus objetivos normalmente no BS e olhando as anotações sabe qual o objetivo daquele título

Eu gostei dessa ideia. É interessante porque vc poderia deixar o percentual do imóvel fixo e qdo o bs mandasse aportar em imóvel, bastaria comprar o "imóvel em formação" que nada mais seria do que um td a sua escolha.

cara eu entendo a ideia
mas eu acho q ela foge a ideia do investimento em imoveis
sei la
e se a gente coloca iam querer q colocasse um monte de coisas la

o q vc acha gustavo?
achei bem confuso

isso de usar a aba Imovel e TD vai ser rolo: dois valores da mesma coisa em abas diferentes, teria integrar as duas de alguma forma e assim ter uma coluna objetivo fixo

mas a resposta do Giovanni acho q é uma solução não?

e cada um tem o seu plano

mas deixar para aportar parte no TD para compra de imóvel só quando o BS manda
corre o risco de ficar um bom tempo sem aportar para compra do imóvel...

entao ficamos com a soluçao do giovanni

Essa ideia foge da filosofia que já vi em alguns vídeos do @Bastter. O ideal é não dar nome ao dinheiro. Vai acumulando em valor. Se chegar no valor de um imóvel, decide se vai comprar ou não. Senão o cara fica meio paranóico porque tem que comprar um imóvel e acaba comprando um imóvel Mesbla só pra colocar imóvel no BS.

@celsosp

Discordo de vc. A ideia aqui é justamente seguir a filosofia. Se o investidor atribui uma parte da sua carteira para comprar imoveis, chegará o momento em que o BS mandará ele aportar em imóveis, e isso deverá ser feito justamente para cumprir um dos requisitos da filosofia. Lembre-se de que os investidores em imóveis juntam o dinheiro de aluguéis em renda fixa para fazer a compra de imóveis, inclusive o que muitos "velinhos" fizeram a sua vida inteira foi juntar dinheiro na poupança (acredite) e hoje possuem dezenas de imóveis. Isso não é dar nome ao dinheiro, mas sim ter uma estratégia simples para comprar um bem sem ficar a mercê de oscilações de mercado.

@Bastter

O BS é uma ferramenta fantástica, mas ele não tem muita servibilidade quando o assunto é imóveis...pesquisei o site de cabo a rabo e a sugestão que vários foristas dão é simplesmente excluir os imóveis na carteira e deixar na aba "fixo"...isso é um completo paradoxo...O sujeito tem as vezes dois ou mais imóveis e não coloca no BS pq ele vai "distorcer tudo". Ora, se sujeito quer ter uma parcela de seus investimentos em imóveis, ele vai ter que atribuir um percentual de sua carteira para esse fim...se estiver muito desbalanceado, o BS simplesmente não vai mandar ele comprar imóvel por um tempo. Simples.

Agora, quando o investidor for  "aportar em imóvel", isso significa que ele está separando recurso para isso (sendo interessante não ficar sujeito a variação de mercado)...Aí o ideal é colocar em renda fixa sem marcação (selic) ou no ipca mais proximo( onde a marcação é mais atenuada)...nesses casos, da forma como é hoje, eu vejo que temos que fazer uma gambiarra no BS...explico: quando o BS mandar aportar em imovel, eu compro uma rf e lanço como "imóvel em formação"....quando chegar o mês seguinte para ser feito o próximo aporte, eu vou ter que acessar o site do tesouro e atualizar manualmente o valor do meu "imóvel em formação" para atualizar o percentual do ativo imóvel no meu BS....

A sugestão do Giovani e até interessante se o sujeito deseja comprar apenas um imóvel para sua moradia e não contabilizar esse tipo de ativo no BS (poderia deixar no fixo)...agora, se ele for continuar comprando imóvel para atuar como investidor nesse nicho, será necessário atribuir um percentual do BS nesse ativo, incluindo o imóvel já comprado pelo preço avençado, e aí o problema continua persistindo, pois será necessário realizar novos aportes no ativo cujo percentual foi atribuído.

Quem é investidor imobiliário deve contabilizar seu percentual em imóveis em sua carteira global justamente para não concentrar a maior parte dos seus recursos em imóveis, burlado assim o percentual que estabeleceu em sua carteira global. É por isso que a ideia de jogar os imóveis na aba fixo é furada porque tais ativos simplesmente não seriam considerados na composição, desvirtuando a estratégia do investidor (ex: manter no máximo 40% do patrimônio em imóveis)

@gustavo

Eu compreendo a sua preocupação, até porque nesse caso haveria a possível contabilização do mesmo ativo em dois tipos de investimento (ex: sujeito investiria em td selic na parte de rf é também poderia investir em selic no "imóvel em formação")....entretanto, talvez poderia ser criado um critério excludente para não haver redundância...Eu creio que quem atribui uma parcela de RF  a sua carteira deve comprar o ipca mais longo, sendo que na hipótese de juntar dinheiro para comprar imóvel,  se utilizaria td selic ou no máximo um ipca com prazo próximo....

Sei que essa solução não é fácil, sendo que o que coloquei são apenas ideias que podem gerar os mais diversos tipos de soluções, mas volto a dizer: o BS não tem muita eficácia quando o assunto é contabilizar imóveis na  carteira, e isso é ruim para quem deseja atribuir uma parcela de seu patrimonio nessa modalidade. Investidores imobiliários guardam o dinheiro dos aluguéis para construir ou comprar mais imóveis, e o BS não tem muita utilidade aqui.

Volto a dizer que colocar imóveis na aba fixo (quando se é investidor com vários imoveis) é um contrassenso, isso porque os imóveis são ativos com preços bem maiores do que os demais bens da carteira e a sua não contabilização na carteira global desvirtua completamente a função do BS, que é fazer uma alocação inteligente das modalidades de ativos de acordo com interesse do investidor

Apenas para pensarmos

em relação ao BS não servir para tratar imóveis como investimento e os alugueis, você está enganado

com o BS não só pode ter o cadastro dos seus imóveis, inclusive fora do Brasil, você tem sim o controle dos aluguéis desses imóveis, e de forma automática.

Bastter System > Como Utilzar > 16. Imóveis

@gustavo isso eu sei. A aba imoveis existe sendo possivel, inclusive, cadastrar os aluguéis dos  imóveis. O problema é ter uma carteira com percentual em TD e imoveis ao mesmo tempo. Eu talvez nao fui claro nisso, mas o que quiz dizer é que a forma de aportar dinheiro em imoveis no BS poderia ser aperfeiçoada de alguma forma como o colega forista postou. Isso foi uma dificuldade que também senti e por isso faço a "gambiarra" que falei. No mais, o site está excelente . Desconsidetem se o que eu disse não tem utilidade.

@Steve_Rogers ah tah entendi q vc estava falando de ter imóveis como investimento e gerenciar os alugueis desses imoveis.

Então essa demanda do imovel x TD é uma novidade para nós e não tínhamos pensado numa solução mais automática para isso.

Por enquanto pode fazer como o Giovanni explicou acima, mas vamos ver uma solução mais automatizada para sim.

o objetivo do BS nao eh complicar
é simplificar
o objetivo do site nao eh complicar a vida
mas simplificar

me desculpe mas a quantidade de linhas q vc escreveu para explicar o q vc quer mostra q provavelmente nao vai servir

Tranquilo @Bastter

As vezes a gente escreve bastante para tentar ser o mais claro possível. Se julgarem impertinente, desconsiderem o que sugeri. No mais, parabéns pelo trabalho no site

@Steve_Rogers imóvel envolve movimentação de grandes valores de uma vez, o BS funciona melhor para aportes pequenos mensais. Mas não significa que não possa colocar os imóveis lá.

A questão é que para quem não tem imóvel, a solução é acumular até ter um - e se tem prazo para isso, usar a RF. Depois que comprar, coloca na aba imóveis, sem objetivo percentual - assim não distorce o funcionamento do "onde aportar". E vai acumulando normalmente, pode inclusive aumentar o percentual da RF e quando tiver o suficiente aporta em outro imóvel. E por aí vai. Toda vez que comprar um imóvel, vai distorcer o BS para essa classe, normal. 


Um exemplo mais "removido" para usar o BS:

Supondo que você já tenha 10 imóveis ou mais e quer ter 40% da carteira neles, pode colocar isso como objetivo no BS. Quando comprar o 11º, esse percentual vai distorcer para uns 50% ou mais, até porque o dinheiro provavelmente sai da RF, vai passar um tempo aportando nas outras classes de ativos. Quando estiver chegando em 30% o BS manda aportar, você pega sua RF e compra outro imóvel. 

Assim segue o funcionamento normal do BS, com um pouco de oscilação devido à transferência RF -> Imóvel de tempos em tempos (meses, anos, décadas a depender da sua realidade), mas sem afetar o funcionamento para aporte nas outras classes 

@gustavo
Como os colegas acima, eu também tenho dificuldade de saber a melhor forma de usar o BS para juntar dinheiro para compra de um imóvel para investimento. Eu estipulei um valor em Reais e uma data (por ex, 100k em 2024).
A aba Imóveis atualmente me parece que é mais voltada para gerenciar aluguéis.
O artifício que encontrei foi criar uma carteira adicional e gerenciar "por fora" esse dinheiro que está sendo reservado para imóvel e coloco lá uma parte fixa do meus aportes mensais. Lá na outra carteira, inclusive coloquei as tranqueiras q tinha antes de conhecer a Batter.com (CDB/LCA de banquinho, Debênture, etc.) e que vão vencendo ao longo deste tempo.

A maneira que @Giovanni propôs aí em cima não parece a mais adequada pra mim.
Existiria alguma forma melhor de usar o BS nestes casos?

se está aportando para comprar um imóvel, não tem pq colocar na aba imóvel

coloca na aba renda fixa ou na classe onde estão sendo feitos os aportes

depois q comprar coloca na aba imóveis

se quiser colocar um objetivo financeiro, pode usar a aba fixo e vai atualizando conforme for aportando

@gustavo
Tentei colocar os ativos na aba Fixo, como vc sugeriu. Neste caso, como eu deixo desmarcada a opção Exibir Financeiro, isso fica válido para toda a carteira. Haveria como poder escolher se essa opção deve ser aplicada à carteira toda ou escolher cada aba em que ela eh válida?

Eu sei que a proposta do site é nem acompanhar isso e eu inclusive tenho mantido desabilitada. Porém, no caso de um objetivo com valores definidos em Reais (e não em %), como no caso da reserva para compra de imóveis, faria sentido acompanhar o total atualizado.

Além disso, a quantia do Fico na aba consolidado não possui opção de Objetivo. Como essa parte já aparece fora da contagem dos percentuais da carteira, faria sentido colocar um campo Objetivo no total do Fixo e permitir colocar o valor total em R$?

@jackflack cara eh muito rolo q vc ta fazendo
se vc ta acumulando em RF para comprar algo
inclui na RF e pronto
qual a dificuldade
e para de dar nome ao dinheiro

se a gente mudar coisas no BS para cada rolo q as pessoas inventam
daqui a pouco vai ser impossivel usar o BS

@Bastter
Eu entendo essa questão de não dar nome ao dinheiro. Mas considero o caso de imóveis um pouco como exceção. Como tenho um objetivo em valores absolutos e com data, eu preferiria já tratar essa parcela fora dos objetivos percentuais (ou, em última instância, poderia ser um percentual do quanto de "imóveis" eu desejo na minha carteira) e deixar uma parcela fixa dos aportes todos os meses especificamente para este fim. O restante do aporte eu coloco onde o BS indica.

De toda forma, entendo o BS não lidar com todos os detalhes que cada um deseja.
Considero uma ferramenta muito excelente!
Vou tentar ver a melhor forma de usá-la de forma a me atender ou ver outra maneira de gerenciar isso.
Valeu.

Eu sei que é bullshit, mas...
Esse tipo de resposta não muda não!?

@jackflack
Usa as anotações na renda fixa. Do jeito que você gosta de bullshit e comportamento de sardinha, você vai acabar somando a renda fixa com esse tal objetivo e vai se perder.

Justamente para manter o track que estava pensando em uma maneira de não misturar com o restante da renda fixa.
Mas valeu ae!

qual a diferença de misturar ou nao misturar q eu nao consigo entender

também não consegui entender isso, já li o tópico inteiro mas ... eu sou burro mesmo

Eu listo algumas razões que são válidas para mim:
- o objetivo é um valor absoluto e não um percentual do patrimônio;
- seleciono um valor fixo de aporte mensal e sempre invisto neste fim (compra deimóvel); apenas o restante eu coloco onde o BS diz;
- à medida que for chegando próximo da data estipulada, é fácil checar o quanto falta e fazer algum eventual ajuste no aporte para compra do imóvel;
- quando já estiver próximo da data, alguns tipos de investimentos estarão sendo compartilhados com a RE (por exemplo, TD Selic ou Poupança), dificultando a observação direta do quanto do valor nestes ativos é referente à RE ou à reserva para compra de imóvel;

Enfim, os motivos talvez sejam mais importante para mim do que para outros. Mas, justamente para simplificar e evitar fazer besteiras, pra mim seria melhor ter esta quantia separada dos aportes e do patrimônio (pelo menos até que a compra do imóvel seja concretizada).

@jackflack me desculpe eh justamente dar nome ao dinheiro
junta este dinheiro na RF
se vc quer q seja mais rapido coloca % maior na RF
acabou
coisa mais simples do mundo
acho q vc ta fazendo rolo onde nao tem

Di boas, chefe!
Valeu.

Li toda a discussão do tópico e entendo o ponto do @Steve_Rogers. Fica uma dúvida, contudo, na forma como vem sendo utilizada: atualmente, divido a renda fixa em 2 partes: uma de ipca+2045 e uma de tesouro SELIC. O objetivo não é necessariamente manter parte de patrimônio em selic mas, comprar durante o tempo imóveis pequenos  (quarto e sala, que ainda são baratos na minha cidade), com esse valor. A minha dúvida é a seguinte: isso não vai gerar um desbalanceamento da carteira? Não vou ficar praticamente só investindo em SELIC, comprando e depois repondo isso dai? Ou as oscilações naturais dos outros investimentos (ações, stocks, fii, etc) irão manter o balanceamento?

@Valdisney vc quer q o BS faça diferente do q vc determinou?

vc q determina os %

e ele manda vc comprar o q ta para tras

tudo depende dos % q vc coloca