Eu gostaria de colocar a minha maneira de pensar e gostaria que o pessoal comentasse a respeito.
Eu invisto em imóveis como atividade principal, recebo alugueis, junto e compro outro imóvel. Invisto somente em imóveis comerciais (lojas varejo), por fatores como menor custo de manutenção (inquilino reforma pra você), maior valor do aluguel do m2, menor rotatividade de inquilinos, não necessidade de imobiliária (pontos comerciais se alugam sozinhos), menor tempo de vacância.
Nos últimos tempos porém, o valor dos imóveis subiu muito, então juntar se tornou mais demorado e nisso eu conheci os FIIs (ainda não investi, estou em fase de estudo), e me pareceu uma forma de investir em imóveis sem ter muito dinheiro.
Mas lendo os fóruns, matérias, me surgiu algumas dúvidas pela diferença de analise nos fundamentos de escolha de um FII. E é isso que gostaria de comentar.
Quando eu escolho e compro um imóvel primeiramente eu analiso se o imóvel serve somente para gerar renda ou se ele pode servir para alguma outra coisa. Explico, gerar renda, são aqueles imóveis que se destinam somente a isso, por exemplo, uma loja construída embaixo de um prédio, um escritório, ou seja, um imóvel em que você nunca irá poder derrubar e construir outra coisa. Os que servem pra outra coisa, você é dono do terreno e dessa forma, quando a região valorizar com o tempo, por exemplo, você pode derrubar a construção e fazer uma nova. Um galpão pode virar vários prédios. Uma casa velha pode virar uma agência bancaria ou uma farmácia.
Segundo, o ponto, qual negócio daria certo nesse lugar? quanto o inquilino pode pagar? Redes, franquias, grupos, são maiores e aguentam pagar mais aluguel, e se eles gostaram do seu imóvel, então seu ponto é bom.
Eu analiso esse dois fatores quando compro um imóvel dentro da minha estratégia.
Porque eu não invisto em aluguel residencial: rotatividade alta de inquilinos, manutenção cara, e valor de aquisição alto perante a renda.
Porque eu não invisto em escritórios: no geral, escritórios são bons enquanto são novos e modernos, porém todo ano são construídos prédios mais modernos, e o seu escritório vai ficando defasado. O ponto comercial não sofre com isso, porque o valor está no lugar e não na construção.
Porque eu não invisto em galpões: galpão bom é muito caro, tanto pelo terreno quanto pela construção. Com pouco, ou você está mal localizado, com isso sobra os inquilinos fracos.
Dito isso, eu gostaria de investir em FIIs, porém não sei se os mesmos fundamentos que uso para comprar imóveis servem para comprar FIIs.
Mais alguns adendos que aprendi investindo em imóveis são que o mais importante é o valor do imóvel e não o preço, nada melhor que ter um imóvel que toda imobiliária quer administrar, mas você não precisa deles, ou que uma franquia aprova o ponto, ou que você pode cobrar luvas. Esses fundamentos me permitem economizar com imobiliária, com vacância e ainda com manutenção, pois como dito os inquilinos reformam pra você, e no longo prazo você leva muita vantagem.
Eu gostaria de saber do pessoal do fórum o que acham dos fundamentos que escrevi, e das diferenças com os fundamentos analisados para escolher FIIS. Obrigado e desculpe a extensão e as repetições do tópico.