Para quem tem alguma dúvida sobre isso, uma explicação rápida e um fato real que ilustra bem isso.
A vacância física é o percentual não alugado de um imóvel ou fundo. Não há ninguém ocupando fisicamente aquela porção.
A vacância financeira é a porção do fundo, alugada ou não, que não está gerando aluguel. Normalmente, é um aluguel recente em que foi negociado um período de carência. Ou seja, durante dois meses, três meses, o inquilino não paga o aluguel. Nessa situação, não há vacância física, já que o imóvel está alugado, mas há vacância financeira, pois não há pagamento.
Em geral não se faz muita diferenciação entre esses termos, pois normalmente áreas locadas geram aluguel e áreas não locadas não geram.
Para ilustrar bem isso, O CEOC estava com 100% de vacância física. Todos os andares estavam vagos e aguardando locatários. Essa semana foi divulgado que ele alugou toda a sua área. Isso resolve a vacância física.
Porém ao longo da negociação, foi definido que o locatário terá carência de dois anos. Não tem erro de digitação não: são DOIS ANOS! VINTE E QUATRO MESES SEM PAGAR ALUGUEL! Portanto temos aí um caso gritante de vacância financeira.
Quanto à vacância anunciada, refere-se ao caso de um contrato de locação em que o inquilino já avisou que não irá renová-lo ou que ira rescindi-lo em breve. Até aquela data, o aluguel será pago normalmente, mas, depois, será uma área vacante. EDGA e XTED têm alguns casos recentes.
O termo "vacância contratada" é sinônimo à vacância anunciada. Pessoalmente, não gosto dele, pois acho que gera confusão na cabeça.