FII de papel (CRI) - Dúvida
comentada em 31/05/2014 14:33

cara, eu nao tenho a menor noção deste assunto por enquanto, mas estamos todos aqui para aprender... vc veio aqui para isso não foi? Por isso nao peça desculpa em relacao a sua pergunta..estamos todos aqui para discutir e aprender juntos ok? abs

Olá @Ron68. Um pagamento envolve capital e juros. O capital é a mera devolução do valor emprestado. Os juros têm dois aspectos: são o custo que alguém tem para usar o dinheiro dos outros e são a remuneração que alguém tem por não usar seu dinheiro no exato momento, esperando para utilizá-lo mais tarde. De maneira geral, um fundo nessas condições distribuiria aos cotististas apenas os juros recebidos pelo CRI, deduzidos os custos operacionais, como a taxa de administração. O capital que o CRI recebesse seria investido em outros ativos. Em sendo um fundo de CRI, ele buscaria oportunidades nessa classe de ativos. Enquanto não a encontrasse, alocaria o valor em renda fixa. Se ele repassar tudo o que recebe (capital e juros) ele vai "sangrar até morrer". Isso não pode acontecer para um fundo com prazo indeterminado, já que é necessário pensar na sobrevida do ativo. Em geral, o fundo também não repassa 100% dos rendimentos líquidos. Costuma ser algo como 90-95%. O resto ele guarda para alguma eventualidade. Por exemplo: o CRI teve uma queda importante na rentabilidade daquele mês. Nesse caso, ele pega um pouco dessa reserva e repassa de forma a não afetar muito o fluxo de distribuição. De qualquer forma, é importantíssimo sempre ler o prospecto e o regulamento do fundo. Esses documento explicam tudo: o que será distribuído, em que percentual, quando será distribuído. Inclusive alguns colocam algumas regras que permitem a não-distribuição de rendimentos naquele mês, se determinadas condições acontecerem; nessas horas, você vê um "mimimi" tremendo aqui no fórum vindo daqueles que investiram em um fundo sem conhecer as regras. Espero ter ajudado. Um abraço

NathanOctavio; Parabéns! Muito didática sua explanação sobre o assunto!

Depois que da compra dos CRIs originais, um FII de CRI: 1. Recebe e repassa os juros recebidos; 2. Recebe e repassa a correção monetária recebida; 3. Recebe o capital e: 3.1 Se for FII de prazo indeterminado, retém essa parcela para reinvestir depois; 3.2 Se for FII de prazo determinado, distribui essa parcela como amortização. De onde se tira que tem FIIs de CRI de prazo determinado e indeterminado***, e que isso afeta como ele distribui rendimentos. O que confunde um pouco é que mesmo FIIs de prazo determinado pode ter duas fases diferentes. a) a fase de investimento, que só distribui juros e talvez CM; b) a fase de desinvestimento, que distribui e amortiza. Atenção especial ao item (2) acima, que é causa de confusão. Por geralmente distribuir a CM como rendimento, isso faz com que FIIs de CRIs tenham rendimentos "superiores", mas que sejam sensíveis a dilapidação pela inflação já no médio prazo. *** E até um caso de FII de prazo indeterminado mas de classes de cotas de prazo determinado. Na prática se lida como se fosse de prazo determinado, mas o prospecto diz que o fundo tem prazo indeterminado. Tem de tomar cuidado com isso. Veja o documento de PDD.

Excelente explicação, Nathan. obrigado.

PC, você poderia citar uma lista de FIIs de prazo determinado e de "cotas de prazo determinado"?

Nathan e André, muito obrigado. Esses fundos pelo que percebi são bem mais complexos para se entender do que eu imaginava. Com os de tijolo já estou mais confortável hoje em dia. Mas com esses de papel vejo que preciso estudar bem mais cada um deles antes de entrar. Valeu!

@Ron68 São tão complicados quanto mais se olhar de perto. De saber que alguns são de prazo indeterminado e que reinvestem o capital (mas distribuem rendimento e correção monetária) já é um bom começo. Mas tem de tomar cuidado com aqueles que são de prazo determinado. @SAFI RBCB é um caso. O RBCB (fundo) é de prazo indeterminado, mas o RBCB11 (primeira emissão) é de prazo determinado. Então, seja FII de papel ou de tijolo, sempre olhar isso daqui: http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/f5590c87-3cd6-4cb0-a4ea-b25b376fc26f.pdf

A lista que você passou era o que eu queria. É bem trabalhoso garimpar, nos prospectos dos fundos, por estas informações. Estou aliviado por não ter nenhum destes. E creio que sejam de baixa liquidez. Obrigado pelas informações, André.

Alguém sabe quando o RBVO11 vai começar amortizar? Obrigado.

Mas para exercitar nosso conhecimento a respeito, tomando como exemplo o HTMX11B, supondo que o seu prazo seja 12/2015, qual seria o pagamento mensal aproximado (em %) somente para superar o valor investido?

rllemes; Tal informação está no prospecto do fundo: "Amortização das Cotas: Em 10 (dez) parcelas anuais iguais e consecutivas, hipótese na qual o valor de principal das Cotas será ser distribuído aos Cotistas, vencendo a primeira no 36° (trigésimo sexto) mês após o inicio do Fundo" Salvo engano, creio que a partir de dezembro/2015. Mas veja que não tenho certeza absoluta, pois diz o início e não sei se faz referência ao registro do mesmo ou ao início da distribuição de proventos. Quem puder dirimir tal dúvida, agradeço.

@ACUMULADOR Eu estou trabalhando com essa data aproximada também. @SAFI Para fazer essa conta, você tem de fornecer o seguinte número: valor das vendas futuras de todos os imóveis, um por um, já descontado a taxa de administração. Esse não é um número divulgado (não existe, no futuro está), e portanto é por conta do cara que pede a conta estimar o número.

André.PC; Obrigado pela confirmação!

Obrigado à todos!!

Mais uma dúvida que gostaria de perguntar. No caso de pagamento de cotas "anuais", como no RBVO11 por exemplo, se o cotista entrar justamente no mês do pagamento, êle vai receber a parcela do capital como os que estão desde o início?

Sim. Se comprar antes da data "ex-amortização" ele recebe a mesma coisa que os outros...