Olha recomendação assim não existe, mas vou te passar uma noção que o grosso das pessoas dos comentários da carteira tem feito. 1. O percentual de ações normalmente é de 2/3 e o 1/3 restante em FII + renda fixa. O pessoal que mais sai disso chega 1/2 ações, 1/2 FII [1]. Tem FII com cota com menos R$ 2,00, os FIIs normalmente com cota abaixo de R$ 200. Pode comprar de 1 em 1, então você não terá problema de ter de acumular para comprar. 2. Uma compra em cada mês, podendo ir a duas em meses atípicos. Mais, só num mês muito atípico. "Compra", não "compra de FII", note bem. Alterne "uma compra" ora em ações, ora em FII. Nos finalmente, o importante será o tamanho e composição da carteira comprada, e não exatamente o detalhe de cada compra parcial feita. 3. Tem o livro[2], tem o curso [3] e tem o próprio fórum aqui. A recomendação mesmo é ler uns dois anos de fórum, na ordem cronológica inversa. Vai te dar acesso a mecânica do mercado e a histórias específicas. O livro/curso são uma versão mais organizada (embora menos aprofundada), mas entram no mérito de quase todos FIIs que negociam na bolsa. E por fim tem os chats, as quartas, onde se discute o básico ao avançado, dependendo só das perguntas feitas [4]. [1] Como eu falo nos chats, essa coisa de 100% é caso de hospício, daqueles loucos de tacar pedra. Eu, no caso. [2] Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário eBook: André L F S Bacci: Amazon.com.br: Loja Kindle [3] Investindo em Fundos Imobiliários (Reprise) por Bastter - Eventials [4] Bastter.com - Mercado ao Vivo

O problema maior não é com o FII, mas com as taxas de corretagem. Se você escolher uma corretora que cobra R$ 20,00 por operação, uma única compra já vai te comer 1,8%. Se fizer isso durante 12 meses pagará, no mínimo, R$ 240,00. Se somar a custódia (na média R$ 15), seu custo total será de R$ 420. A corretagem pode ser pelo valor total da nota de corretagem, por ordem ou por operação. Pode ser valor fixo ou percentual. Para valores pequenos, prefira sempre valor percentual. Evite corretora que cobram por valor fixo. Digamos que você lance uma ordem de R$ 1.100, mas só feche 1/3 no primeiro dia, 1/3 no segundo e 1/3 no terceiro dia. Isso pode ocorrer, principalmente em mercados com pouca liquidez. Nesse exemplo, vc vai pagar, se for R$ 20, um total de R$ 60 (60/1100 = 5,4%). Sem querer fazer propaganda, mas um banco estatal muito popular, cobra apenas 0,25%, independente de quantas operações fizer, ou seja, dá R$ 2,75 de custo para comprar R$ 1.100, sendo que não precisa fazer TED ou DOC (é vinculada a conta corrente) e a custódia sai por R$ 6,90 por mês.

eu tenho conta a clear, minha corretagem é 5 reais e custodia 6,90, entao acho tranquilo

É bem tranquilo sim. E já adianto outra dúvida, também comum. Não precisa reinvestir o dinheiro do FII A somente no FII A. Pega seu aporte mensal, pega os rendimentos de ações+FII e dá compra naquela ação ou FII ou RF. Simples assim. O que faz carteira crescer é aporte, não exatamente de onde ver aporte. Num primeiro momento os aportes serão do trabalho. Num segundo longo momento será principalmente do trabalho e um "ruído" das distribuições. Mas de repente os reinvestimentos virão majoritariamente das distribuições. E daí fica mais óbvio essas questões de acumular/como comprar. Tente imaginar como será "lá", e faça agora. Simples assim.

FII e ações são diferente quanto a preferência? Ou existem os bons FII´s e os maus, em rentabilidade?

São um pouco diferentes @fabioriccardo , mas só numa questão estatística. Em ações você gasta mais tempo inicial em filtragem. Procurando as empresas com lucro normal e consistente, e do grande universo vão são sobrar bem poucas em cada setor. Aí que começa a comparação de pares setoriais, nesses poucos que sobra. Em FII é invertido, que o os filtros qualitativos vão tirar a minoria dos ativos, vai sobrar a maioria, daí o esforço de comparação de pares é muito maior. Em outras palavras, o cardápio em FII é muito maior, e daí um pouco a justificativa do porque carteiras de FII são mais extensas que carteiras de ações. (tem um tópico que eu justifico bem mais essa linha, se alguém puder linkar). Quanto a FIIs bons e maus, ah, tenha certeza. Isso em qualquer mercado. Da última vez que rodei uma estatística, dos 110 FIIs listados, era *possível* ter uns 80, a eliminação do resto ocorrendo por coisas impossíveis no B&H (iliquidez total, sem informação e afins). Mas aquilo... No universo do trade de valor, tudo depende do preço, inclusive "bom" e "ruim". Ok que em alguns extremos o preço para "bom" pode ser negativo, mas ainda continua dependendo só do que está no book. Mas como são metodologias diferentes que dão respostas diferentes para um mesmo ativo, num mesmo preço, é bom evitar misturar os dois. Um exemplo. Acabei de comentar em outra thread sobre o SHPH. Que iniciantes e experientes consideram *ótimo* em quase todos os aspectos imagináveis, menos um... o preço que é negociado :)

Relendo agora... não tinha aqui uma dúvida sobre preço médio? Eu tinha respondido longamente ontem, mas deu um rolo com postagem triplicada, e agora não estou vendo mais... Bom, o resumo da ópera é que para buy & hold com compras mensais a resposta do "preço importa" é "não". Isso porque para B&H com compras mensais o que importa é qualidade da carteira e tamanho da carteira. Qualidade não tem a ver com preço, tamanho tem a ver com a porte. Recomendo fortemente assistir esse vídeo sobre a questão: Estudo sobre os efeitos do preço da ação no Buy & Hold - YouTube Isso para B&H com compra mensal. Para outras perspectivas, outras respostas. Acho que tinha também algo sobre juntar para comprar. Claro que menor custo significa também maior patrimônio. Mas tem umas questões sociológicas aí. Acumular incentiva o pessoal a tentar acertar ponto de entrada, mas também tira a *capacidade* de acumular patrimônio de algumas pessoas, por conta da história que "dinheiro na mão é vendaval". Daí depende um pouco. Se seus aportes são pequenos em relação ao lote de ação, ou se a corretagem come muito do seu aporte, paciência, acumular para investir. Mas se a pessoa não lida bem com a reserva de emergência, a ponto de entrar na reserva de compras, meu, compra o quanto antes, que você está trabalhando em esquema de fluxo de caixa, e planejamento não é para ti.

Obrigado André Abriu minha mente!!! Já comprei meus primeiros FII deste mês e vou acumulando patrimonio!!! Deus abençoe você com mais sabedoria!

eu sei que tudo depende..eu seei que tem que ler o prospecto (partes interessantes) para se decidir se é um bom ou mal investimento.. mas existe FII´s que ja sejam consolidados como bons investimento? Levando em conta os fatores de analise?

Bem, a minha resposta também desapareceu sobre PM, mas eu já acho que preço é importante no caso de FII, porque FII não é empresa. No caso do B&H, vc compra uma empresa pensando além dos dividendos, principalmente na sua capacidade de gerar lucros consistentes no futuro. Não é o caso dos FIIs. Diferente de uma empresa, não existe a perspectiva de crescimento. Essa, quando ocorre, é marginal e depende de outros fatores, como o mercado de alugueis, estoque de imóveis, etc. Pode haver emissões, mais isso geralmente não gera benefícios aos cotistas. No caso de um fundo de tijolo, no geral, o rendimento a ser obtido na compra é o que permanecerá no longo prazo. Como FIIs possuem pouca liquidez, o spread pode ser elevado, podendo alcançar quase 10%. Se você sabe que o aluguel ao ano rende R$10 e voce compra por R$100, vc terá 10% de rentabilidade, mas se vc comprar por R$110 o rendimento será de 9,1%. E assim será pelos anos seguintes. No caso de uma ação, pelo método B&H isso não importa muito no longo prazo. Bradesco, em 2/1/2012 valia 25,99, hj vale R$ 35 (35% de alta). FPAB11 valia $306 na mesma data e hoje é $347, apenas corrigiu a inflação (13%). É muito difícil calcular o preço justo de Bradesco, mas é relativamente fácil no caso de um FII. Eu não sei se estou pagando caro por Bradesco, mas sei se estou comprando um FII barato ou não, apesar de eventuais riscos. No caso do Bradesco, eu aposto no crescimento futuro e na sua gestão, no FII aposto na manutenção de uma determinada rentabilidade futura. O spread do Bradesco é extremamente baixo, mais de um FII é relativamente alto. Preço será importante para quem especula com Bradesco, mas não para o investidor de LP. No caso de um FII posso levar semanas para comprar por um preço que considero justo. Se eu não comprar por um preço adequado, meu rendimento cairá. Se eu conseguir comprar abaixo do meu PM, eu terei um aumento de rendimento. Por ano consigo algo em torno de 0,5% de acrescimento de rendimento pelas tentativas de baixar o PM. Parece pouco, mas pequenos números podem fazer a diferença.

Opa, de nada @leonardomurgi . É aquilo né, uma coisa é a matemático pura e outra coisa bem diferente é acertar preço (o vídeo lida com isso) mas também que as pessoas não são matemática pura (a parte da sociologia acima). E não tem jeito. No longo prazo o maior desafio é a parte comportamental, não parte da matemática. Mas um dia depois do outro, com calma. Pra terminar tem de começar ;)

Essa é uma pergunta capciosa, @fabioriccardo . Porque "consolidado" pode ter conotação de antiguidade (existe a mais tempo), mas também de tamanho absoluto (maior é melhor). Mas o consolidado de hoje pode ser o stress de amanhã. Ok que a lista de empresas consolidadas muda bem pouco com o passar do tempo. Mas muda. Não vejo porque isso não aconteceria com FII. Dê uma olhada nesse tópico aqui, e veja se isso se aproxima com o que está buscando: Bastter.com - Grupos - Forum FII’s – Fundo de Investimentos Imobiliarios - Geracionais

Po me desculpem talvez eu esteja certo ou talvez errado. Mas fica perdendo semanas/meses a fio de rentabilidade com os dividendos do FII por causa de 0.5% é "pácabá"!! Rsrsrs

Posso até estar errado, mas na minha cabeça o @Paulo00 fez MUITO sentido. Alguém mais experiente me confirme ou me salve, por favor!

Tem o vídeo do Bastter que é enfático nessa questão específica. Recomendo: O Preço Médio não serve para NADA! - YouTube Mas para entender a fantasia da preocupação do preço médio, basta tentar recuperar o preço de uma ação 40 anos atrás. Que sentido prático tem esse valor, hoje? Ajuda alguma coisa saber ele? Que importância prática tem em 2014 saber se uma ação estava o dobro ou a metade dela em 1974 em relação a 1973? Que em 2054 será a mesma coisa em relação a 2014/2013 Fora que ficar preocupado com cotação e rendimento na estratégia de buy & hold é o famoso moedor de sardinha na bolsa. E até, vai contra a linha editorial do site.

Ah sim... fora que a comparação seca preço a preço é trade, e não considera fluxo de caixa recebido, e menos ainda supõe reinvestimento. Acabei de passar nessa discussão aqui, que daí me lembrou isso: Bastter.com - Grupos - Forum Acumular Patrimônio em Valor - ESTUDO: 11 anos de B&H. Aplicando diversos métodos de compra Ok que ela é para ações, e é mais curta (11 anos). Mas dá para dar a noção de como PM tem pouco impacto no tamanho do patrimônio acumulado, depois de considerar rendimentos mais reinvestimento. Recomendo a leitura completa, e depois de explorar as planilhas utilizadas na argumentação.

André, não se pode misturar produtos diferentes, FII não é ação. Quem compra ação por B&H está pensando no quê? Dividendos? Patrimônio? Lucro? Crescimento? Se eu começar a usar os mesmo conceitos de ações em FII eu terei que assumir diversas premissas: 1 - esqueça os proventos, não interessa. O que interessa é o crescimento do FII, que se dará por... especulação imobiliária? bolhas? gestão ativa? 2 - melhor que o FII não distribua os proventos e simplesmente faça um reinvestimento desses valores. Realmente, esse pensamento já foi várias vezes demonstrado aqui. 3 - o objetivo é acumular patrimônio. Ora, se estou comprando imóveis no momento que muitos dizem existir uma bolha, que vai afetar o patrimônio desses imóveis, eu deveria evitar os FIIs. Bem, poderia acrescentar mais diversos itens. Mas, definitivamente, não considero FII como ação. Alguns ação que é porque se enquadra como renda variável. Ora, existe um mercado secundário de títulos públicos e privados, com cotações que variam diariamente, nem por isso chamo títulos de renda variável. Existem diversos fundos que na prática funcionam como renda fixa, pois aplicam em papeis. Então, vou analisar um produto que no fundo se assemelha a um título público como se fosse ação? Isso não faz sentido. Eu acredito que não se possa analisar FIIs como ações, renda variável ou renda fixa. Tem que analisar FII como o que ele é: FII. Tem importância o preço que comprei uma ação em 1995? Não, por o preço da ação não é determinado pela inflação e taxa de juros. Mas o preço de um FII é determinado pela inflação e taxa de juros, de forma direta, no caso dos fundos de papel, e de forma indireta nos demais casos. O lucro de uma ação está relacionada a sua capacidade produtiva, o lucro de um FII é determinado pela renda gerada pelos ativos. Ação é lucro, FII é renda. São coisas distintas e fazer análise achando que FII é ação e algo que discordo.

Problema não é misturar FII com ação, e sim misturar trade com buy & hold. E você insiste nisso, em usar exemplo forçado. Compara preço seco com preço seco, e tira rendimento e reinvestimento de toda discussão, sem nunca declarar se está falando de trade ou buy & hold. Daí a conversa não tem como convergir. Mas, fico com a sua resposta. Se o preço de 1995 já não tem importância, menos ainda preços mais distantes. Os preços do passado em relação a hoje. E com perfeita identidade, os preços de hoje no futuro.

Sou obrigado a concordar com o @André.PC O FII serve para gerar renda, daqui a 20 anos não vou estar preocupado com quanto eu paguei no FII hoje...(hoje comprei por ser um Bom FII, bons imóveis, inquilinos bons...) e sim se ele ainda é um bom gerador de renda, seus imóveis continuam sendo bons, foram bem mantidos, como está a região do imóvel...

Olhando a resposta do @Kleber_stumpf, me peguei pensando: "Só 20 anos?" Há casos e há casos, claro, mas tem bastante novatos no site, começando a investir nos 20, com o IBGE dando uma noção que eles vão aos 80. Eu defendo que deve-se ser superavitátio sempre, e daí estamos falando de projetos de vida de 60 anos... ... e como é difícil ter noção do que quer que seja no longo prazo. Daí puxei uma calculadora para saber a importância do PM de uma compra em particular, a partir de uma inflação anual de 6,5% a.a., depois de: - 20 anos: 2,5x distorcido; - 40 anos: 11,4x distorcido; - 60 anos: 33,7x distorcido. E cresce numa exponencial, claro. Mas dá uma noção de como a importância do preço se perde no longo prazo, no sentido que esses fatores de distorção só serão aplicados naqueles ativos que mantiverem valor daqui 20, 40, 60 anos. Daí acrescenta-se 10% a.a. de rendimento reinvestimento, obtendo ai: - 20 anos: 20,2x distorcido; - 40 anos: 448,8x distorcido; - 60 anos: 9539x distorcido.

Eu não entendi essa história de “ x distorcido”. Evidentemente não estou falando de trade. Evidentemente estou considerando os reinvestimentos. Mas vou tentar ser mais claro e didático. Pegue qualquer ação popular no universo B&H. BBDC4 por exemplo. Em 5 anos ela subiu 40%, contra uma inflação de 35%, um resultado fraco por conta da crise de 2008. Mas em 10 anos ela subiu 587%, contra uma inflação de 75%. Em 10 anos a VALE5 subiu 150%, CMIG4 250%, etc. É evidente que o ganho está relacionado ao crescimento exponencial da empresa. É por isso que eu posso plotar um gráfico de 10, 20 anos e questionar “qual a importância do valor de compra?”. Ganha-se pelo crescimento da empresa, não pelos dividendos. Agora, vejamos um FII. Infelizmente não temos fundos com muito tempo de vida. Com muito esforço eu posso descobrir um FPAB11, EURO11, ABCP11, FFCI11, NSLU11B. Em sua maioria não ultrapassaram a inflação e a variação no período foi muito mais em função das variações das taxas de juros do que do mercado imobiliário, de alugueis, muito menos de gestão (tirando as grandes furadas de EURO e NSLU). Portanto, o investidor não pode contar com a mágica do crescimento, presente nas ações. O que ele conta é com a renda. Se eu compro com 10% de renda ao ano, é isso o que eu terei, independente das taxas de juros ou preço dos imóveis. Depois de 10 anos, eu vou continuar tendo 10%. Se comprar a 9%, é isso o que eu terei. O fato de reinvestir os proventos não vai alterar essa realidade. Se eu aplico R$ 10 mil por ano e me preocupo em ter um rendimento de 10%, no final de 10 anos, reinvestindo os proventos, eu terei um rendimento de R$ 3,5 mil e um patrimônio de R$ 118 mil (considerando que o rendimento do fundo é 9%, que menos a inflação de 6% gera um rendimento líquido, deflacionado, de 3% ao ano, o que dá 18% de aumento de patrimônio pelo reinvestimento). Mas se eu não estou preocupado com preço posso pagar R$110, ao invés de R$ 100 (porque o preço de compra, o spread não é importante), ao final de 10 anos eu terei um rendimento de R$ 3,2 mil e R$ 106 mil de patrimônio, reproduzindo o spread que aceitei (10% a menos de patrimônio e rendimento). A diferença fundamental entre FII e ação é que no FII eu sou cotista, ganho renda. No caso das ações, eu sou acionista, sou sócio da empresa. Cotista é cotista, acionista é acionista. Se você possui uma empresa, é acionista dela, sua preocupação será todo mês sugar tudo o que ela lucrar? Não! Se o negócio é bom, você reinvesti esse dinheiro na empresa, pois ela oferece uma taxa de retorno atraente. Isso faz sentido numa empresa. Um administrador de FII que fizer o mesmo pode provocar o contrário, pois se o mercado imobiliário estiver em alta, ele comprará imóveis mais caros, reduzindo o retorno ao cotista (está aí diversos exemplos como o FFCI). Mas se eu continuo acreditando em B&H serve para FII, então ele servirá para Tesouro Direto, poupança, renda fixa, etc. Deixa de ser uma estratégia e passa a ser uma filosofia, aplicável a qualquer coisa, não apenas a ações. Essa é uma outra conclusão desta conversa: devemos aplica B&H em todo e qualquer tipo de investimento. Para mim, o produto mais similar a FII é tesouro direto, com algumas inversões de lógica, mas no fundo o que ambos oferecem é renda. FII gera renda ao cotista. Quando compro um título, público ou privado, espero dias, semanas, meses, porque sei que preço é tudo (é o preço que me dará uma taxa de retorno atraente). FII para mim é um produto financeiro, não é uma empresa, não é empreendimento, não é imóvel. É mais um produto financeiro regido por taxas.

Então, quando você está falando de "caro", "barato", "bolha", está falando de trade. Especificamente trade de valor. Por isso a confusão na discussão, e da discussão não convergir. Muitas outras discussões aqui acontece isso, aliás, a história de comprar/vender uma ação por conta do LPA e coisas afins. Para você ver como não tem a menor noção do que está falando: Quando você você plota esses gráficos, está lidando gráfico ajustado a proventos + eventos acionários. Ou seja, está falando investimento com reinvestimento. O crescimento exponencial vem do *reinvestimento*, mais que o crescimento da ação. Por exemplo os gráficos atuais mostram BBDC4 em um topo lá nos R$ 35, mas um gráfico não ajustado revela o topo de BBDC4 acima de R$ 200,00 (13/12/2004). Cresceu exponencial de 200 para 35? Só split que está incluído nesse gráfico? Sobre FII, a mesma falta de noção. Essa história de relação 1:1 com SELIC é recente. Antes da isenção e popularização, os FIIs não seguiam essa linha. E os céus queiram que essa relação 1:1 desapareça novamente, caso a SELIC dispare, que senão o mercado inteiro pode desaparecer. As operações de compra e venda dos imóveis dos FIIs, em preços bem diferentes do VP (e das cotas) vão pela mesma linha. Preço de mercado de FII não é representativo do preço do imóvel do mundo real. Essa é outra fonte de confusão. Confundir preço com valor, dizer que trade de valor é buy & hold. Quanto ao exemplo numérico, sinceramente, sugiro fortemente estudar as planilhas da discussão sobre perpetuidade de FII vs TD. Está claramente fazendo a conta de um, e imputando ao outro. E junto isso com os últimos três parágrafos seus, quando especificamente aproxima FII com renda fixa, FII com TD, "preço é tudo" nos dois...

“Então, quando você está falando de "caro", "barato", "bolha", está falando de trade. Especificamente trade de valor. Por isso a confusão na discussão, e da discussão não convergir. Muitas outras discussões aqui acontece isso, aliás, a história de comprar/vender uma ação por conta do LPA e coisas afins.” - A confusão está em você tratar FII como ação. Essa é a grande confusão. Trade é algo que você compra barato e VENDE por um valor mais elevado, esse é a essência da palavra trade (COMPRAR E VENDER). Em nenhum momento falei em comprar para vender. Essa confusão sua é porque continua vendo FII como ação. “Para você ver como não tem a menor noção do que está falando: Quando você plota esses gráficos, está lidando gráfico ajustado a proventos + eventos acionários. Ou seja, está falando investimento com reinvestimento.” - Deixando de lado eventuais termos desagradáveis, não estou plotando gráficos. Que gráfico? Aonde está o gráfico? “O crescimento exponencial vem do *reinvestimento*, mais que o crescimento da ação.” - Sério? Bom saber, agora vou sempre comprar empresas boas pagadoras de dividendos e esquecer essas más pagadoras de dividendos, como Bradesco, que só paga míseros 3,39% ao ano. “Por exemplo os gráficos atuais mostram BBDC4 em um topo lá nos R$ 35, mas um gráfico não ajustado revela o topo de BBDC4 acima de R$ 200,00 (13/12/2004). Cresceu expoencial de 200 para 35? Só split que está incluído nesse gráfico?" - Minha sorte é que tenho Bradesco a décadas e controlo tudo, desde o meu primeiro PC 286. Se eu tirar apenas os dividendos (sem reinvestimento), eu vou ver que em 13/12/2004 Bradesco valia o equivalente a R$ 9,00, NÃO ajustando os dividendos (dúvidas, basta pegar o histórico na Bovespa e aplicar os eventos, com exceção dos dividendos). Ajustando pela inflação do período, daria R$15,02. Portanto, sem os reinvestimentos dos dividendos, a valorização foi de 133%. Ora, os dividendos de Bradesco no período ficou em torno de 3,5% ao ano, o que dá 40% após 10 anos. O que foi mais relevante, os reinvestimentos ou a valorização da empresa? Por sorte, em 20 anos de bolsa, nunca ajustei os preços pelos dividendos, só por grupamentos e bonificações (que não são reinvestimento).Mais fica minha admiração pela afirmação de que dividendos é mais fundamental do que crescimento da empresa. “Sobre FII, a mesma falta de noção. Essa história de relação 1:1 com SELIC é recente. Antes da isenção e popularização, os FIIs não seguiam essa linha. E os céus queiram que essa relação 1:1 desapareça novamente, caso a SELIC dispare, que senão o mercado inteiro pode desaparecer.” - André, eu tenho muito mais tempo de bolsa do que vc. Essa relação sempre existiu. Não é 1:1, é um pouco mais complexa. Existem algumas sutilezas que passam despercebido quando faz a análise histórica. Não subestime o mercado, ele é mais esperto. Como a “prova” demandaria tempo e fórmulas, deixo essa explicação para outra hora. “As operações de compra e venda dos imóveis dos FIIs, em preços bem diferentes do VP (e das cotas) vão pela mesma linha.” - Qual a divergência aqui? “ Preço de mercado de FII não é representativo do preço do imóvel do mundo real. Essa é outra fonte de confusão.” - Ué? Estou cansado de afirmar isso. FII não é imóvel. FII é renda. Quem estudou economia sabe o significado da palavra renda. “Confundir preço com valor, dizer que trade de valor é buy & hold.” - Confuso é entender o significado dessa frase. Trade é comprar e vender. Não sabia que comprar para manter também fosse considerado trade. Realmente, essa lógica me deixa confuso. “Quanto ao exemplo numérico, sinceramente, sugiro fortemente estudar as planilhas da discussão sobre perpetuidade de FII vs TD. Está claramente fazendo a conta de um, e imputando ao outro.” - Eu sou economista, trabalho em banco e fui desenvolvedor de software. A planilha de perpetuidade disponibilizada pelo site desconsidera o investimento adicional que estou aplicando. Mas é uma bobagem ficar discutindo fórmula de Excel, nem estou imputando conta de TD em FII. Vc não entendeu, eu não publiquei a planilha, então deixa para lá. Até porque eu disse que a lógica de FII e TD são ocasionalmente inversas. O que me interessa é que para mim FII é um produto financeiro, determinado fundamentalmente por questões relacionadas a taxas e que faz jus a rendas. "E junto isso com os últimos três parágrafos seus, quando especificamente aproxima FII com renda fixa, FII com TD, "preço é tudo" nos dois." - O problema parece ser dividir tudo entre ser sócio ou fazer trade. Só existe essas duas formas de operar. Vc é sócio de empresa, não de um fundo. Numa empresa existe um Conselho de Administração e um grupo gestor geralmente voltado para o crescimento da empresa, na manutenção e elevação do lucro. Cotista não é sócio. É pior do que o cara que compra ação PN. Lógico que existe uma influência do risco e de outros fatores como vacância, mercado de alugueis, etc. Mas no geral, 90% dos FII de um segmento entregam a mesma rentabilidade, 90% dos FIIs no decorrer do tempo irão valorizar apenas a inflação, com algumas variações influenciadas pelas taxas de juros e ocasionais vacâncias. Mas se tudo, TD, renda fixa, debenture, títulos privados é “trade valor” (para mim, trade é o que se compra com a intenção de vender), então que seja. Para mim, o fundamental é: NÃO EXISTE SÓCIO DE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO.

Ah, eu discordo mesmo dessas suas posições, principalmente as últimas. Em conclusão, e argumentação. Mas também não vejo como conciliar esse dissenso, daí eu encerro a discussão aqui.

@Paulo00, Li suas opiniões, mas quero reler mais tarde, para consolidar alguns conceitos. Por agora, preciso discordar quando você diz: Existe um mercado secundário de títulos públicos e privados, com cotações que variam diariamente, nem por isso chamo títulos de renda variável. O conceito de título renda fixa diz que o investidor sabe exatamente quando receberá NOS PRAZOS DEFINIDOS. Se eu comprei um título por R$ 900,00 e sei que, daqui a um ano, receberei R$ 1mil por ele, ele é de renda fixa. O fato da precificação flutuar ao longo do prazo não afeta a conceituação, tendo em vista que a definição não leva em consideração a existência de um mercado secundário. Como você não consegue prever com nenhuma exatidão o fluxo futuro de rendimentos de um FII (como as consequencias de uma vacância, por exemplo), esses fundos são qualificados como renda varíável.

Éééééééé... Realmente faz sentido o que o Paulo falou. PORÉM, tem uma coisa muito interessante que o André falou e me deu um estalo. Realmente o GROSSO do patrimônio acumulado (o jeitão do gráfico de patrimônio do Estudo das ações mencionado) vai ser definido em função dos RENDIMENTOS. Como é de se presumir que um jovem mancebo comprará várias e várias vezes cotas de um mesmo fundo ao longo de sua vida, é praticamente IMPOSSÍVEL que ele compre SEMPRE a um preço atrativo. No fim das contas o PM convergirá SEMPRE para um mesmo valor. Me parece bem justa a idéia de "bixo, esquece rendimento e preço... Diversifica os tipos de investimento e dentro de cada tipo diversifica os ativos (claro, sempre comprando coisa boa de VALOR, porque VALOR é ESTABILIDADE e SEGURANÇA)." Aconteceu um fato curioso ontem. A bolsa caiu absurdos e um amigo meu que está começando a investir abriu o extrato consolidado da carteira dele e soltou, apavorado: "BIXO, TÔ PERDENDO 400 CONTO HOJE!!". Eu então abri meu controle, fiz umas contas e vi que eu estava "perdendo" 500 reais frente ao que tinha antes. A diferença é que ele só tinha ações investido e eu tenho ações, FII, tesouro direto, debêntures, etc. Não só isso, mas eu tenho MAIS DE 20x O MONTANTE QUE ELE TEM INVESTIDO. No final das contas: bixo, esquece o rendimento e o preço. Diversifica. Alguns sobem. Outros descem. Os que subiram ontem descem hoje e os que desceram ontem sobem hoje. Relaxa. E goza.

Vale a pena so comprar FIIS Geracionais?

Então, é essa atitude zen que se tenta passar aqui... Coisas na bolsa vão cair e subir todo dia. Todo dia, todo dia. E no longo prazo tem muitos, muitos dias. Se for ficar esquentando com toda alteração de preço, vai se preocupar todo dia, pelo resto da sua vida. E pode bem ocorrer de aquilo de "olhar as árvores e esquecer a floresta", perder de vista o objeto maior. O estudo lá demonstra a importância dos reinvestimentos, que senão estratégia de B&H não tem sentido. Lá se impressiona com os retornos absolutos da estratégia (montante aportado versus resultado final, aportes anuais vs proventos anuais), mas ao calcular as taxas exatas, se vê que não são tão grandes assim. Diz muito sobre onde gastar o seu esforço de lidar com o patrimônio financeiro (que, acredito, não é objetivo de vida da maioria). Eu acabo me impressionando mais com a proximidade do resultado de regra simples (à lá TSDB) com o resultado aleatório. Faz pensar a sério em quais mecanismos "causam" aqueles resultados. A crítica, sempre, é que é análise em retrospectiva, e sofre do viés de sobrevivência. E por falar em sobrevivência voltou a ponto inicial, da atitude zen que se tenta passar. Para obter aqueles resultados é preciso permanecer na bolsa.

Essa pergunta está respondida lá no tópico dos geracionais, @fabioriccardo , e a resposta é "não". Uma que "vale a pena" não tem significado global. Representa coisas diferentes a pessoas diferentes, daí sem resposta objetiva positiva. Mas a razão alegada lá, em resumo, é que os geracionais são bem poucos, pela lista atual. Te deixa concentrado em risco de mercado em poucos ativos. Não é uma combinação saudável no longo prazo. É colocar muitos ovos em poucas cestas. Rolos podem acontecer em inquilinos, imóveis e em FIIs. Daí, se for investir em poucos FIIs, que sejam FIIs com grande diversificação de inquilinos e imóveis (para pulverizar rolo de imóvel, que algo se controla, mas também rolo de inquilino, que nada se controla). Os geracionais todos tem essa característica, mas não são "só" eles que são multi multi, tem mais.

“Por agora, preciso discordar quando você diz: Existe um mercado secundário de títulos públicos e privados, com cotações que variam diariamente, nem por isso chamo títulos de renda variável.” - As cotas de fundos de renda fixa, debêntures, tudo isso varia e não é renda fixa. Ótimo, concordamos em alguma coisa. Mas veja bem, apesar de vc comprar diretamente do Tesouro Nacional, o valor a ser pago e a taxa a ser ganha ainda está relacionada com o mercado. Quem vai comprar um título normalmente fica de olho no mercado futuro, na curva dos juros. A própria SELIC é, por definição, um valor de referência. "O conceito de título renda fixa diz que o investidor sabe exatamente quando receberá NOS PRAZOS DEFINIDOS. Se eu comprei um título por R$ 900,00 e sei que, daqui a um ano, receberei R$ 1mil por ele, ele é de renda fixa. O fato da precificação flutuar ao longo do prazo não afeta a conceituação, tendo em vista que a definição não leva em consideração a existência de um mercado secundário." -Vc sabe exatamente quanto receberá no caso dos títulos pré-fixados. Nos títulos pós-fixados vc não sabe quanto receberá (depende da inflação, dos juros, etc). O mesmo se pode dizer de um fundo de renda fixa. Então, qual o conceito? É um pouco mais complicado e com alguns pontos cinzentos. Como vc disse, títulos possuem mercado secundário. Eduardo Fortuna faz uma classificação, citando as entidades de previdência, em renda fixa, renda variável e imóveis, este último considerando todos os produtos de alguma forma ligado a imóveis. Mas na prática, o que interessa é como eu vou precificar e analisar. Ninguém pode prever o retorno de uma ação, ouro, prata, café, etc. Mas razoavelmente o posso faze-lo com fundos de renda fixa, poupança, FII de papel e, forçando um pouco, com um FII de tijolo. Não é porque saiu uma nova pesquisa eleitoral que um FII vai alterar de imediato seus rendimentos. "Como você não consegue prever com nenhuma exatidão o fluxo futuro de rendimentos de um FII (como as consequências de uma vacância, por exemplo), esses fundos são qualificados como renda varíável." Ok, mas estamos ainda num campo cinzento. Partindo dessa definição, serei obrigado a colocar como renda variável diversos produtos. Por exemplo, um CRI será renda variável, visto que a inadimplência pode afetar o fluxo de rendimentos. O mesmo se pode dizer de uma debênture, FDIC, etc. Mas não estou tão preocupado com essas conceituações, pois são apenas conceitos que no final não determinam efetivamente que estratégia adotar. O que interessa realmente é como vou avaliar o investimento. Então, depois de muito viajar, voltamos ao ponto que interessa: NENHUM INVESTIDOR É SÓCIO DE FII. Por mais que você possa dizer que existem fundos de gestão ativa e etc, não é empresa, não é empreendimento. E mesmo que eu considere FII renda variável, e isso é razoável, todavia não posso adotar a mesma forma de precificação e análise de uma ação. Ou será que também vou fazer esse tipo de análise com o mercado do ouro, só porque é considerado renda variável? Goste ou não, existe uma aderência as taxas. Torcer para que no futuro isso acabe é bobagem. É o que é. Agora vou analisar FII de uma forma só porque não concordo que seu preço seja definido essencialmente pelas taxas de mercado? Alguém pode até dizer que ações também variam em função de taxas (cambial, juros, etc), mas essa aderência é muito menor. Na prática, será a gestão e as condições da empresa que determinaram. No FII a vacância é um fato excepcional e que no futuro, com os fundões, será apenas um parâmetro. Quanto a comprar e não se preocupar com as cotações, pelo amor de Deus, ninguém aqui disse que a pessoa após comprar deverá verificar regularmente as cotações. Aí é a vontade de se querer desvirtuar.

Qual seria sua opinião sobre os fundos geralmente listados nos "rankings dos FIIs" geralmente publicados na internet. Valem a pena?

Ranking de FIIs é uma bobagem, porque geralmente apenas considera o passado, muitas vezes apenas o último mês. O que se deve considerar é o potencial de rendimento. Alguém disse que isso não é possível. Com paciência, pega-se um XPGA ou FEXC, verifica título por titulo e faz uma projeção. É uma questão de ter disposição. Mesmo em fundo de tijolos. RNGO previu 8 meses de rendimentos e está seguindo o previsto. Veja bem, eu estou falando de estimar os rendimentos futuros, porque estamos falando de RENDA. Não é lucro, não é dividendos, É RENDA.

Ah @fabioriccardo , eu tenho bastante receito de listagens de comparação de preço. Rendimento, P/VP, variação de P, coisas assim. E isso vale também para as listagens que eu publico. Sou partidário de olhar o conteúdo do fundo, os ativos, e até da estrutura em volta (administração, prospecto). As listagens fornecem um "contorno" a estudar os fundos com mais aprofundamento, o que me dá calafrios.

@Paulo00, Vou novamente voltar à sua classificação entre renda fixa e renda variável: - Mesmo títulos pós-fixados são títulos de renda fixa. Se invisto R$ 1000,00 comprando uma NTN-B que me paga IPCA+6%a.a., eu sei que, no vencimento, irei receber o meu valor investido, corrido pelo IPCA e mais 6%a.a. O fato de haver um indicador de correção (IPCA, SELIC, INCC, IGP-M), não afeta a classificação como renda fixa. Se for afetar, você vai ter que colocar até a poupança como renda variável, tendo em vista a TR. - Um caminhão-cegonha não pode ser chamado de carro esportivo só porque está transportando 10 Ferraris nele. Da mesma forma um fundo de renda fixa é um fundo, com cotas flutuando pela marcação a mercado. Não vamos confundir um certo investimento com aquilo que tem dentro dele. - A existência de risco de crédito não torna um título de renda fixa em renda variável. Se fosse assim, tudo seria renda variável, pois até num CDB pré-fixado, o banco emissor pode quebrar, assim como um CRI. Até nos títulos públicos, o governo pode decretar moratória. Títulos diferentes de renda fixa merecem análise diferentes para se investir. Na renda variável também: não é porque ações e FIIs sejam ambos renda variável que devem ser analisados como se fosse a mesma coisa. Mas ambos seguem sendo renda variável. Uma curiosidade: se você coloca até o risco de crédito como fator para ser renda variável, o que é renda fixa para você?

Ficar muito preocupado se vai receber X ou Y é meio neurótico não acham? Se voces compram um terreno para investimento. Vão ficar indo na imobiliária todo mês para ver se aumentou o preço do terreno?